北京
近年來，房地產市場的延期交房問題屢屢刺痛大家的神經。預售制度作為中國商品房交易的核心模式，其初衷在于緩解開發商的資金壓力，推動城市建設。但現實卻暴露出這一制度的深層矛盾——預售資金監管的嚴重缺位，成為爛尾樓頻發的關鍵推手。
從制度的設定來看，預售許可的發放需滿足“投入開發資金達總投資25%”等條件，為購房者設定了安全門檻。然而，實踐中，開發商僅憑少量啟動資金即可撬動項目，購房者卻在房屋未成形時已全額支付房款。一個又一個延期交房的項目揭示了一個殘酷現實：一部分監管賬戶形同虛設。部分地方為追求土地財政，默許開發商挪用資金擴張拿地；部分銀行因利益捆綁，對違規放貸“睜一只眼閉一只眼”，就這樣，購房者的 “六個錢包” 被蠶食殆盡。這種“風險前置”的模式，將項目爛尾的后果轉嫁給普通購房者。
《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》雖賦予購房者優先受償權，但執行層面卻阻力重重。即便法院判決開發商賠償，有些開發商的資產早已被多重查封，購房者想要拿回房款仍存在困難。更嚴峻的是，部分地方為“保交樓”引入紓困資金，卻因監管不力再度陷入挪用漩渦。這種“制度補丁”治標不治本，反加劇市場信任危機。
那么，該如何打破這種死循環呢？我們或許可以嘗試從以下兩方面入手：
1.現房銷售。逐步提高預售門檻，最終過渡至“建成交付后銷售”模式。對于過渡期項目，可設定“預售與現房雙軌制”，若選擇預售，則需要以高保證金、嚴格的資金監管作為門檻；若選擇現房銷售，則可以享受部分政策上的傾斜和優待，鼓勵開發商現房銷售。
2.強化資金閉環管理。對于預售的資金監管，可以借鑒更為嚴格、細致的“分期放款”模式，將預售資金支付與建設節點嚴格綁定，引入第三方審計機構動態監測；
3.壓實監管主體責任：對違規放貸的銀行、對資金監管不到位的相關部門追究責任。
目前來看，預售制度并非原罪，監管的法治化缺位才是癥結所在。因此，我們應重構監管體系，方能終結“爛尾樓之痛”，重塑房地產市場的公信力。
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