最近，關于推進現房銷售的小作文，相信大家都看到了。

和以往爆料不同，這次的消息，可信度比較高。

我們看到的相關征求意見稿，出現了“勢在必行”的表態，但還不方便公開。

不過，河南信陽，早在5月9日，就掛出了加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）。

其中明確提到：

文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。

文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

算是打響了今年的第一槍。

現房銷售，向來都不是一個新鮮詞，海南在2020年就全面推行，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）加入試點。

廣州有沒有這個趨勢？有的兄弟，有的。

1)目前，廣州已經在討論了相關議題;

2)更早之前，廣州兩會，也首次在市的層面，明確提出要有序推進商品房現房銷售。

新一輪現房銷售潮，最大的特點在于：

范圍更廣，面向全國。

覆蓋范圍更大，針對所有新拿地商品房。

意義就完全不一樣了。

這會徹底改寫當下樓市的游戲規則。

讓很多購房者深惡痛絕的商品房預售制度，即將退出歷史舞臺。

幾個關鍵：

一、為什么要這么干？

因為從總量來看，住宅已經不再短缺。

更確切來說，是過剩。

之前學香港，推行預售制，核心是提高周轉速率，大幅增加住房供給。

開發商通過賣“樓花”，可以提前回籠資金，拿到的預售房款，又能快速投入新項目建設，滾動開發，形成“拿地-開工-回款-再投資”的高效循環。

房地產高杠桿、高負債、高周轉模式由此而來，購房者還沒住上新房，就背上了貸款，承擔了大量未知風險。

在房子供不應求，以及房價永遠漲的信仰下，一切都很和諧，預售制作為市場主流售房方式，一直延續了下來。

2014-2019年，新開工面積保持年均18億平方米以上，遠超14-15億平方米的銷售面積，這也導致了庫存規模的急劇攀升。

雖然近年隨著市場下行，新開工面積有了明顯收縮，弱于銷售面積，但去化速度顯然是不夠的。

根據國家統計局的數據，到2024年末，廣義庫存面積高達127億平方米，即使完全不新增，按照9-10億平/年的銷售面積來算，也夠賣很多年。

這是現房銷售推行最核心的原因，也是最大前提。

期房時代出現的質量缺陷、項目爛尾、學位暴雷等問題，也讓現房銷售更加師出有名。

二、怎么干？

新老劃斷。

已拿地項目，鼓勵推行現房銷售。

已預售項目，加強預售資金封閉管理，防范交付風險。

新拿地項目，必須推行現房銷售，實行“定金制”。

這一點，會直接體現在出讓文件中，項目拿到建筑工程施工許可證后，開發商才可以買家定金，金額不超過房款5%（辦理銷售備案前不得提取使用），約定好交房時間。

如果超過合同約定期限28天還交不了房，房企違約，要定金和利息。

三、難點在哪？

房企參與積極性，以及財政壓力。

顯而易見，這個模式，會大幅拉長企業的融資和回款周期，不可控因素太多。

現在的樓市，兩個月后的行情都難以預判，更何況是兩年。

所以敢拿地，有能力拿地的，只能是資金實力在線，穩扎穩打的房企，行業會迎來新一輪洗牌；

相應的，土地供應規模也會下滑，對于地方財政來說是個考驗。

四、怎么解決？

財政上，沒什么好說的，既然提出了現房銷售，本身也是想減少土地財政依賴，推進地方土地財政有效轉型，鼓勵做“好房子”，降低容積率，降低樓高，也是類似的道理。

企業層面，有兩招：

開發周期太長？鼓勵房企引進新材料、新設備、新技術，保質保量加快項目建設。

資金壓力大？加大融資支持力度，鼓勵主辦銀行適度降低開發貸貸款利率，滿足項目融資需求。

五、影響是什么？

對買家來說，最直接的，是買房不怕爛尾了。

而且，最大程度上消除了信息不對稱，不容易踩坑。

無論是房屋質量、裝修標準、立面品質、園林景觀、社區配套，都是所見即所得的。

就連看到的樣板間，也是0貓膩的，實行等比例展示，與項目實際交房狀況一致，房子建面多少，套內多少，公攤多少，依據是什么，都要清清楚楚公示出來。

在交房即交證政策的配合下，只要掏出了買房錢，入住，落戶、子女入學等，都能一步到位。

對房企來說，必須同步強化資金管控能力、產品創新能力和全周期開發能力，才能不被踢出局。

對市場的影響，則體現在供應結構，和供應規模上。

現房銷售模式下，小社區，小地塊，總價門檻，開發周期都更可控，肯定會成為主流；

大社區，大配套，大花園，除了極少數頭部，沒人能吃得下。

在這個趨勢下，以后”巨無霸“大盤，會越來越少。

供應規模，自然是縮減的，牌桌上玩家少了，游戲規則也變了，更多是以需定供。

如果真的能一次性到位，新房供應會出現階段性的“斷檔”，既能幫助庫存去化，也能托舉房價，其作用，在我看來，是僅次于大規模棚改的。

以廣州為例，預售制模式下，除開標桿的改善盤豪宅盤，房企從拿地到開賣，最快只要64天，動作慢一點的，半年也能搞定了。

但在現房銷售模式下，沒有個一兩年，兩三年是搞不定的。

2025年拍出的地，最快要26、27年才能入市，市場也將無可避免地出現空檔期。

短期內沒有新增供應，那么買家可以選擇的，更多還是存量項目，自然而然就去庫存了。

但這是一個窗口期，要趕在現房集中入市前，快速去化，等到現房出來，勢必會沖擊樓市格局，尤其是老舊二手，失去了原有所見即所得的優勢。

由于資金成本問題，現房售價，本身就會比期房更貴，疊加市面庫存減少了，長遠來看，對房價止跌回升也是有幫助的。

好了，關于現房銷售的細則，還有很多不方便聊的內幕，可以添加拆神助手私聊。