作者 | 深水財(cái)經(jīng)社 納蘭

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主比賽降價(jià)拋售？

這個(gè)奇觀正在中海地產(chǎn)在南京的多個(gè)樓盤上演，堪稱樓市奇觀。

中海地產(chǎn)為港股上市公司，正式名稱叫中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）。上周，南京中海地產(chǎn)多個(gè)在售樓盤同時(shí)祭出大降價(jià)促銷，折后價(jià)格甚至擊穿樓板價(jià)，全南京地產(chǎn)界直接被驚得目瞪狗呆。

據(jù)深水財(cái)經(jīng)社了解，此次中海地產(chǎn)在南京的大降價(jià)促銷涉及多個(gè)在售項(xiàng)目，且降價(jià)幅度之大令人咋舌。

如仙林的中海觀文瀾，此前價(jià)格一直較為堅(jiān)挺，此次直接降至2.4萬(wàn)/平。

要知道，該樓盤所在的仙林板塊，也曾經(jīng)是南京樓市的熱門區(qū)域。

中海觀文瀾位居仙林湖東側(cè)，臨近仙林萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和仙林湖地鐵站，但是仙林板塊最近幾年已經(jīng)沉寂許多，隨著市區(qū)二手房?jī)r(jià)格的暴跌，剛需客再也不用每天花近一個(gè)小時(shí)坐地鐵遠(yuǎn)赴仙林了。

江北的中海觀江樾同樣不甘示弱，價(jià)格直接殺到2.3萬(wàn)/平。

江北新區(qū)作為南京重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

中海觀江樾所在板塊號(hào)稱江核青奧板塊，此前也曾經(jīng)被爆炒，2022年首開(kāi)入手的業(yè)主均價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)/㎡，而觀山樾這個(gè)地塊當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到2.1萬(wàn)/㎡。

但是這個(gè)樓盤直到2025年了還沒(méi)賣完，去年一度打到77折甩賣，引發(fā)老業(yè)主強(qiáng)烈抗議，但是今年看來(lái)開(kāi)發(fā)商是煩不了了。

江寧的中海和山價(jià)格更是低至1.7萬(wàn)/平，但是大部分還是要2萬(wàn)以上，并且還精裝修送車位。

江寧區(qū)作為南京的居住大區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為活躍。

中海和山就是現(xiàn)在的中海觀山樾，位于江寧區(qū)方山附近，這塊地是 2022年4月拿的，樓面價(jià)格為15338/㎡，當(dāng)時(shí)還是毛坯限價(jià)28300元/㎡，但是開(kāi)盤后不久南京樓市就急轉(zhuǎn)直下，一直銷售情況不好，這次中海公司直接貼著樓面地價(jià)銷售，可以說(shuō)是虧本賺吆喝。

以上種種并不是中海地產(chǎn)南京項(xiàng)目首次降價(jià)。

去年，中海地產(chǎn)南京就已經(jīng)推出過(guò)一輪降價(jià)活動(dòng)，引發(fā)了原有業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

許多業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為損害了他們的利益，導(dǎo)致他們的房產(chǎn)價(jià)值大幅縮水。

在老業(yè)主壓力之下，開(kāi)發(fā)商又把優(yōu)惠收回了，但是今年則是比去年的價(jià)格還要低，看來(lái)中海地產(chǎn)是不顧一切地要加緊出貨了。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，南京樓市近年來(lái)面臨著較大的銷售壓力。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，南京新房庫(kù)存量一直處于高位，去化周期較長(zhǎng)。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，不得不采取降價(jià)促銷的手段。

中海地產(chǎn)作為南京區(qū)域的拿地大戶，目前在全南京市的在售樓盤就有十多個(gè)，部分樓盤去化緩慢，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，降價(jià)成為其不得不做出的選擇。

而現(xiàn)在的新房樓盤還要面臨著更加嚴(yán)峻的態(tài)勢(shì)，那就是除了要面臨友商的同類樓盤的激烈搶客外，還要面臨本樓盤老業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)。

事實(shí)上，很多滯銷的樓盤從開(kāi)盤算已經(jīng)賣了兩三年，大部分樓盤都已經(jīng)交付，這也意味著很多二手房已經(jīng)掛出來(lái)了，而這些老業(yè)主掛出來(lái)的價(jià)格甚至比售樓處價(jià)格還便宜很多，而且好樓層好戶型更多。

這樣一來(lái)，售樓處就和老業(yè)主出現(xiàn)了競(jìng)爭(zhēng)。

以仙林的中海觀文瀾為例，本樓盤同類型的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)低至24000/平，中海觀江樾二手房?jī)r(jià)格也與觀文瀾差不多，中海觀山樾最低掛牌價(jià)已經(jīng)到21000多/平了，最近的成交價(jià)在22000多/平。

而此前這幾個(gè)樓盤售樓處的新房報(bào)價(jià)還要將近三萬(wàn)，哪個(gè)傻子會(huì)去開(kāi)發(fā)商那買？

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商直接把價(jià)格打到二手房最低掛牌價(jià)下方，并且還送裝修和車位，這也就可以搶在那些老業(yè)主掛牌之前把房子趕緊賣掉。

中海地產(chǎn)在南京項(xiàng)目眾多，而銷售情況也是喜憂參半，這一輪普遍性價(jià)格，也是為了加快動(dòng)銷，有些樓盤利潤(rùn)高些，有些利潤(rùn)低些，只要能保證整體有盈利就可以了。

除了上述降價(jià)幅度較大的項(xiàng)目外，中海地產(chǎn)在南京的其他在售項(xiàng)目也普遍跟進(jìn)了降價(jià)促銷的步伐。

例如，中海方山印等項(xiàng)目也推出了一些優(yōu)惠活動(dòng)，如贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、家電禮包等。

中海地產(chǎn)在南京還有一些待售項(xiàng)目，如中海燕磯聽(tīng)潮等。

去年9月開(kāi)盤的高端豪宅中海江南玖序，雖然鋪天蓋地的宣傳文案說(shuō)銷售火爆，然而截至5月19日房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，該樓盤已經(jīng)入網(wǎng)的317套房源，只成交了109套，還有131套待售。

說(shuō)明即便是南京最吸金的河西豪宅，銷售情況也并不像開(kāi)發(fā)商吹噓的那么理想。

有句話叫不降價(jià)等死，降價(jià)了就是找死。

但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只能走一步看一步，特別是那些本身價(jià)格和條件都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的剛需樓盤，必須要加快清庫(kù)。

但是這一輪大降價(jià)，無(wú)疑給后續(xù)的待售項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的壓力，銷售前景變得更加不明朗。

中海地產(chǎn)南京項(xiàng)目的大降價(jià)也引發(fā)了一些業(yè)主對(duì)其交付質(zhì)量的擔(dān)憂。

近年來(lái)，中海地產(chǎn)在南京的一些項(xiàng)目交付后，出現(xiàn)了不少質(zhì)量問(wèn)題，引發(fā)了業(yè)主的投訴。

5月12日，幾張關(guān)于“南京南汕印象府外立面脫落項(xiàng)目拆除重做方案公告”的照片在網(wǎng)絡(luò)流傳。

這個(gè)“南汕印象府”，正是位于南京城南鐵心橋、軟件谷區(qū)域內(nèi)的高端樓盤“中海南山印”的備案名，這也是中海地產(chǎn)在2021年推出的高端“印”系列產(chǎn)品之一，于2021年12月6日首開(kāi)。

據(jù)該小區(qū)業(yè)主稱，自2023年11月底交付以來(lái)，該樓盤分別在2024年2月1日、2024年6月22日、2025年3月27日三次外立面脫落，給業(yè)主帶來(lái)極大的安全隱患，多次被業(yè)主投訴曝光、要求重做。

在2024年底，中海地產(chǎn)雖然提供了四種整改方案，但除了方案一，其他都需要業(yè)主掏錢。

沒(méi)想到在2025年3月，該樓盤墻面又出現(xiàn)外立面脫落，而開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)竟然甩鍋給大風(fēng)。

中海南山印并不是中海地產(chǎn)的個(gè)例，我們僅僅搜索“南京中海地產(chǎn)交付質(zhì)量”關(guān)鍵詞，就可以檢索到一大堆涉及中海地產(chǎn)樓盤的交付問(wèn)題，幾乎大部分已交付樓盤都被業(yè)主投訴和維權(quán)過(guò)。

中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）作為央企上市公司，其開(kāi)發(fā)樓盤質(zhì)量和對(duì)業(yè)主的態(tài)度，簡(jiǎn)直讓人不忍直視。

所以對(duì)于這次大降價(jià)，購(gòu)房人也要擦亮眼睛，不要僅信開(kāi)發(fā)商的宣傳，而要多多實(shí)地調(diào)查，看看這些樓盤建筑和裝修質(zhì)量究竟如何。

有些購(gòu)房人也擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商為了降低成本，會(huì)在建筑材料、施工工藝等方面偷工減料，從而影響房屋的質(zhì)量。

雖然中海地產(chǎn)方面表示，降價(jià)促銷是為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，不會(huì)影響項(xiàng)目的交付質(zhì)量，但我們的擔(dān)憂并非毫無(wú)道理。

因此，監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，確保開(kāi)發(fā)商在降價(jià)的同時(shí)，能夠保證項(xiàng)目的交付質(zhì)量。

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