此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

買車位本是為圖方便，可要是交了錢卻遲遲拿不到產(chǎn)權證，任誰都會著急上火。北京的陳先生就遭遇了這樣的糟心事：花 50 萬買的車位，開發(fā)商拖了近五年才辦好證。一氣之下，陳先生將開發(fā)商告上法庭，要求退錢、賠錢！這場糾紛到底誰對誰錯？法院又會如何判決？

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳陽

被告：乙公司（開發(fā)商）

關鍵關系：陳陽與乙公司因購買北京市朝陽區(qū)華章東路的一號車位產(chǎn)生合同糾紛，圍繞合同效力、違約金及費用退還問題對簿公堂。

（二）案件背景

2018 年 12 月 28 日，陳陽與乙公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以 50 萬元購買一號車位（規(guī)劃性質為車位，建筑面積 34.9㎡）。合同約定：

乙公司需在車位交付后 360 日內(nèi)（即2019 年 12 月 23 日前）辦理不動產(chǎn)權證書；

陳陽提前繳納了公共維修基金 6980 元、契稅15000 元，以及產(chǎn)權代辦費等 1755 元。

然而直到 2023 年 12 月，乙公司仍未辦證。陳陽無奈自行繳納費用辦證，發(fā)現(xiàn)車位曾被抵押，直到 2023 年 9 月才解除抵押。陳陽認為乙公司違約，訴請：

確認合同有效；

退還公共維修基金、契稅等共計 21980 元；

支付逾期辦證違約金 76463.89 元。

乙公司辯稱：

辦證無客觀障礙，曾多次通知陳陽自行辦理；

合同約定逾期辦證的救濟方式是解除權而非違約金；

產(chǎn)權代辦費等非自己收取，不應退還。

二、爭議焦點

《商品房現(xiàn)房買賣合同》是否有效？

乙公司未按時辦證是否構成違約，是否需支付違約金？

乙公司代收的公共維修基金、契稅等費用是否應退還？

陳陽主張的違約金計算標準是否合理？

三、案件分析

（一）合同效力：合法有效，雙方需依約履行

陳陽與乙公司簽訂的合同是真實意思表示，不違反法律規(guī)定，且已完成網(wǎng)簽，合同合法有效。乙公司稱 “救濟方式僅限解除權”，但合同附件明確“因出賣人原因逾期辦證需承擔違約責任”，故乙公司需承擔辦證義務及違約責任。

（二）違約事實：抵押登記導致辦證延誤，被告過錯明顯

抵押障礙：乙公司未披露車位曾被抵押，直至 2023 年 9 月才解除抵押，直接導致陳陽無法在約定時間內(nèi)辦證，構成根本違約。

通知義務缺失：乙公司稱 “多次通知辦證” 但無證據(jù)，反而是陳陽自行繳費辦證，證明被告未積極履行協(xié)助義務。

（三）費用退還：代收費用未代繳，應全額返還

公共維修基金：乙公司多收 3490 元（實際應收 3490 元，實收 6980 元），需退還差額；

契稅 15000 元：乙公司未代為繳納，應全額退還；

產(chǎn)權代辦等費用：由第三方公司收取，陳陽需另行主張。

（四）違約金計算：合理主張，法院予以支持

陳陽以 50 萬元為基數(shù)，按 LPR 標準計算 2019 年 12 月 24 日至 2023 年 12 月 28 日的違約金 76463.89 元，符合合同約定及法律規(guī)定。乙公司稱 “違約金標準過高” 無依據(jù)，法院結合被告過錯及原告實際損失（資金占用成本），支持該項訴求。

四、裁判結果

法院判決：

合同有效：確認陳陽與乙公司簽訂的買賣合同合法有效；

支付違約金：乙公司 7 日內(nèi)支付逾期辦證違約金76463.89 元；

退還費用：乙公司退還契稅 15000 元、多收公共維修基金 3490 元；

駁回其他訴求：產(chǎn)權代辦等費用由第三方收取，駁回陳陽該部分請求。

五、案件啟示

（一）購房合同要細看，關鍵條款別忽略

重點關注辦證期限、違約責任、費用代收條款，明確雙方權利義務，避免 “格式條款” 陷阱。

如涉及車位、商鋪等特殊物業(yè)，需確認是否存在抵押、規(guī)劃用途等限制，可要求開發(fā)商書面承諾無權利瑕疵。

（二）代辦費用別輕信，留存憑證是關鍵

開發(fā)商代收的稅費、維修基金等，需索要正規(guī)票據(jù)，并跟進是否代繳。若自行辦證，及時要求退還未代繳費用。

本案中陳陽因留存轉賬記錄和收據(jù)，才順利追回契稅和部分維修基金。

（三）逾期辦證別拖延，法律途徑維權要及時

發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期辦證，先通過書面催告、錄音等固定證據(jù)，再視情況起訴違約或解除合同。

違約金計算可參考 LPR 標準，若合同約定過高或過低，法院會根據(jù)實際損失調整。

（四）開發(fā)商違約別慌張，合理訴求有依據(jù)

即使合同未明確違約金，只要能證明開發(fā)商過錯（如抵押未披露、未協(xié)助辦證），仍可主張賠償。

本案中乙公司因抵押導致辦證延誤，即使合同 “暗藏” 解除權條款，仍因過錯承擔違約責任。

這場歷時五年的車位辦證糾紛，最終以購房者勝訴告終。它提醒我們：購房時多留個心眼，遇到問題別妥協(xié)，用法律武器維護權益才是正道！