文/狗蛋分蛋

御翠園又降價了。

這是和記黃埔在京僅剩的存量項目。

趁著五一假期，御翠園“割肉”甩賣，項目當初備案價10萬元/㎡，如今7萬元/㎡銷售，隨便一套房，都便宜個大幾百萬。

李超人最近一年在北京降價成癮。去年930新政，御翠園蹭熱度上了50套“特價房”，單價大概7.6萬元/㎡，當時就有不少中介在朋友圈狂吹“北京房價跳水”。

其實圈里人都明白，壓根不是那么回事兒。

930新政出臺期間，正趕上北京宸園開盤，宸園和御翠園都是朝陽東四環的項目，之間直線距離約3km。

區別是，北京宸園是正兒八經卷出來的新盤，產品力杠杠的。

反觀御翠園，2001年拿地，建建停停捂了20多年，雖然形式上也算新盤，但戶型設計、打造標準等，和真新盤比起來，那就是上世紀的產物。

說白了，如今市場眼光高，御翠園賣不出去了，還剩1000來套房要滯銷，壓力山大，只能降價賣房。

李嘉誠當年拿御翠園地塊時，樓面價僅1750元/㎡，就算7萬賣，那也不叫“割肉”，叫拔了個根毛。

御翠園這次降價，邏輯也差不多。

降價前，4月28日，朝陽黃杉木店地塊土拍，最終被中建智地+越秀+金茂+朝開組合體以126億元底價拿下，住宅部分樓面價5.45萬元/㎡。

這是朝青板塊近十五年來，首次大規模供應。

地塊體量很大，據說，幾家房企會采取分地操盤，交叉參股的模式蓋房。

南邊的03地塊，可能由中建智地主操，打造宸園二期，路透的戶型面積段在140-300㎡之間。

北邊的01地塊，可能由越秀和金茂聯合操盤，主力戶型在180㎡左右。

如果真這么干，今年東五環附近將上演4大新盤正面碰撞：

黃杉木店01 VS 黃杉木店03 VS 朝觀天珺 VS滿曜朝陽

朝陽已經好多年沒這么卷過了。

下面咱們簡單聊聊這幾個項目。

1、朝觀天珺

黃杉木店地塊出來后，朝觀天珺反應最快，率先迎來了一波戶型調規——88㎡的三居小戶型上調到91㎡，175㎡的大四居調整為156㎡。

把戶型往中間靠攏，主要還是避免同質化競爭。

不久前，項目開了139㎡戶型的樣板間，當天吸引300多組客戶看房，最終120組客戶排卡，熱度可以說相當高。

據現場銷售說，這是朝陽北路板塊首個140㎡內，做到四居三衛的新盤。先不說限定詞太多，三衛設計這個點，究竟實不實用就挺值得深思。

項目的主要優勢可以總結為三點：

第一，得房率高。宣傳中139㎡戶型得房率99%，實際可能還要更高一些。朝觀天珺這次把樣板間的窗子向外凸出了20厘米，放大了空間感，不知道最后其他戶型敢不敢這樣做，這個卷法還挺有“勇氣”的。

樣板間實拍

第二，戶型相對實用。南向三面寬，同時都做了落地窗，兼顧視野和采光，此外客餐廳島臺，雙主臥套房等，現在“好房子”都在卷的設計，基本都有。

第三，裝標在線。廚衛品牌博世的，花灑漢斯格雅的，智能馬桶杜拉維特的，臺盆高儀的，主流高端改善的配置能上的都上了。

戶型也存在一些問題，比如臥室面積有些小，主臥的進深基本告別大衣柜，側臥的面積，更考慮不了大衣柜。

對衣服多的女主人不太友好。

另外，廚房推拉門位置有些怪，不方便進出。側掛馬桶的設計也不太實用。

當然，這只是樣板間，無論優勢還是劣勢，還得看最終項目實際怎么呈現。

2、金茂滿曜

金茂滿曜本來計劃在5月17號左右開樣板間，最新消息，時間推遲到了24號左右。

可能是因為朝觀天珺樣板間的火爆，給了項目不小的壓力。

金茂滿曜在位置上，距離黃杉木店地塊更遠（距離五環也更遠），同時產品更偏剛改一些，與黃杉木店項目豪宅定位差異明顯，所以它的競爭壓力主要來自朝觀天珺。

朝觀天珺宣布99%得房率后，金茂滿曜也盡力補足差距，原本平均85%左右，現在拉到了：

159㎡：97.85%

133㎡：98.24%

148㎡：90.4%

115㎡：92.6%

金茂滿曜133㎡戶型可能對標朝觀天珺的139㎡，單從戶型上看兩個項目就像一個模子刻出來的。優勢劣勢應該最后都差不多。

大膽預測，金茂滿曜樣板間估計也要“凸”窗戶。

既然產品上拉不開差距，那決定因素就是價格了，朝觀天珺大概8.5萬元/㎡，金茂滿曜8萬元/㎡，粗略算下來，朝觀天珺139㎡戶型，比金茂滿曜133㎡戶型貴了小一百萬。

購房人考慮朝北路，考慮三間房板塊，其實主要就兩個點，一是交通，二是性價比。

三間房板塊借助6號線和即將開通的22號線，可以快速到達國貿，望京等核心區域，但是周圍城市界面差，沒像樣的學區，也沒有大商場，意味著這里就是個通勤睡區。

單看性價比，金茂滿曜優勢很大。

不過交通上，金茂滿曜到最近的地鐵站步行實測15分鐘以上，朝觀天珺緊鄰塔鏈坡站，優勢明顯。

是追求極致性價比，還是回歸通勤本質要求，對片區的購房者來說是個難題。

3、黃杉木店兩個項目

黃杉木店地塊屬于朝青板塊的“十年等一回”，稀缺性拉滿，最后地塊以底價成交，超出不少人的預料。

住宅部分樓面價5.45萬元/㎡，意味著幾個項目有機會上9萬/㎡的售價，甚至狠一點能上8字頭。如果8字頭，那朝觀天珺和金茂滿曜就沒得玩了，完全沒必要，大概率還是9萬-10萬。

9萬對比周邊二手也有倒掛。

黃杉木店地塊基本沒啥競品，值得對比的只有星河灣， 目前均價9-10萬左右，超過15年的老社區，總價2000萬左右起。

直接競爭，主要可能發生于兩個項目內部。

雖然從目前市場透露的消息，一個做豪宅，一個做高端改善，但終究還是會有面積段重疊的部分，貼面競爭很難避免。

既然是高端盤，競爭的要點，就回歸到產品力了。

相比之下，狗蛋更看好03地塊。

首先面積更大，做園林更容易出效果，戶型、會所等設計空間多，容易做出圈層感。其次，中建智地這幾年在北京的實力有目共睹，相當能卷，產品力、交付力都經過了市場驗證。

說完項目，有幾個點狗蛋還想再強調一下：

1、最近看到不少中介，拿朝青板塊宣傳朝觀天珺和金茂滿曜，注意他們完全是兩個概念。三間房的位置、板塊情況、規劃定位在那明擺著，它不可能成為朝青，也沒必要成為朝青。

買三間房，就像上文說的，回歸通勤和性價比的本質即可。看到胡說八道的可以拉黑了。

2、朝觀天珺和金茂滿曜目前的陽臺、設備間，是按照封閉來搞的。但規自委對實施方案的答復，是不能封閉，開發商的書面承諾，也是不封閉陽臺。

如果后續不能封，或者封后算違建要拆除，那現在我們在樣板間看到的很多優勢，將變成劣勢。

一個開發商朋友跟狗蛋說，黃杉木店項目的目標，是挑戰酒仙橋。而朝觀天珺和金茂滿曜的目標，是拿下朝陽剛改。

其實兩邊都有自己的節奏，互不沖突。

幾個項目的消息陸續放出后，小紅書上有之前準備在十八里店買婚房的網友表示，要上點預算考慮考慮三間房項目了。

最近一段時間，十八里店新盤去化表現都不太理想。

朝北路內卷大戰，沒想到，壓力率先給到了十八里店的開發商們。