近年來，隨著保租房政策的持續落地以及供需結構的變化，傳統長租公寓運營正面臨挑戰。在市場困局與政策引導并存的背景下，長租公寓到底是行業紅利消退，還是進入深水發展的新階段？

隨著上海租賃市場的變化，同策集團旗下泛地產研究的專業品牌“同策研究院”從今年開始持續對上海租賃市場進行監測和研究。本文邀請到同策研究院聯席院長宋紅衛和同策長租公寓運營負責人徐振江，探討長租公寓市場當下的行業痛點與未來走向，為從業者與投資者提供決策參考。

01

上海長租市場藍海變紅海是短期現象，還是長期趨勢？

宋：租賃市場不好干了，這個情況是短期的，還是長期的？

徐：回答這個問題關鍵是在供需平衡的節點。2016年十四五規劃明確表示，在2026年全國要開發870萬套的保障性住房。從這些年的市場供應量、上市數量和節奏來看，政策是在逐一的實踐。它是一個相對比較落地的政策，并且執行得也很到位。

從供應分布區域來看，870萬套平均分配到一線、二線、三線，還有四線、五線城市都會有保障性租賃住房的呈現。政策落地之前整個市場是需大于供，市場趨勢是租金還會每年有5%的遞增。因為有些人租不到房，或租的房子很破，所以就有一些掙錢的空間。

當供大于需的時候，這個空間就壓沒了。第一，政策導向出現供需不平衡的現象。第二，長租公寓、集中式公寓整個行業賽道就十年，沒有發展出來一套標準化的行業規則和運作方式。現在還是相對散漫的狀態，整個大行業里面，20%的市場是頭部的投資公寓或品牌方或者投資機構持有，但剩下80%的市場還是散落在民間市場，80%的市場是面對的國央企的競爭和壓力，有非常大的挑戰。

02

保租房影響下，傳統長租模式正在失效嗎？

宋：保租房對這個行業的沖擊，到底有多大？它的影響是對整個行業的重構還是對競爭份額的影響？

徐：保租房的出現，它第一波洗的是什么，洗的是我們傳統意義上分散式的房屋，分散在小區里面的隔斷房，它沖擊的是原來的二房東市場；第二，沖擊的是原來老破舊的集中式公寓；第三，沖擊的是沒有經營、沒有服務的中端的長租公寓。

第一，保障性住房本身價格就便宜，是附近市場均價的90%。第二，有些地段也還不錯的；第三，品質和服務都很好，更像是大型社區。傳統的經營方、二房東，傳統的公寓投資方，在面對一支很強大的專業性隊伍來搶市場的時候，大概率會被搶走30%到40%的市場份額。保障性住房一般是很大的社區，建在哪里附近的產品要降價20%-30%，代表著二房東的投資或者公寓經營方的投資回本周期，往后可能就要拉兩到三年。所以對他們來說，打擊是非常明顯的。

市場端租金下調傳導到經營方、投資方，投資變得更謹慎，再導到資產持有方。以前跟大業主談包樓，按照傳統方式簽20年、15年、10年，每三年或每五年會有房租租金增長率寫在合同里的，三年7%、8%、10%遞增。今天我們跟業主資產方拿樓的時候，我們談的邏輯是遞減，不再是遞增，前五年不遞增，從五年過后每三年遞減3%，其實基礎的價格已經低到了十年前的價格。

03

長租公寓運營的行業痛點與解決方案

宋：長租公寓市場，也有一些二房東運營得很好，運營好的二房東一般具備哪些特征？

徐：我覺得二房東目前做得比較好的，有一個統稱：垂而精、小而美。他們只做高端的長租公寓、只做三房、只做藍領、只做定制、只做寵物的長租公寓。足夠的細分，足夠的特色吸引的人群也足夠小眾。通過小眾讓公寓長時間地能保持很穩定的狀態。

宋：規模化跟專業化存在悖論嗎？比如說在某些特色酒店、特色公寓，在上海要做成一個項目其實并不難。但是，一旦把特色類上規模，難度就會幾何級數的增加。

徐：這個行業還有句話，叫規模不經濟。舉個例子，100間規模的項目，一間賺1萬塊，同比例在上升的時候，到1,000間規模的時候，一間房就變成了只賺5,000塊。做完2萬間的時候，可能一間房只賺3,000塊。因為規模上去了，空置率上來了，投資成本、中臺成本變高了，反而會降低運轉速度。當運轉速度上不來的時候，會發現當時定好的業績指標、盈利指標、盈利能力的模型都會發生變化。慢慢會發展成不賠就可以。但是，在這個時候會發現，市場無限地在降低你的租金，但是你那邊跟業主簽了一個遞增協議。這就是為什么，這個行業很多人做不下去了。

另外這個行業其實并沒有那么多人才，去支撐行業高速的發展。最近我們在杭州開業了三個項目，這三個項目要招店長、管家、銷售、保潔、保安，每個門店都是一套體系。但我們發現很難招到對口專業的人，這就是行業痛點。我們存量差不多有30多個項目，這些項目當初怎么解決這個問題的？招酒店的前臺，招原來是銷售、保險，其他行業的，過后我們自己內部去建立培訓的機制，灌輸對行業的認知，快速發展、快速實踐。今天在行業里面，我們相當于培養出來100多號人才。未來，我們也會考慮成立一個長租公寓人才就業的培訓點。

宋：我們可以看到，一方面長租公寓發展到當前階段，對專業運營的要求明顯提高的。一方面長租公寓市場存在邊際收益遞減的趨勢，存在的盈虧的平衡點，這些更需要對于專業能力的依賴。

徐：所以，如果我們有資產盤活的需求。其實可以找專業團隊去做，從資產的評估、咨詢、設計，再到后期的經營管理，都可以交給專業運營團隊去做。這是未來發展的趨勢。

還有另外一個例子，我們杭州的門店原本是開發商拿去賣的商品房。當沒有人買，資產一旦空置，沒有價值，沒有流水，它是一個死資產。我們給業主出了一整套從咨詢到設計，再到經營、銷售，再到大宗交易，一整套的服務邏輯。這套服務邏輯里，裝成公寓、酒店、商場，把這些內容裝進去把資產盤活，把流水做起來，通過這些盤活的業態，最終實現這整棟樓的售出，做大眾交易市場。

04

同策長租公寓服務有哪些優勢？

宋：在核心城市里，現在也面臨大量低效的存量住房，提效盤活的政策導向，給運營帶來大量的機會。同策在長租公寓領域是全產業鏈布局的。對于想新進入長租公寓的客群，同策租賃有哪些的優勢？

徐：我們做的是整個周期性的服務，復合型業態服務。全周期服務里面包含了，第一，從這個項目資產盤活的咨詢，幫你去梳理清楚如何通過資產盤活去賺錢。投資回本周期，資金從哪里來。在前端咨詢里面是非常重要的。 第二點，提供整個資產的設計。設計里面包含房間的布局，外立面的布局，對于整個環境的設計。第三是運營的環節，怎么定價、銷售，怎么樣讓它有服務性的社區概念在里面。第四是穩定長期的經營管理。這幾個環節下來過后，資產可能是老舊工廠、老舊宿舍、老舊酒店，不管是哪種業態，去改長租公寓是市面上大部分的選擇。所以，在拆改的過程里面，提供的從咨詢加設計，加運營加銷售，加大宗交易的售出，綜合性的服務。

同策租賃

專注于租賃住房領域，依托近10年的行業深耕，形成涵蓋全周期咨詢、定制化運營、智能化管理系統、資產增值與退出等在內的全鏈條服務體系，為資產方提供一站式租賃住房解決方案。

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