近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的延期交房問題屢屢刺痛大家的神經(jīng)。預(yù)售制度作為中國(guó)商品房交易的核心模式，其初衷在于緩解開發(fā)商的資金壓力，推動(dòng)城市建設(shè)。但現(xiàn)實(shí)卻暴露出這一制度的深層矛盾——預(yù)售資金監(jiān)管的嚴(yán)重缺位，成為爛尾樓頻發(fā)的關(guān)鍵推手。

從制度的設(shè)定來看，預(yù)售許可的發(fā)放需滿足“投入開發(fā)資金達(dá)總投資25%”等條件，為購(gòu)房者設(shè)定了安全門檻。然而，實(shí)踐中，開發(fā)商僅憑少量啟動(dòng)資金即可撬動(dòng)項(xiàng)目，購(gòu)房者卻在房屋未成形時(shí)已全額支付房款。一個(gè)又一個(gè)延期交房的項(xiàng)目揭示了一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：一部分監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)。部分地方為追求土地財(cái)政，默許開發(fā)商挪用資金擴(kuò)張拿地；部分銀行因利益捆綁，對(duì)違規(guī)放貸“睜一只眼閉一只眼”，就這樣，購(gòu)房者的 “六個(gè)錢包” 被蠶食殆盡。這種“風(fēng)險(xiǎn)前置”的模式，將項(xiàng)目爛尾的后果轉(zhuǎn)嫁給普通購(gòu)房者。

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》雖賦予購(gòu)房者優(yōu)先受償權(quán)，但執(zhí)行層面卻阻力重重。即便法院判決開發(fā)商賠償，有些開發(fā)商的資產(chǎn)早已被多重查封，購(gòu)房者想要拿回房款仍存在困難。更嚴(yán)峻的是，部分地方為“保交樓”引入紓困資金，卻因監(jiān)管不力再度陷入挪用漩渦。這種“制度補(bǔ)丁”治標(biāo)不治本，反加劇市場(chǎng)信任危機(jī)。

那么，該如何打破這種死循環(huán)呢？我們或許可以嘗試從以下兩方面入手：

1.現(xiàn)房銷售。逐步提高預(yù)售門檻，最終過渡至“建成交付后銷售”模式。對(duì)于過渡期項(xiàng)目，可設(shè)定“預(yù)售與現(xiàn)房雙軌制”，若選擇預(yù)售，則需要以高保證金、嚴(yán)格的資金監(jiān)管作為門檻；若選擇現(xiàn)房銷售，則可以享受部分政策上的傾斜和優(yōu)待，鼓勵(lì)開發(fā)商現(xiàn)房銷售。

2.強(qiáng)化資金閉環(huán)管理。對(duì)于預(yù)售的資金監(jiān)管，可以借鑒更為嚴(yán)格、細(xì)致的“分期放款”模式，將預(yù)售資金支付與建設(shè)節(jié)點(diǎn)嚴(yán)格綁定，引入第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；

3.壓實(shí)監(jiān)管主體責(zé)任：對(duì)違規(guī)放貸的銀行、對(duì)資金監(jiān)管不到位的相關(guān)部門追究責(zé)任。

目前來看，預(yù)售制度并非原罪，監(jiān)管的法治化缺位才是癥結(jié)所在。因此，我們應(yīng)重構(gòu)監(jiān)管體系，方能終結(jié)“爛尾樓之痛”，重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)的公信力。