（項目現(xiàn)場荒草叢生，中房君7月19日攝）

一場盛宴，兩次流拍，三折收儲。

陳躍/發(fā)自深圳

停擺三年后，這座曾經(jīng)要沖擊“深圳第一高樓”的爛尾地標，命運迎來重要轉折點。

上周，一份蓋有中信信托紅章的《中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計劃·2025年第一次受益人大會表決票》文件引發(fā)關注。該表決文件顯示，深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、龍崗區(qū)土地整備事務中心正聯(lián)合推進一份關于世茂深港國際中心的“收地化險”方案。

根據(jù)該方案，龍崗區(qū)政府擬以68億元補償金，整體收回世茂深港國際中心項目所涉及的12宗土地及其地上建筑物。

這意味著，這個占地面積32萬平方米，總建筑面積136萬平方米的“深圳第一高爛尾地標”，如今有了政府收儲托底，僵局也終于迎來實質(zhì)性進展。

7月19日，中房君實探世茂深港國際中心項目現(xiàn)場，除了已經(jīng)交付入伙的一期公寓外，目前世茂深港國際中心的多個地塊仍舊處于停工狀態(tài)，內(nèi)部荒草叢生，部分建到一半的樓體則四處裸露出生銹的鋼筋，連曾經(jīng)最具昭示性的項目大名如今也幾乎被雜草掩蓋，一切跡象都顯示出，這個“地王”項目已經(jīng)停擺許久。

有業(yè)內(nèi)人士向中房君透露，過去時間里，世茂也曾接觸過多家頭部央企以及主力紓困房地產(chǎn)行業(yè)的AMC機構，但相關方在進行摸底工作后均表示“做不了”選擇退出。

“很多頭部開發(fā)商之前都考慮過這個項目，大家都去做過調(diào)研，還有幾家開發(fā)商是想要聯(lián)合拿下的，但是最終都放棄了，一方面是需要的資金量太大，其次是賬算不過來，世茂這個項目，賬面上以及背后的抵押，實在太多了。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

項目處置屢屢陷入僵局，2023年，世茂深港國際中心項目還經(jīng)歷了兩次拍賣，但均以流拍告終。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，多次流拍可能會造成項目估價不斷下跌，同時也會對區(qū)域規(guī)劃造成沖擊，因此，由龍崗區(qū)政府進行收儲，會對區(qū)域房價、規(guī)劃、預期均起到穩(wěn)定作用，同時在收儲之后，可能進行規(guī)劃調(diào)整，根據(jù)新的用途進行出讓，可以盡快地讓項目的土地價值得到提振。

從2017年高達239億元的“地王出讓價”，到如今政府擬68億元收儲的“三折骨折價”，從藍圖里劍指云端的超級地標，到現(xiàn)實中爛尾數(shù)年的城市傷疤，此次龍崗區(qū)政府下場兜底接盤，被視為為項目的爛尾僵局注入了一線生機，這場關于239億元地王沉浮、87億元信托暴雷與城市地標爛尾的殘局，能否重新拉開序幕？

01

猶豫的投資人、不甘心的世茂

68億元收儲方案是當下相對最優(yōu)解

中信信托此次發(fā)出的“收地化險”方案，直接關聯(lián)“深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的全體投資人。

經(jīng)中房君梳理，方案主要包含三項核心信息：

1、收儲方為龍崗區(qū)龍城街道辦事處與龍崗土地整備事務中心，授權受托人同意收儲方以土地整備方式，收回信托計劃項下抵債的11國有建設用地及地上物，12宗土地及地上物的補償總額為68億元（含1宗公益用地不予補償）；

2、補償款的支付時間為自12宗土地新不動產(chǎn)權證注銷后2個月內(nèi)，分三期支付，自簽署正式補償協(xié)議后2個月內(nèi)支付15%，簽署正式補償協(xié)議后半年內(nèi)再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款；

3、在土地補償款分配原則方面，取得補償款后，將按抵債土地及地上物占12宗標的整體評估價值中的比例分配補償款，中信信托在扣除相關稅費、信托費用后，核算該信托計劃可分配的信托利益。

根據(jù)中信信托前期公告，收地化險方案的表決投票將持續(xù)到7月底，此刻，項目的處置權回到了全體投資人的手中。

有來自深圳的投資人告訴中房君，在深圳核心區(qū)且如此大規(guī)模的資產(chǎn)，不足3折的收儲價格讓自己陷入兩難抉擇，“我們既不確定方案是否已是化險為夷的唯一出路，也不確定中信信托作為受托人，是否已經(jīng)為投資人爭取了最大利益。”

同時，也有信托投資人明確表示了對方案的不接受，其告訴中房君，項目涉及的個人投資者共826人，目前包括其在內(nèi)，正想方設法通過多渠道聯(lián)系更多投資人，并聯(lián)合投出反對票。

目前，上述方案的多方博弈焦點，依舊在收儲價格上。

作為原始操盤方的世茂集團，在此次收儲中則面臨喪失話語權，7月18日，不甘心項目被3折收回的世茂集團，也向信托全體投資人發(fā)出公開函。

世茂方在函中指出，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長，建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協(xié)商解決方案，或退地退款或項目調(diào)規(guī)改性后進行開發(fā)等，最大化保障各方利益。

對此，李宇嘉分析指出，“兜底收儲本著自主自愿的原則，政府出價肯定是經(jīng)過合理的價格評估，例如，收回土地后，通過一些規(guī)劃調(diào)整再去出讓，最后能覆蓋土地收回的成本，那么政府才會去做這件事情。”

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士也認為，盡管方案資金無法完全覆蓋初始投資本金，但在當前市場環(huán)境下，對于信托投資人來說是相對合理的止損回款方式，也是打破項目僵局的相對最優(yōu)解。

02

現(xiàn)場實探

工地荒草叢生，項目大名已被雜草掩蓋

7月19日，中房君實探世茂深港國際中心項目，現(xiàn)場除了已經(jīng)交付入伙的一期公寓外，目前多個地塊如“世茂之都”、“世茂國際商務中心”仍舊處于停擺狀態(tài)，工地大門緊鎖，內(nèi)部荒草叢生，部分建到一半的建筑樓體則四處裸露著生銹的鋼筋。

（項目工地現(xiàn)場，中房君7月19日攝）

而項目二期的公寓則在建到近20層的進度之時，也由于世茂方遲遲未支付工程款而停工，連曾經(jīng)最具昭示性的項目大名“世茂深港國際中心”，如今也幾乎被雜草掩蓋，一切跡象都顯示出，此處已經(jīng)停擺許久。

與之形成強烈對比的是，世茂項目緊挨著的一塊住宅用地，當下正機械轟鳴，項目建設熱火朝天，該地塊是今年1月由中海拿下的深圳首塊出讓宅地，現(xiàn)場競價達到246輪，溢價率超70%，目前已定案名為“中海大運玖章花園”，“玖系”產(chǎn)品為中海旗下高端改善型定位。

“位置是不錯的，如果能改成宅地，會是下一個中海玖章”，鏈家大運中心旗艦店的曹經(jīng)理在龍崗大運工作生活多年，其告訴中房君，由于位置可觀，世茂地塊被收儲后若能改成宅地性質(zhì)再出讓，預計也將會和中海地塊一樣搶手，

“但對周邊二手房業(yè)主來說，可能就不太想見到這樣的改變，因為世茂本來是要這里建地標和配套的，而不是住宅。”

對于項目爛尾多年，曹經(jīng)理也表示，不少片區(qū)居民以及行業(yè)從業(yè)人員均對此感到可惜，其認為，今年世茂深港國際中心項目若能成功盤活，對片區(qū)將帶來一定的正面影響，

“停工好幾年，項目一直以來其實就是個坑，城市面貌不好看，已經(jīng)交付的一期公寓也沒有任何配套，甚至有些外地業(yè)主覺得項目爛尾了，該建的都沒有建，所以至今沒有來辦房產(chǎn)證，沒有收樓。”

（項目建到一半的二期公寓與出街宣傳，中房君攝）

中房君查詢到，2019年11月9日，世茂深港國際中心一期公寓采取夜晚突擊開盤的方式，并啟動了全城中介聯(lián)動轉介，傭金點數(shù)高達6個點，公寓戶型面積區(qū)間為38~255平方米，備案均價約5.1萬元/平方米。

盡管開盤均價遠高于同片區(qū)二手公寓的“3字頭”，但項目頭頂“深圳第一高樓”光環(huán)，開盤當晚直至凌晨，仍有從各地趕來的投資客掃貨買房。

“不過，一期公寓業(yè)主自住的不多，大部分都是出租，目前40平方米左右的公寓，月租金在2100元左右。”片區(qū)中介告知中房君。

有龍崗片區(qū)的開發(fā)商人士也表示，對于關注片區(qū)面貌和投資環(huán)境的開發(fā)商、投資客來說，也十分期待此次政府能將世茂項目成功收儲并盤活，“世茂項目地塊大，配套多，如果都能重建起來，整個大運片區(qū)的生活品質(zhì)乃至房價房租，都將會有明顯提升。”

03

一場盛宴，兩次流拍，三折收儲

從世茂，到深圳，也曾對世茂深港國際中心項目寄予厚望。

2017年，世茂集團以總價239.43億元的代價拿下地塊，創(chuàng)下了當時深圳土地拍賣史上第二高的“總價地王”紀錄，土地面積32.19萬平方米，總建筑面積136.45 萬平方米，土地整體由12宗土地組成，包括商業(yè)用地、教育設施用地、公園用地等。

盡管沒有居住用地，但項目的規(guī)劃之宏偉仍舊超乎想象，總投資高達500億元，按照規(guī)定，將建一棟超600米的超高層建筑，超越“平安金融中心”成為深圳第一高樓。

同時，項目還將建設深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店及大型商業(yè)共14種頂級業(yè)態(tài)，開發(fā)周期預計10年，是世茂集團投資額最大的天字一號工程，也被定位為“深港合作”的重要標桿項目，項目案名“世茂深港國際中心”便由此而來。

2018年3月26日，“深圳市2018年第一季度新開工項目集中啟動暨世茂深港國際中心項目開工活動”在世茂深港國際中心項目現(xiàn)場舉行，彼時，還未退休的世茂集團董事局主席許榮茂以及一眾重量級嘉賓均出席了開工儀式。

（世茂深港國際中心效果圖，來源：世茂集團官微）

2020年，出于項目開發(fā)面臨巨大資金壓力，世茂引入中信信托，以世茂深港國際中心項目為標的發(fā)起信托計劃，吸引無數(shù)投資者哄搶，瘋狂募資87億元。

2022年，中信信托宣布其中的57億項目資金遇到兌付困難，后續(xù)，世茂集團出現(xiàn)流動性危機，包括世茂深港國際中心項目在內(nèi)的各地樓盤陸續(xù)停工。

更殘酷的現(xiàn)實是，2023年，中信信托為挽回損失，申請查封項目資產(chǎn)并啟動司法拍賣程序，2023年7月，世茂深港國際中心項目首拍引發(fā)極大關注，但130億元的起拍價無人出價，最終流拍，11月，項目自降身價至104億元，卻再一次流拍。

（區(qū)域航拍，左側為世茂項目現(xiàn)狀，來源:深圳市交易集團）

直至今年年初，龍崗區(qū)在政府報告的2025年工作安排中提及——“全力推進世茂項目等百億項目加速建設”，項目命運再次有了懸念。數(shù)據(jù)顯示，2024年，龍崗區(qū)全年完成土地整備3.45平方公里，土地整備完成總量連續(xù)四年位居深圳全市第一。

本月，這場68億元的下場收儲，能否搶救“深圳第一高爛尾項目”引發(fā)熱議，李宇嘉向中房君表示，此次若在完成收儲之后，對項目地塊進行規(guī)劃調(diào)整，并根據(jù)新的用途進行出讓，可以盡快地讓項目的土地價值得到提振。

是重生倒計時，還是又一次荒誕自救，世茂深港國際中心下一步將走向何方，中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)將持續(xù)關注。