上海越來越多的市區老破小，100萬出頭就能上車了。

這不是我瞎說，而是有大量實際的成交案例。

1）普陀中環的宜川一村，28平116萬，單價四萬出頭；

2）黃浦淮海中路的金谷邨，9.3平米125萬，對比23年成交價接近腰斬；

1930年的 新式里弄，爺爺輩的。說是小區里有文物，因此被拆遷的概率不大了。

3）新靜安彭浦新村的彭五小區，28.4平111.7萬。

彭一小區原拆原還了，彭五有沒有希望呢？

4）楊浦的控江五村，25.67平，107萬。缺點是西北朝向，好在是一門關。

5）虹口內環內的大連新村，31平130萬。

6）如果愿意犧牲點地段，往外看看，寶山100多萬已經可買到戶型方正的一室一廳或者兩室一廳，比如張廟的泗塘x村。

算算租售比，高達3.4%，遠超如今大銀行不到2%的定期存款，是不是很有吸引力？

上海市區100萬多的老破小，從自住的角度，畢業生工作兩三年，首付二三十萬就能上車了，再也不用頻繁搬家了；

從財務投資的角度，用100多萬買個老破小，一邊收租，一邊搏拆遷，也開始變得有一定性價比。

當然，事情沒那么簡單。

100多萬買上海市區老破小，到底是踩坑還是撿漏，今天給大家說透。

跌狠了

以前在上海買老破小，有個說法是：老破小單價低，總價低，再跌也跌不到哪里去；漲的狠了直接翻倍。

很多人也是抱著這樣的心態匆忙上車了。

萬萬沒想到，300萬的老破小，還能跌到150萬，不僅首付跌沒了，房貸還沒還完。

上海市區老破小的房價，從高點至今，下跌四五成的比比皆是，下跌兩三成的還算跌的少的。

不過，在房價大幅回調，擠出泡沫后，老破小的性價比越來越高，租售比凸出，自住出租都合適，特別 適合剛需年輕人上車。

尤其新政放寬后，首套首付只要15%，公積金能貸到80萬，利率降到3%以下，讓不少剛需下場搶購老破小。

而這種100多萬的產品就是對應預算非常低的客戶。同時又想在市區范圍居住，不想每天花個把小時在郊區和市區之間通勤。

換個角度看，如果租房支出趕上買房了，與其全部變成沉默的成本，不如轉化成資產。雖然并不是一個優質資產。

也有人單純沖著租售比去的。畢竟租售比高，純計算的話25年左右回本。

這類主要是對有一點閑錢的人。買來以后當自己的“養老金”。

你要有兩套，退休了以后一個月能收6000-8000塊，也是不輸退休工資。

上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

今日前10位粉絲，免費1V1咨詢！

掃碼?留言你的難題，獲取專家定制方案！

風險

如此操作的風險點是，房子殘值衰減，房價繼續跌。

如果就是奔著收租和租售比去的，在確定房價不跌，本金不損失的情況下，完全沒毛病。

但房價跌不跌，能不能穩住，現在確實不好說。

在外地，房子越老越難賣，原因是不僅房子老了，地段價值也會隨著規劃改變。

在上海，市區的地段價值還是有保障的，配套成熟，地鐵醫院學校商場都不缺。

這也是老破小最基本的價值，畢竟房齡幾十年的一堆轉頭值什么錢？無非是腳下的這塊地有價值罷了。

100多萬買上海市區老破小，大體上有這些選擇：

內環內楊浦鳳城、鞍山；

內中環普陀甘泉宜川，楊浦黃興公園，虹口涼城，普陀曹楊；

中外環靜安彭浦，寶山張廟，閔行金匯等等。

100多萬在這些地段，可以找到不少配套成熟，近地鐵商業，戶型還算方正的老破小。

關注魔都財觀

教你當下買房賣房的核心邏輯，讓資產保值！

搏拆遷

100多萬買老破小，還可以搏一個拆遷的概率。

去年徐匯東安新村的拆遷，讓全上海的老破小房東都看到了希望。

但事實是，像東安拆遷這樣撿皮夾子的事兒，全上海十套老破小里可能也就一套有這個機會。

徐匯有錢，東安地段又好，房子也足夠破，還有大規劃。

種種buff疊加，才有了東安房東的狂歡。

要是想買老破小搏拆遷，得先想想，目標小區有沒有東安這些條件。

拆遷有一定概率，但別抱太大希望。

有人等拆遷一等就是大半輩子，從媳婦熬成了婆，房子還沒拆。比如陸家嘴東擴，傳了好幾十年了還沒搞。

而且最終就算是等到拆遷了，可能也賺不到多少錢。

如果要拆遷，小區里的人一般都知道了，這樣的話就會反映在房子的價格里，就撿不了漏了。

就拿徐匯來講，那幾個稍微有點拆遷預期的老小區，價格一個比一個貴。

東安已經把所有房東的預期都吊起來了。

再說了，現在的拆遷與以前不同了，不會再讓你一夜暴富了。

很多老上海人都經歷過一拆致富，從而走上人生巔峰，但現在拆遷的補償，更加規范、透明，也就是市場價或者比市場價稍微高一點。

全上海來看，也就徐匯的拆遷補償高點，其他區，確實花頭不多。

掃碼領取

《2025上海板塊房價天梯圖》

本輪周期，各板塊的振幅和漲幅數據

更好判斷房子的好和差？

該買還是賣？

并不好賣

不過，這些100多萬的老破小，其實并不好賣。

賣房周期半年以上，一年以上的比比皆是。許多 房源掛牌半年以上，成了“燙手山芋”。

不是因為沒有買家，只是房東價格遲遲沒有調整到位，今天降一點，明天降一點，鈍刀子割肉。

經常是房東掛牌170萬，買家只出150萬；后來降到150萬，買家又壓到130萬，最終120萬成交，往往比預期低很多。

買家預算本身不高，房子也槽點多多。

不過，預算100多萬，想在上海買房，確實沒有太多的選擇。

要么遠郊金山奉賢崇明，進一趟市區來回要花三個小時。

要么買個商住公寓，水電商用， 交易稅費貴的要死，流到性也差的不行。

要么就是我們今天所說的20-40平的市區老破小，算是各種選項中最好的一個選擇了。

當然房子硬傷肯定也不少。

粗略統計，這些100多萬的市區老破小，房齡30年以上占比超過8成，20-30年占比2成。

年代久遠，戶型奇葩，朝向不正，1樓頂樓居多，甚至還有廚衛不成套，分門的……

總結

有人看不上老破小，嫌棄它沒什么居住品質。

有人渴求一個屬于自己的老破小，厭倦了每年搬家的日子，希望安定下來。

“ 雖然面積小，但是戶型方正，小區邊上啥都有，終于可以添置一些喜歡的家具在家里，不用擔心搬家帶不走了。”

100萬的老破小，是上海留給普通人的“平價城市入場券”。

它不完美，但足夠接地氣——就像這座城市一樣，既有梧桐區的精致，陸家嘴的摩登，也有弄堂里的煙火氣。

買或不買，從來不是是非題，而是選擇題：

你要便利還是要品質？賭未來還是活當下？答案，只能自己給。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

ps：這篇文章的核心觀點，來自我在線下分享會“上海買房第一課”上的課題。為了幫助大家高效地做好專業的家庭房產買賣規劃，觀觀老師1V1專家定制團隊，已經連續8年做了413期。

每周，我都會有大量的市場數據研究：新房土拍；二手掛牌、轉定、成交；量價變化；宏觀性、政策性指標...有了非常多的新的發現和思考，希望給大家分享我最新的認知。

如果，你也對這樣的形式感興趣。歡迎你掃碼?加入，和我們一起學習與探討。很多不能公開講的內容，我在線下等你。(不滿意或沒收獲，都可以無理由退全款。)

「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」

不僅可以提供優質內容，

還為粉絲提供定制選房方案和賣房落地執行服務。