最近，關(guān)于推進(jìn)現(xiàn)房銷售的小作文，相信大家都看到了。

和以往爆料不同，這次的消息，可信度比較高。

我們看到的相關(guān)征求意見稿，出現(xiàn)了“勢(shì)在必行”的表態(tài)，但還不方便公開。

不過，河南信陽，早在5月9日，就掛出了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）。

其中明確提到：

文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。

文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

算是打響了今年的第一槍。

現(xiàn)房銷售，向來都不是一個(gè)新鮮詞，海南在2020年就全面推行，自2022年末以來，全國已有超30個(gè)省（市）加入試點(diǎn)。

廣州有沒有這個(gè)趨勢(shì)？有的兄弟，有的。

1)目前，廣州已經(jīng)在討論了相關(guān)議題;

2)更早之前，廣州兩會(huì)，也首次在市的層面，明確提出要有序推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售。

新一輪現(xiàn)房銷售潮，最大的特點(diǎn)在于：

范圍更廣，面向全國。

覆蓋范圍更大，針對(duì)所有新拿地商品房。

意義就完全不一樣了。

這會(huì)徹底改寫當(dāng)下樓市的游戲規(guī)則。

讓很多購房者深惡痛絕的商品房預(yù)售制度，即將退出歷史舞臺(tái)。

幾個(gè)關(guān)鍵：

一、為什么要這么干？

因?yàn)閺目偭縼砜矗≌呀?jīng)不再短缺。

更確切來說，是過剩。

之前學(xué)香港，推行預(yù)售制，核心是提高周轉(zhuǎn)速率，大幅增加住房供給。

開發(fā)商通過賣“樓花”，可以提前回籠資金，拿到的預(yù)售房款，又能快速投入新項(xiàng)目建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)，形成“拿地-開工-回款-再投資”的高效循環(huán)。

房地產(chǎn)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式由此而來，購房者還沒住上新房，就背上了貸款，承擔(dān)了大量未知風(fēng)險(xiǎn)。

在房子供不應(yīng)求，以及房價(jià)永遠(yuǎn)漲的信仰下，一切都很和諧，預(yù)售制作為市場(chǎng)主流售房方式，一直延續(xù)了下來。

2014-2019年，新開工面積保持年均18億平方米以上，遠(yuǎn)超14-15億平方米的銷售面積，這也導(dǎo)致了庫存規(guī)模的急劇攀升。

雖然近年隨著市場(chǎng)下行，新開工面積有了明顯收縮，弱于銷售面積，但去化速度顯然是不夠的。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，到2024年末，廣義庫存面積高達(dá)127億平方米，即使完全不新增，按照9-10億平/年的銷售面積來算，也夠賣很多年。

這是現(xiàn)房銷售推行最核心的原因，也是最大前提。

期房時(shí)代出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷、項(xiàng)目爛尾、學(xué)位暴雷等問題，也讓現(xiàn)房銷售更加師出有名。

二、怎么干？

新老劃斷。

已拿地項(xiàng)目，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售。

已預(yù)售項(xiàng)目，加強(qiáng)預(yù)售資金封閉管理，防范交付風(fēng)險(xiǎn)。

新拿地項(xiàng)目，必須推行現(xiàn)房銷售，實(shí)行“定金制”。

這一點(diǎn)，會(huì)直接體現(xiàn)在出讓文件中，項(xiàng)目拿到建筑工程施工許可證后，開發(fā)商才可以買家定金，金額不超過房款5%（辦理銷售備案前不得提取使用），約定好交房時(shí)間。

如果超過合同約定期限28天還交不了房，房企違約，要定金和利息。

三、難點(diǎn)在哪？

房企參與積極性，以及財(cái)政壓力。

顯而易見，這個(gè)模式，會(huì)大幅拉長企業(yè)的融資和回款周期，不可控因素太多。

現(xiàn)在的樓市，兩個(gè)月后的行情都難以預(yù)判，更何況是兩年。

所以敢拿地，有能力拿地的，只能是資金實(shí)力在線，穩(wěn)扎穩(wěn)打的房企，行業(yè)會(huì)迎來新一輪洗牌；

相應(yīng)的，土地供應(yīng)規(guī)模也會(huì)下滑，對(duì)于地方財(cái)政來說是個(gè)考驗(yàn)。

四、怎么解決？

財(cái)政上，沒什么好說的，既然提出了現(xiàn)房銷售，本身也是想減少土地財(cái)政依賴，推進(jìn)地方土地財(cái)政有效轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)做“好房子”，降低容積率，降低樓高，也是類似的道理。

企業(yè)層面，有兩招：

開發(fā)周期太長？鼓勵(lì)房企引進(jìn)新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，保質(zhì)保量加快項(xiàng)目建設(shè)。

資金壓力大？加大融資支持力度，鼓勵(lì)主辦銀行適度降低開發(fā)貸貸款利率，滿足項(xiàng)目融資需求。

五、影響是什么？

對(duì)買家來說，最直接的，是買房不怕爛尾了。

而且，最大程度上消除了信息不對(duì)稱，不容易踩坑。

無論是房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、立面品質(zhì)、園林景觀、社區(qū)配套，都是所見即所得的。

就連看到的樣板間，也是0貓膩的，實(shí)行等比例展示，與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況一致，房子建面多少，套內(nèi)多少，公攤多少，依據(jù)是什么，都要清清楚楚公示出來。

在交房即交證政策的配合下，只要掏出了買房錢，入住，落戶、子女入學(xué)等，都能一步到位。

對(duì)房企來說，必須同步強(qiáng)化資金管控能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力和全周期開發(fā)能力，才能不被踢出局。

對(duì)市場(chǎng)的影響，則體現(xiàn)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)，和供應(yīng)規(guī)模上。

現(xiàn)房銷售模式下，小社區(qū)，小地塊，總價(jià)門檻，開發(fā)周期都更可控，肯定會(huì)成為主流；

大社區(qū)，大配套，大花園，除了極少數(shù)頭部，沒人能吃得下。

在這個(gè)趨勢(shì)下，以后”巨無霸“大盤，會(huì)越來越少。

供應(yīng)規(guī)模，自然是縮減的，牌桌上玩家少了，游戲規(guī)則也變了，更多是以需定供。

如果真的能一次性到位，新房供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)階段性的“斷檔”，既能幫助庫存去化，也能托舉房價(jià)，其作用，在我看來，是僅次于大規(guī)模棚改的。

以廣州為例，預(yù)售制模式下，除開標(biāo)桿的改善盤豪宅盤，房企從拿地到開賣，最快只要64天，動(dòng)作慢一點(diǎn)的，半年也能搞定了。

但在現(xiàn)房銷售模式下，沒有個(gè)一兩年，兩三年是搞不定的。

2025年拍出的地，最快要26、27年才能入市，市場(chǎng)也將無可避免地出現(xiàn)空檔期。

短期內(nèi)沒有新增供應(yīng)，那么買家可以選擇的，更多還是存量項(xiàng)目，自然而然就去庫存了。

但這是一個(gè)窗口期，要趕在現(xiàn)房集中入市前，快速去化，等到現(xiàn)房出來，勢(shì)必會(huì)沖擊樓市格局，尤其是老舊二手，失去了原有所見即所得的優(yōu)勢(shì)。

由于資金成本問題，現(xiàn)房售價(jià)，本身就會(huì)比期房更貴，疊加市面庫存減少了，長遠(yuǎn)來看，對(duì)房價(jià)止跌回升也是有幫助的。

好了，關(guān)于現(xiàn)房銷售的細(xì)則，還有很多不方便聊的內(nèi)幕，可以添加拆神助手私聊。