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當房屋抵押權遭遇在先購房人，誰的權益能得到法律支持？在強制執行程序中，案外人執行異議之訴往往因復雜的權利沖突引發廣泛關注。本文通過一則真實案例，從專業律師視角拆解執行異議之訴的法律邏輯與裁判要點。

一、案情梳理

（一）房屋交易與抵押背景

2010 年 1 月 15 日，李陽（出售方）與王輝（買受方）簽訂《房屋買賣合同》，約定將因拆遷所得的一號房屋以借款抵押形式出售給王輝。合同明確購房指標折抵 40,000 元，購房款 225,780 元，相關稅費、物業費等均由王輝承擔，李陽需協助辦理購房及入住手續。次年 11 月 5 日，雙方簽訂《補充協議》，進一步明確李陽對房屋無處置權，并約定違約責任。

2014 年 6 月 16 日，劉峰在一號房屋上設立一般抵押，債權數額 112 萬元，成為房屋第一順位抵押權人。此時，房屋所有權仍登記在李陽名下。

（二）爭議產生與訴訟過程

劉峰依據（京法執字第 001 號）執行證書，向法院申請強制執行李陽、趙剛、孫梅一案，法院以（京法執恢字第 002 號）案件立案受理，并依法查封一號房屋 。執行過程中，王輝作為案外人提出執行異議，主張其已支付全部購房款并實際占有房屋，法院于 2022 年 3 月 4 日做出（京法執異字第 003 號）執行裁定書，裁定中止對該房屋的執行 。

劉峰不服，提起執行異議之訴，請求對一號房屋折價、拍賣、變賣所得款項優先受償，并繼續執行該房屋 。其理由為：王輝不具備“京十五條” 規定的購房資格，房屋買賣合同無法履行，不享有對抗執行的優先權利 。

王輝則堅決反對，辯稱：

其與李陽簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》經法院認定合法有效，且已實際履行多年；

已支付全部購房款及相關費用，包括向李陽支付的款項、向甲公司（北京住總房地產開發有限責任公司）繳納的購房款、公共維修基金，以及向乙公司（北京市北宇物業服務公司）支付的物業費等；

自 2011 年11 月 5 日起合法占有使用房屋，法院生效判決也確認其有權占有；

房屋未能過戶系因李陽擅自抵押，非自身原因所致 。

李陽之子趙剛、孫梅亦明確表示不同意劉峰的訴訟請求 。

（三）法院查明關鍵事實

法院生效判決認定，王輝與李陽簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》系真實意思表示，合法有效，但因房屋已抵押，判決駁回王輝要求過戶的訴求。

（京法民初字第 006 號）民事判決書確認，雙方合同于 2023 年 5 月 22 日解除，李陽繼承人趙剛、孫梅需返還王輝購房款及相關費用 309,260 元，并補償 1,200,000 元，王輝在對方履行義務后需騰退房屋。截至訴訟時，趙剛、孫梅尚未履行付款義務 。

一號房屋所有權仍登記在李陽名下，劉峰為合法抵押權人，房屋由王輝實際居住使用 。

二、案件分析

（一）執行異議之訴的法律適用

根據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋，案外人提起執行異議之訴，需舉證證明其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。法院審查時，重點關注案外人是否為權利人、權利的合法性與真實性，以及該權利能否排除執行 。

（二）王輝權益的合法性認定

合同效力：生效判決已確認王輝與李陽的房屋買賣合同及補充協議合法有效，且雙方已實際履行多年，王輝支付全部購房款并占有房屋，其權利來源合法。

未過戶原因：房屋未能過戶系因李陽擅自抵押，而非王輝自身過錯。在限購政策出臺前，王輝簽訂合同并履行義務，政策變化及他人抵押行為導致無法過戶，符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記” 的法定情形 。

合同解除后的權益：雖合同已解除，但趙剛、孫梅未履行返還購房款及補償義務，根據生效判決，王輝在對方履行義務前仍有權占有房屋，其占有具有合法基礎。

（三）劉峰抵押權與王輝權益的沖突

劉峰作為抵押權人，依法對房屋享有優先受償權。然而，王輝作為在先購房人，其權益符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形。在金錢債權執行中，王輝的權益足以排除劉峰的強制執行申請，法院需優先保護其合法權益 。

三、裁判結果

法院經審理認為，劉峰的訴訟請求缺乏事實與法律依據，判決駁回其全部訴訟請求 。該判決既維護了王輝作為購房人的合法權益，也體現了法律對在先合法權益的保護原則。

四、案件啟示

（一）購房風險防范要點

審查產權狀況：購買房屋前，務必通過不動產登記中心查詢房屋產權、抵押、查封等信息，避免購買存在權利瑕疵的房產。

及時辦理過戶：簽訂合同后，應盡快辦理過戶手續。若因客觀原因無法過戶，需留存相關證據，證明非自身過錯導致。

合同條款細化：在買賣合同中明確雙方權利義務，尤其是違約責任、過戶期限、稅費承擔等關鍵條款，必要時可由律師審核合同。

（二）抵押權人維權建議

抵押前盡職調查：設立抵押權前，需核實抵押物是否存在租賃、買賣合同等在先權利，評估潛在風險 。

關注執行異議：在強制執行過程中，若出現案外人異議，應及時收集證據，積極參與訴訟，維護自身合法權益 。

（三）執行異議之訴應對策略

把握訴訟時效：對執行異議裁定不服的，應在法定期限內提起訴訟，逾期將喪失勝訴權 。

重視證據收集：圍繞自身權益合法性、真實性及排除執行的理由，全面收集合同、付款憑證、占有使用證明等證據，增強主張的說服力。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）