房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

買房本是人生喜事，可遇到過戶難題卻讓人焦頭爛額。特別是涉及定向安置房這類特殊房產，交易風險與法律。今天就通過一起真實案例，帶大家看看法院如何判決，以及該如何規避類似風險。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實依據

原告陳剛向法院提起訴訟，請求：

判令被告趙輝、林悅繼續履行《房屋買賣合同》，為其辦理一號房屋的權屬轉移登記手續；

判令二被告承擔本案訴訟費用 。

陳剛陳述，2020 年 5 月 17 日，他與被告趙輝、林悅（趙輝之妻，已于 2022 年 11 月 13 日去世）簽訂《房屋買賣合同》，約定將一號房屋以 205 萬元的價格出售給他 。合同約定，陳剛先行支付 200 萬元，待完成房屋權屬轉移手續后，再支付剩余 5 萬元 。簽約后，陳剛依約通過妻子周婷的賬戶，分兩次向趙輝轉賬 200 萬元，并于 2020 年 5 月下旬入住該房屋 。

陳剛還指出，一號房屋屬于 “三定三限三結合” 定向安置房，自 2018 年 8 月 15 日取得房屋產權證，截至起訴時，已滿足 “取得產權證五年后可按市場價格上市交易” 的條件，具備辦理權屬轉移登記的資格 。因原產權人為趙輝和林悅，林悅去世后，其女兒趙小雨（即被告林悅）需協助完成過戶手續，故訴至法院 。

（二）被告的答辯意見

被告趙輝：同意為陳剛辦理過戶，但要求過戶當天陳剛支付剩余 5 萬元房款 。

被告林悅：未進行答辯 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋基本信息：一號房屋于 2018 年 8 月 15 日登記在趙輝、林悅名下，為二人共同共有財產，性質為 “三定三限三結合” 定向安置房，規定取得產權證或契稅完稅證明 5 年內不得上市交易，5 年后可按市場價交易且無需補交土地收益 。

合同簽訂與履行：

2020 年 5 月 17 日，趙輝、林悅與陳剛簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋售價 205 萬元，明確了付款方式、過戶時間及稅費承擔等條款 。

2020 年 5 月 17 日、19 日，陳剛通過妻子周婷賬戶向趙輝轉賬 100 萬元、100 萬元，共計 200 萬元 。

2020 年 5 月下旬，趙輝、林悅將房屋交付陳剛使用 。

家庭關系與繼承情況：林悅與趙輝結婚前育有一女林悅，二人婚姻存續期間未生育子女，林悅的父母先于其去世 。林悅去世后，其在一號房屋中的產權份額發生法定繼承 。

二、案件分析

（一）房屋買賣合同的效力認定

趙輝、林悅與陳剛簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思表示，且不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形 。雖然一號房屋屬于定向安置房，存在交易限制，但起訴時已滿足上市交易條件，因此合同合法有效，對雙方具有法律約束力，各方均應按約定履行義務 。

（二）房屋過戶義務的承擔主體

趙輝的義務：作為合同當事人，趙輝有義務按照約定協助陳剛辦理房屋過戶手續 。

林悅的義務：林悅作為林悅的法定繼承人，繼承了林悅在一號房屋中的產權份額，根據法律規定，繼承人應當在繼承遺產范圍內履行被繼承人的合同義務，因此林悅同樣負有協助過戶的責任 。

（三）法律適用要點

本案適用《中華人民共和國民法典》相關規定：

第一百一十九條明確依法成立的合同受法律保護；

第五百零九條第一款要求當事人全面履行合同義務；

第五百七十七條規定，當事人不履行合同義務或履行不符合約定，應承擔繼續履行等違約責任 。

同時，依據《中華人民共和國民事訴訟法》，被告經合法傳喚未答辯，不影響法院依據現有證據作出判決 。

（四）房款支付爭議的處理

趙輝提出過戶當天支付 5 萬元尾款的要求，法院認為該爭議不屬于本案審理范圍。這是因為本案核心在于合同履行與過戶問題，而房款支付的具體時間與方式，雙方可另行協商或通過其他法律途徑解決 。

三、裁判結果

法院判決：被告趙輝、林悅于判決生效之日起十日內，協助原告陳剛辦理一號房屋的產權轉移登記手續，將房屋登記至陳剛名下，辦理產權轉移登記手續所需費用由陳剛負擔 。

四、案件啟示

（一）購房者交易注意事項

查清房屋性質與交易限制：購買定向安置房、經濟適用房等特殊房產時，務必了解上市交易條件、稅費政策等，避免因不符合規定導致合同無法履行 。可通過不動產登記中心、住建部門查詢房屋檔案，或委托律師進行盡職調查 。

完善合同條款：簽訂合同時，明確約定付款方式、過戶時間、違約責任、稅費承擔等細節 。若賣方涉及繼承、共有等情況，需所有權利人共同簽署合同，確保交易合法合規 。

保留交易證據：保存好轉賬記錄、收據、聊天記錄、房屋交付憑證等，一旦發生糾紛，這些證據可有力支撐自身主張 。

（二）賣房方與繼承人的法律責任

賣房方誠信履約：簽訂合同后應積極配合辦理過戶手續，不得因房價上漲等原因拒絕履行義務，否則需承擔違約責任 。

繼承人履行義務：繼承人在繼承房產時，需同時承擔被繼承人的合同債務 。若拒絕協助過戶，可能面臨被起訴并強制履行的法律后果 。

（三）糾紛解決建議

遇到房產過戶糾紛，應優先通過協商、調解解決；若無法達成一致，及時咨詢專業律師，通過訴訟維護權益 。起訴時注意收集證據、把握訴訟時效，避免錯過最佳維權時機 。

房產交易門道多，一不小心就踩坑。如果你正面臨類似問題，或有其他法律困惑，歡迎私信專業律師團隊，獲取一對一解決方案，讓法律為你的房產權益保駕護航！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）