老人把房給了子女卻被掃地出門(mén)，離婚時(shí)口頭約定“暫時(shí)居住”最終無(wú)法對(duì)抗新房主，遺囑里“讓保姆住到去世”因沒(méi)登記成了一紙空文……實(shí)踐中，太多家庭因忽視居住權(quán)的“彈性約定”吃了大虧。如何讓房屋所有權(quán)靈活流轉(zhuǎn)，同時(shí)又能筑牢“居住安全網(wǎng)”？今天，我們就從法律視角出發(fā)，用“條件”和“期限”兩把鑰匙，打開(kāi)居住權(quán)益的“安全閥”。

*具體案例 具體分析 法律科普 僅供參考

一、法律依據(jù)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》總則編中關(guān)于民事法律行為的規(guī)定，其中第158條明確指出：“民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效。”

第160條也規(guī)定：“民事法律行為可以附期限，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行為，自期限屆至?xí)r生效。附終止期限的民事法律行為，自期限屆滿(mǎn)時(shí)失效。”

居住權(quán)作為一種民事法律行為設(shè)立的權(quán)利，只要其性質(zhì)允許，自然可以附條件和附期限。這就為當(dāng)事人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，根據(jù)自身的實(shí)際需求和特殊情況，靈活約定居住權(quán)的生效、失效等條件和期限提供了法律基礎(chǔ)。

二、居住權(quán)附條件的情形與效力

（一）附生效條件

假設(shè)老張與小張簽訂居住權(quán)合同，約定如果小張能夠在一年內(nèi)考上大學(xué)，老張就為其在自己的一套閑置房屋上設(shè)立居住權(quán)。在這個(gè)例子中，“小張?jiān)谝荒陜?nèi)考上大學(xué)”就是居住權(quán)設(shè)立的生效條件。只有當(dāng)這個(gè)條件成就，也就是小張成功考上大學(xué)時(shí)，居住權(quán)合同才生效，小張才有權(quán)依據(jù)合同申請(qǐng)居住權(quán)登記，進(jìn)而獲得該房屋的居住權(quán)。若一年期限屆滿(mǎn)，小張未能考上大學(xué)，那么居住權(quán)合同就不生效，小張無(wú)法獲得居住權(quán)。

（二）附解除條件

比如，老王在自己的房屋上，為其保姆趙阿姨設(shè)立了居住權(quán)，同時(shí)約定，如若趙阿姨在照顧老王期間存在嚴(yán)重的失職行為，居住權(quán)立刻解除。這里“趙阿姨在照顧老王期間存在嚴(yán)重的失職行為”就是解除條件。一旦趙阿姨出現(xiàn)了此類(lèi)嚴(yán)重失職行為，居住權(quán)合同就失效，趙阿姨對(duì)該房屋的居住權(quán)也就隨之消滅。

三、居住權(quán)附期限的情形與效力

（一）附生效期限

比如說(shuō)，孫女士與租客簽訂居住權(quán)合同，約定從明年1月1日起，租客享有其房屋的居住權(quán)，為期5年。“明年1月1日”就是居住權(quán)的生效期限。在這個(gè)日期之前，居住權(quán)合同雖然成立但未生效，租客不享有居住權(quán)。只有到了明年1月1日，租客才開(kāi)始享有合同約定的居住權(quán)。

（二）附終止期限

還是以上述例子而言，5年期滿(mǎn)就是居住權(quán)的終止期限。當(dāng)5年期限屆滿(mǎn)，居住權(quán)合同失效，租客就不再享有該房屋的居住權(quán)，需要搬出房子。

四、生活中的應(yīng)用場(chǎng)景

（一）婚姻家庭

在離婚協(xié)議中，夫妻雙方可以約定：房屋歸一方所有，但另一方在子女年滿(mǎn)18周歲之前享有居住權(quán)。這就是附期限的居住權(quán)。目的是保障子女在成年之前能有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，同時(shí)也對(duì)撫養(yǎng)子女一方的居住權(quán)益進(jìn)行了合理安排。又或者，約定如果撫養(yǎng)子女一方再婚，則居住權(quán)終止，這便是附解除條件的居住權(quán)，以此平衡各方利益。

（二）養(yǎng)老保障方面

老年人將自己的房屋賣(mài)給子女或他人時(shí)，可以為自己設(shè)立附期限的居住權(quán)，約定在自己有生之年都能居住在該房屋內(nèi)，確保自己的晚年居住無(wú)憂(yōu)。也可以約定若購(gòu)買(mǎi)方未按時(shí)支付贍養(yǎng)費(fèi)，則居住權(quán)恢復(fù)（之前可能因出售房屋暫時(shí)放棄居住權(quán)），這是附條件的居住權(quán)，保障老年人在獲得房款的同時(shí)，也能監(jiān)督購(gòu)買(mǎi)方履行贍養(yǎng)義務(wù)。

五、設(shè)立的注意事項(xiàng)

1.合同條款要明確：在簽訂居住權(quán)合同時(shí)，對(duì)于所附條件和期限的描述一定要清晰、具體、無(wú)歧義，避免日后因理解不同而產(chǎn)生糾紛。比如，在約定附生效條件時(shí)，要明確條件達(dá)成的具體標(biāo)準(zhǔn)和判斷方式；約定附期限時(shí)，要精確起止時(shí)間。

2.進(jìn)行居住權(quán)登記：根據(jù)法律規(guī)定，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。所以，無(wú)論居住權(quán)是否附條件、附期限，都要及時(shí)辦理登記手續(xù)，只有這樣才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力，保障居住權(quán)人的合法權(quán)益。

3.考慮法律風(fēng)險(xiǎn)：在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，要充分考慮各種可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。比如，若房屋存在抵押、查封等情況，可能會(huì)影響居住權(quán)的設(shè)立和行使；同時(shí)，要注意所附條件和期限不能違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則可能導(dǎo)致相關(guān)約定無(wú)效。