觀點網 5月18日，上海靜安區新盤康定壹拾玖啟動認購。

首批次認籌總共92套房源，戶型為面積120-193㎡的三房至四房，均價16.8萬/㎡，其中123㎡戶型均價16.3萬/㎡，193㎡戶型均價17.5萬/㎡。截至該日18時，認籌客戶超過180戶，首日認購率達196%。

據悉，該項目地塊為招商蛇口聯合體于2024年以56.6億元競得的靜安“地王”，地塊所在的老靜安在公開土拍市場上沉寂多年，隨著上海內環土地資源的日益稀缺，靜安寺及其周邊區域的新房供應量持續減少。

康定壹拾玖項目的熱銷態勢，或許正契合市場對板塊內的高端住宅需求缺口。

高價地王

據了解，康定壹拾玖項目位于靜安內環內曹家渡板塊。2024年9月，上海第五批次土拍中，招商蛇口聯合南通瑞城置業，以56.6億的總價、31.2%的溢價率，成功拿下靜安曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，折合樓面價11.41萬/㎡。

該地塊不僅刷新了靜安區均價樓面紀錄，更是躋身上海宅地單價前四，僅次于綠城徐匯濱江地塊、宸嘉龍華地塊以及金茂虹口瑞虹新城地塊。

地塊東至規劃道路，西至規劃綠地、萬春街63弄小區，南至上海市公安局、鴻力鴻浩公寓，北至康定路，容積率2.68，地上建筑面積54934.59㎡，規劃5棟16-25層高層住宅。地塊毗鄰14號線武定路站及7號線昌平路站，周邊商業、教育、醫療資源較為齊全。

地塊所在的老靜安在公開土拍市場上沉寂多年，近幾年宅地供應只有少量舊改項目為主，而該地塊是罕見的既不帶舊改、也沒有中小套戶型限制的市中心純宅地。

據了解，近十年老靜安僅推出1457套新房，年均不足150套，其中曹家渡板塊近三年僅供應84套。2024年全年，老靜安僅有昌平云岸、信達·信安里兩盤入市，總套數不足300套，且以中小戶型為主。

其中，2024年12月開盤的信達·信安里同屬曹家渡板塊，位于康定壹拾玖西側，高層均價為13.6萬元/㎡，去化率達114%，而風貌別墅作為老靜安唯一在售別墅，填補了老靜安頂豪空白。近期，項目將推出27套風貌別墅信安里忻園，均價19.98萬元/㎡，預計未來也將快速去化。

根據靜安單元2035規劃，老靜安待出讓的住宅土地面積，僅有約8萬平方米住宅供應，相當于500套左右的新房體量，且待出讓宅地面積較小，難進進行豪宅式開發。

可以說，招商此次拿下的屬老靜安近十年來難以再有的優質地塊。在競得地塊時，便有業內人從樓板價推算，預測未來招商曹家渡項目的售價可能超過16萬/㎡。

然而，曹家渡板塊新樓盤聯動價大多在14萬元/㎡左右，且疊加規劃要求不小于5000元/㎡的裝修標準后，留給招商蛇口的利潤空間并不算多。

獨家打造

在競得靜安曹家渡地塊時，便有市場推測該地塊將成為招商在上海的第九“璽”。

作為高端住宅產品的代表，招商蛇口的 “璽”系列產品均位于城市核心地段，多次成為區域銷冠，具有憑借品質突破板塊價格限制的潛力，從而取得溢價獲得盈利。單看上海布局，就包括虹口的外灘璽、虹璽、云璽；新靜安的天匯世紀璽；普陀的蘇河璽、天匯璽；徐匯濱江的匯元璽、海上·清和璽等8個項目。

此前招商“璽”系列在上海已經獲得不錯的反響，蘇河璽2023年全年以超90億的銷售躋身上海樓盤銷售榜前列；虹璽2022年開盤當天售罄，銷售金額達46.13億元，去化率100%；天匯世紀璽2022年兩批次開盤觸發積分制，入圍分最高達66.08分，開盤去化率超90%；外灘璽2021年開盤當日去化率達98%，幾乎清盤。

因此，市場對于該地塊項目未來可能延續為“璽”系的預測，也在合理之中。

然而，出乎市場意料的是，對于曹家渡板塊地塊的打造，招商蛇口沒有沿用已有的產品線，而是站在“璽”系之上，定制了一個新的產品--康定壹拾玖。

康定路作為上海舊租界的重要通道，橫貫老靜安，沿路密布歷史名人故居與文化地標，從康定路2號到康定路947號，留有上海最完整保留的安妮皇后風格建筑泰來里、張愛玲的出身地麥格路別墅、近現代著名南社詩人胡樸安的舊居、及百年學府暨南大學的舊址等等。

而項目“康定壹拾玖”的案名靈感，正是源自項目地塊原來的門牌號“康定路1119弄”。

該板塊的歷史底蘊超越“璽系”，也因此，招商在項目的塑造上，選擇以歷史文脈為錨點，將門牌號升華為城市記憶的坐標系。同時，隨著上海內環土地資源的日益稀缺，靜安寺及其周邊區域的新房供應量持續減少，招商康定壹拾玖項目的入市滿足市場對高端住宅的需求。

據了解，項目預計供應約324套房源，主力戶型為120-233㎡的三房至四房，首推92套120-193㎡戶型；二批次預計于7、8月份供應120㎡、180㎡、200㎡、230㎡的戶型，項目預計總價2000-4000萬元。

此次首批認籌中，196%的認購率活躍了沉寂許久的老靜安新盤市場，至于后續地王項目能否持續兌現利潤，仍需等待市場的檢驗。

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