近日，遼寧籍購房者劉女士反映，稱其2015年在海口市瓊山區云龍鎮云定路104號山湖海小區(云龍水郡)購買的兩套房產因逾期交房陷入糾紛，開發商被指虛高合同價格獲取銀行貸款，后續又以“欠首付”為由拒絕給業主辦理產權證，引發糾紛。

事件回溯：促銷活動埋下糾紛隱患

據劉女士陳述，2015年8月，海口瓊山重點項目建設投資公司（下稱"瓊山重點公司"）推出"零首付購房"活動，銷售人員承諾購房者無需支付首付款，由開發商提供總房款30%的首付款發票辦理按揭貸款，貸款金額即為實際房款。劉女士購買的兩套房屋（619房和620房）合同價格分別為21.2858萬元和21.1667萬元，但實際售價均為14.9萬元。2016年1月，劉女士通過招商銀行海口分行貸款14.9萬元支付619號房款；購房人同時辦兩套按揭貸款銀行不予支持，將620房款改為現金支付，但合同仍保留按揭條款。劉女士稱已于2015年9月全額支付12.7萬元，但開發商未按實際金額開具發票。

矛盾爆發：開發商反訴索要"首付款"

2021年起，雙方因逾期辦證問題對簿公堂。糾紛發生后，瓊山區法院2021年兩份判決（案號2020號、2021號）認定劉女士"已繳納全部購房款14.9萬元"，并以該金額作為逾期交房違約金計算依據，開發商未提出異議。

但2022年5月，瓊山重點公司反訴劉女士拖欠兩套房首付款共計12.6萬元。然而，2022年瓊山區法院另一判決（案號2326號）卻支持開發商反訴，要求劉女士支付"首付款差額"。海口市中級人民法院2023年二審裁定（案號5360號）進一步認定：619房因超過訴訟時效無需支付首付款，但620房因未超訴訟時效，應支付6.26萬元首付款。劉女士質疑："同日購買的同面積房屋，且620房實際支付更早，卻未被認定時效問題。"

劉女士提供的首付款發票復印件（加蓋銀行及稅務公章）顯示，開發商曾開具首付款憑證用于貸款審批，但開發商否認該款項實際支付。對于620房，開發商將9月收到的12.7萬元拆分抵充8月開具的6.26萬元發票，導致票據與匯款不符。

劉女士等業主認為，開發商利用"零首付"模式誘導簽訂虛高合同，后續又以"欠首付"不予辦理產權證相關手續，導致業主無法去產權中心辦證，向海口市檢察院申請監督未獲支持（海檢民監2023130號），2023年11月遂向海南省檢察院申訴，請求撤銷二審判決，認定合同價格無效，并索賠逾期辦證違約金、律師費等。2025年4月收到海南省檢察院出具不予復查決定書，后又收到回復稱案件轉由相關部門繼續處理。

公開資料顯示，"零首付"購房因違反央行《關于規范住房金融業務的通知》（2001年）明令禁止的"零首付個人住房貸款"規定，近年已被多地監管部門打擊。此類操作中，開發商通過虛高合同價套取貸款，購房者可能面臨債務風險。

本案爭議核心在于：1. 開發商推銷"零首付"售樓模式價格是否真實；2. 這種"零首付"違規銷售行為應由哪個部門監管；3. "零首付"購房業主長期無法辦理產權證的責任主體是誰？雖然國家金融監管總局海南監管局已明確產權證辦理不在其職責范圍內，但相關部門仍需正視并解決這一違規銷售模式帶來的后續問題，切實保障購房者合法權益。截至發稿，瓊山重點公司未做出具體回應。

該事件折射出房地產銷售中"零首付"潛藏的法律風險，亦引發對開發商營銷手段合規性的討論。最終零首付業主辦理產權證的權益誰來維護，后續進展將持續關注。

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