文/上海進深 張林霞

部分新房入市去化困難，要持續(xù)續(xù)銷，但也有一些項目熱度極高，不僅到訪參觀多，還能屢次觸發(fā)積分，供不應求。前灘公館就是其中一個。

24年9月12日，前灘公館一批次225套房源，入圍分50；

11月17日，前灘公館二批次148套房源，認購率400%，入圍分60.87；

25年1月15日，前灘公館三批次92套房源開盤，認購410套，認購率451%，入圍分64.77分；

3月27日，前灘公館四批次240套房源開盤，認購800 組，入圍積分57.41分；

陸家嘴前灘公館五批次房源供應備受矚目，本次共推出230套住宅。其中，132套房源坐落于北區(qū)丁香公館，98套房源分布在南區(qū)紫薇公館。該批次項目過會價定為12.47萬元/㎡，與上一批次11.8萬/㎡相比，價格漲幅約6300元/㎡，引發(fā)市場廣泛關注。

作為前灘濱江比較少見的低密生態(tài)住區(qū)，前灘公館約3.15米奢闊層高打破常規(guī)尺度，配合超高得房率。

本次前灘公館推出93套建面約112㎡大三房，房源品質均衡。

112㎡產品以5層洋房形態(tài)呈現(xiàn)，約30米樓間距達到1:1.8的驚人比例，低密舒適感拉滿。

此外，本批次全新推出188㎡大平層，北側高區(qū)坐擁前灘、徐濱景觀與綠地，首開價格比較友好。而少量110㎡房同樣性價比突出。

隨著此次房源入市，前灘公館洋房庫存僅剩最后191套。

前灘公館五批次一共供應7個戶型系列。

y9系列，112㎡三房，首發(fā)登場，本次供應98套。

該戶型位于5層洋房，所在的紫薇公館組團容積率僅有1.2，樓間距達到30米左右。

屬于飛機戶型，近乎0浪費的設計。入戶增加了一個大儲藏室，方便收納；陽臺從單面采光變成了270°，采光和觀景效果更好，功能性進一步加強，可看成139㎡戶型的精致版，動靜分區(qū)合理，三個臥室全部朝南。

因為身在別墅區(qū)，可以享受南區(qū)800㎡的別墅會所，還可欣賞櫻花大道/文化公園景觀。

此次供應98套，套數(shù)充足，上車幾率大，房源均好性強。單價與87㎡、139㎡、149㎡等主力戶型相差不大，對于預算在1300-1500萬級的客戶來說，總價控制合理，具有較高的性價比。

y13系列，149平4房，本次供應42套。

屬于四房三衛(wèi)四葉草戶型，戶型方正，南北通透。大戶型層高3.15米，空間開闊，居住起來不會有壓抑感。

得房率約80%左右，在同類產品中處于較高水平，使得房屋的實際使用面積較為可觀。

五批次供應42套，在供應量上相對有一定保障。對于追求高品質生活且有一定經(jīng)濟實力的購房者來說，具有較高的性價比。

y14系列，188平4房，也是首發(fā)，這次供應32套。

戶型為四開間朝南，一梯兩戶電梯雙開，相當于擁有獨立入戶空間，保障了業(yè)主的隱私。

北向直瞰體育公園，特意設計了北向的超尺度一體化大橫廳，面寬約7.2米的270°轉角陽臺，并且該戶型僅此一排。

首層層高約3.3米、非首層層高約3.2米，超配尺度，空間開闊。

該項目融合三種海派建筑風格，采用“小街區(qū)、密路網(wǎng)”設計，內部規(guī)劃“三軸、兩街、十大組團”花園景觀，配備雙會所，中區(qū)約2000㎡地下會所滿足健身、家庭派對、雙泳池等全齡多元需求，南區(qū)約800㎡地下會所提供高端會客等定制服務。

但是，項目目前處于“無地鐵、無學校、無商業(yè)配套”的“三無”現(xiàn)狀，對于有孩子的家庭和對公共交通依賴較高的人群來說，日常出行、孩子上學以及購物等會存在不便，需要借助交通工具前往較遠的配套處。

前灘公館周邊新房競品有世紀前灘?天匯，均價13.2萬元/㎡，僅余少量建面約166㎡三房、216㎡四房在售；

二手房方面，前灘區(qū)域二手房價格分化明顯，部分品質偏弱小區(qū)單價12-13萬左右，像晶耀一期、三湘印象、中糧等高品質項目價格居高不下，能達16萬，整體前灘二手房均價在14.3萬左右。

相較之下，前灘公館五批次房源均價12.47萬元/㎡，產品以87-188㎡海派低密洋房為主，在價格與產品形態(tài)上，和周邊競品形成差異化競爭。

陸家嘴前灘公館的開發(fā)公司是上海筠銘置業(yè)有限公司。該公司是陸家嘴集團旗下企業(yè)。陸家嘴集團通過股權交易等方式獲得了項目地塊的開發(fā)權，并攜手國內外大師團隊，以建設“海派風貌社區(qū)”為目標進行打造。

上海筠銘置業(yè)有限公司，成立于2018年，注資32億元，法定代表人郁春豪。

從2023年前灘世紀天匯，再到前灘公館、陸家嘴太古源源邸，能夠看到的是，這家成長于上海本土的國有企業(yè)，近兩年有了一些新變化。

2023年4月說起，陸家嘴集團當時通過公開股權交易方式，獲得前灘南11#、12#、15#單元地塊，用地面積共計21.76萬平方米的主導開發(fā)權。

彼時據(jù)陸家嘴公告，持股40%的參股公司上海耀筠置業(yè)有限公司以總價147.78億元競得上海地產三林濱江生態(tài)建設有限公司轉讓的上海德茗置業(yè)80%、上海筠銘置業(yè)80%的股權及相關債權。

其中，德茗置業(yè)資產主要為上海市浦東新區(qū)三林楔形綠地11#、12#單元地塊，筠銘置業(yè)資產主要為三林楔形綠地15#單元地塊。

陸家嘴集團雖然較做頭部流量的中海、保利、招商等規(guī)模不在一個級別，但“作為上海本地房企，很多東西還是蠻規(guī)矩的，項目少，但都比較講究品質，走中高端路線”。

陸家嘴集團現(xiàn)任董事長是徐而進。在今年2月上海浦東新區(qū)舉行的“共贏浦東共創(chuàng)未來”引領區(qū)2025年抓投資優(yōu)環(huán)境促發(fā)展大會上，徐而進表示，2025年陸家嘴集團將在三個方面發(fā)力，繼續(xù)做好城市更新工作。

2024年度，陸家嘴營業(yè)總收入143.44億元，同比增長30.33%；營業(yè)利潤為24.85億元，同比下降15.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為15.08億元，同比增長5.26%；基本每股收益為0.3062元，同比增長2.89%。

陸家嘴表示，實現(xiàn)營業(yè)總收入比上年度調整后增加30.33%，主要是因為結轉了前灘東方悅瀾住宅項目、富匯大廈B棟及C棟辦公樓項目。

相關公司：陸家嘴sh600663