房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，以租賃形式掩蓋房屋買賣實(shí)質(zhì)的交易模式，潛藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本案例將從專業(yè)法律視角出發(fā)，深入剖析此類案件的爭議焦點(diǎn)、法律適用及裁判邏輯，為相關(guān)市場主體提供專業(yè)參考。

一、案情梳理

（一）交易契約訂立

2017 年，當(dāng)事人張偉與甲公司簽署《房屋租賃協(xié)議》，約定以 78 萬元價(jià)款，承租甲公司開發(fā)的一號(hào)房屋，該房屋建筑面積 147 平方米，占地面積 127 平方米，用途明確為旅游度假 。值得注意的是，在協(xié)議簽訂前的 2017 年 3 月 11 日，張偉已完成全部款項(xiàng)支付，甲公司出具的收據(jù)明確標(biāo)注款項(xiàng)性質(zhì)為 “房費(fèi)” 。

（二）交易隱患顯現(xiàn)

經(jīng)核查，涉案房屋所涉土地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有，而張偉并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員。在后續(xù)房屋權(quán)屬登記過程中，因主體資格不符，無法完成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，暴露出交易模式存在根本性法律瑕疵。

（三）訴訟主張與抗辯

張偉向人民法院提起訴訟，提出如下訴求：

請求確認(rèn)《房屋租賃協(xié)議》無效；

要求甲公司返還已支付的 78 萬元款項(xiàng)，并支付自付款日起至實(shí)際返還日止的資金占用利息；

作為替代主張，若協(xié)議被認(rèn)定有效，則請求解除協(xié)議，甲公司返還購房款并支付相應(yīng)資金占用費(fèi) 。

甲公司則提出以下抗辯意見：

從協(xié)議文本的名稱及條款內(nèi)容判斷，該協(xié)議屬于房屋使用權(quán)租賃合同，不涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移；

協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且涉案房屋為合法建筑，甲公司基于相關(guān)協(xié)議享有出租權(quán)，協(xié)議合法有效；

協(xié)議自簽訂至訴訟時(shí)已實(shí)際履行 8 年，法律關(guān)系處于穩(wěn)定狀態(tài)，此時(shí)否定協(xié)議效力有違誠實(shí)信用原則；

即便協(xié)議被認(rèn)定無效，張偉亦應(yīng)支付房屋占有期間的使用費(fèi) 。

二、案件分析

（一）協(xié)議法律性質(zhì)認(rèn)定

交易對價(jià)偏離租賃市場規(guī)律：78 萬元的 “租金” 金額，顯著超出同類農(nóng)村房屋租賃市場的合理價(jià)格區(qū)間，更符合房屋買賣交易的價(jià)款特征；

租賃期限與條款設(shè)置違背行業(yè)慣例：協(xié)議約定的 “長期” 租賃期限，突破《中華人民共和國民法典》關(guān)于租賃合同最長租期 20 年的強(qiáng)制性規(guī)定；且租金永不調(diào)整條款，與租賃市場根據(jù)市場行情動(dòng)態(tài)調(diào)整租金的通行做法相悖；

權(quán)利義務(wù)配置指向物權(quán)轉(zhuǎn)移：協(xié)議賦予張偉土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)，以及房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)益等，這些權(quán)利內(nèi)容已超出租賃合同的權(quán)利范疇，具有典型的房屋買賣合同物權(quán)轉(zhuǎn)移特征 。綜合判斷，該協(xié)議實(shí)質(zhì)為以租賃形式掩蓋房屋買賣目的的合同。

（二）合同法律效力判定

依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地上的房屋，其流轉(zhuǎn)主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。張偉作為非本集體成員，通過 “長期租賃” 的方式變相獲取農(nóng)村房屋所有權(quán)，該行為違反《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害農(nóng)村土地管理制度及集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條之規(guī)定，涉案協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效 。

（三）過錯(cuò)責(zé)任劃分

甲公司的主要過錯(cuò)：作為具備專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)熟知農(nóng)村房屋交易的法律限制，卻設(shè)計(jì)并采用 “以租代售” 的交易模式，主觀上存在明顯過錯(cuò)；

張偉的次要過錯(cuò)：張偉作為完全民事行為能力人，在協(xié)議已明確標(biāo)注 “農(nóng)村宅基地” 性質(zhì)的情況下，未能盡到合理的審慎審查義務(wù)，對交易風(fēng)險(xiǎn)缺乏必要認(rèn)知，亦存在一定過錯(cuò) 。

三、裁判結(jié)果

人民法院經(jīng)審理后作出如下判決：

確認(rèn)張偉與甲公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效；

甲公司應(yīng)于判決生效之日起 7 日內(nèi)，向張偉返還購房款 78 萬元；張偉應(yīng)同時(shí)向甲公司返還一號(hào)房屋；

綜合考量雙方過錯(cuò)程度，駁回張偉要求支付利息的訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者風(fēng)險(xiǎn)防控建議

強(qiáng)化土地權(quán)屬核查：在農(nóng)村房產(chǎn)交易前，應(yīng)通過不動(dòng)產(chǎn)登記部門等權(quán)威渠道，詳細(xì)核查土地性質(zhì)及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，確保自身具備合法交易主體資格；

識(shí)別異常交易模式：對超長期租賃、一次性高額付款等異常交易條款保持高度警惕，避免陷入 “以租代售” 等違規(guī)交易陷阱；

尋求專業(yè)法律意見：涉及農(nóng)村房產(chǎn)交易時(shí)，建議委托專業(yè)律師進(jìn)行交易方案設(shè)計(jì)及合同審查，防范潛在法律風(fēng)險(xiǎn) 。

（二）企業(yè)合規(guī)經(jīng)營指引

嚴(yán)守法律紅線：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守土地管理法規(guī)，杜絕設(shè)計(jì)、參與任何形式的違規(guī)交易；

履行信息披露義務(wù)：在交易過程中，應(yīng)向交易相對方充分、如實(shí)披露房屋性質(zhì)、交易限制等關(guān)鍵信息，確保交易透明度 。

（三）法律風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

合同被認(rèn)定無效后，雖可通過返還財(cái)產(chǎn)恢復(fù)原狀，但資金占用損失、房屋使用損耗等間接損失往往難以得到全面賠償。因此，交易各方在從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)時(shí)，務(wù)必深入了解相關(guān)法律法規(guī)，明晰法律邊界，避免因僥幸心理引發(fā)法律糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）