上周高層發了一個重磅文件，關于城市更新的。

　　規格很高，但市面上的討論不多。

　　因為文件偏宏觀，是頂層設計和方向性的，但對樓市、對城市，對我們的房子，其實影響深遠，意義很大。

　　我仔細研究了下，幫大家找出幾個重點。

　　不得不說，往后國內拆遷的節奏要變了。

　　上海這邊，有自己的步伐，具體往下拉。

　　大拆大建的時代結束了

　　官方數據，我國城鎮化率已經超過67%，9.4億人生活在城鎮。剩下的還生活在農村的，不少都是老人，不太可能搬到城市，所以城市化已經接近飽和。

　　城市發展思路也需要從“大拆大建”轉向精細化運營，進入以存量為主的新階段。

　　城市更新的路子在這個基礎上也會發生變化。

　　國內拆遷的節奏也要放緩了

　　《意見》提出了八項主要任務，包括加強既有建筑改造利用，推進城鎮老舊小區整治改造，開展完整社區建設，推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造等內容。

　　我仔細研究文件表述，絕大部分的內容都是在存量方面，增量方面的不多。

　　除了城中村之外，其他基本都是存量改造，改造這兩個字劃重點。

　　就連城中村，以后能拆遷的概率也越來越小了。

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　　老房子翻身更難了

　　《意見》里說到拆的，重點就這句話：“加快拆除改造D級危險住房”。

　　這個D級危房指承重結構承載力已無法滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，隨時可能倒塌的房屋。包括地基沉降，結構變形，材料老化等可能危害生命安全的房子。

　　實際上被鑒定為D級危房是相當困難的，之前哈爾濱私拆承重墻導致住戶家中出現裂縫的高層住宅，最終的鑒定結果依然是“結構整體安全穩定”。

　　很顯然，老舊小區不會再迎來大規模拆遷了，這是最大的一個利空消息。

　　老房子本來就難賣，原本還能指望著拆遷換房子，現在這個希望也沒有了，想賣房只能砸盤。

　　因為說白了拆遷這個事情是要有利可圖，如果把你家老房子拆了，不能造出更多的新房子，或者造出了新房子也沒人買，那誰吃飽了撐得去拆？

　　不過，拆遷的概率雖然小了，但是改造的機會變大了。

　　官方表示，“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。”

　　上海拆遷還有紅利

　　上海的拆遷，在全國來講，自然有很多不同于外地的需求和出發點。比如疏導城區人口，解決大城市病這個需求。

　　上海市中心多年的拆遷搞下來，已經明顯降低了核心區的人口密度，但還不夠，還沒達到指標要求。

　　這也就意味著，未來十多年，上海核心城區的拆遷，人口疏解，還是要繼續搞。

　　那么拆遷多的幾個區，比如黃浦徐匯，這些地方的老破小價格還會有一定支撐。

　　原因是這些拿到拆遷款的人，尤其是上了年紀的，故土難離，直接原來家附近買一套老破小完事，相比原來的弄堂也算升級了。

　　我們統計了過去7年的上海市拆遷預算，2025年的1402億已經是歷史第二高的水平。

　　房外房研究院制圖

　　上海的拆遷紅利，還能吃個十多年。十多年后，成規模的拆遷會越來越少。屆時美麗家園，修修補補會成為主基調。

　　老舊小區改造這塊，上海也在發力，也就是美麗家園，什么雨污混接改造、信息架空線入地，增設電動自行車充電設施等等。

　　今年，上海老舊小區計劃實施改造1500萬平方米，這一數字是這些年來的新高。

　　上海計劃今年把全市符合條件且這些年沒有改造過的小區，基本都納入改造范圍，實現符合條件的老舊小區改造全覆蓋。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　上海拆遷新趨勢

　　上海拆遷有兩個新趨勢，一個是房票制度開始升級，甚至在郊區首先鋪開。

　　另一個就是居民自主出資原拆原建，上海還沒聲音，但估計后面也會有。

　　上海之外的其他三個一線城市，已經出現很多居民自主出資原拆原建的例子。

　　比如北京西城區新街口街道的樺皮廠8號樓原拆原建的費用，就是政府補貼+居民自籌的方式組成的。

市區財政按照5786元/平方米的標準對原始面積部分的重建資金進行補貼，剩余差額部分由居民自行承擔，對于新增面積部分，居民則需要按照綜合改建成本進行全額支付。

　　市區財政按照5786元/平方米的標準對原始面積部分的重建資金進行補貼，剩余差額部分由居民自行承擔，對于新增面積部分，居民則需要按照綜合改建成本進行全額支付。

　　算下來每戶居民大致需要出資18萬~23萬元不等。

　　在西城區這個寸土寸金的地段，花這個錢老房換新房，還是很實在的。

　　好房子新房，壓著二手房打

　　從《意見》中可以看出未來樓市的兩個新方向。

　　第一個：新建好房子，之前也公布了好房子的標準：

　　跟新建好房子比起來，二手房的弊端太明顯：公攤高，隔音差，公區環境差……

　　就說上海，原本上海的新房質量差到不行，在全國都倒數。買房人實在沒得選，捏著鼻子也就買了。

　　現在高品質新房出來了，更是哄搶，周邊二手房別說倒掛了，價格比新房便宜都難競爭。

　　奉勸大家：

　　二線以下城市，沒電梯的老房子，除了自住的全部賣掉，沒有特別的理由更不要買。

　　這些地方不缺地，造新房更沒節制。

　　未來絕大部分的房子，都會淪為消費品，新房比二手房貴，但等新房到了二手市場，依然要打折賣。

　　總之，隨著新房子好房子越造越多，品質差維護差的老房子處境會越來越不妙。

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　　城市更新，提振消費

　　城市更新，也是拉動消費的一把利器。畢竟加裝電梯，刷墻，換家具家電，包括什么原拆原還，都要花錢消費。

　　這不，上海緊跟著就出方案了，提振消費專項行動方案：加快構建房地產發展新模式，滾動推進老舊小區更新改造。

更好滿足住房消費需求。加快構建房地產發展新模式，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。擴大美麗家園綜合修繕范圍，滾動推進老舊小區更新改造。擴大保障性租賃住房供給，重點向青年群體傾斜。支持居民剛性和改善性住房需求，落實好促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。擴大住房公積金適用范圍，探索優化住房公積金使用政策，落實上海市靈活就業人員繳存、提取和使用住房公積金的實施辦法。

　　接下來可能會出一些不大不小的利好政策，比如繼續降低交易稅費等等。

　　文化舊改

老舊街區、廠區、城中村更新活化低效廠房為文創園區，城中村改造“一村一策”避免大拆大建。

　　很多老舊街區，煙火氣重，但略顯雜亂，收拾收拾，刷墻種樹，把街區環境和管理搞好，會有效刺激周邊的逛街需求。

　　比如蘇州姑蘇區的十全街，更新改造后，街道流量商戶收入顯著提升。

　　上海可以參考的案例有張園，田子坊等。

　　但具體到各個城市，還是要看資金落位程度。

　　當地有資金就多搞，預算緊張就往后排。

　　小結

　　最后，給普通人的建議：

　　1、手里有二線以下城市老房子的，抓緊賣，晚了就賣不掉了；

　　2、上海拆遷還會繼續，機會多在核心區；

　　3、大部分房子會淪為消費品，買房選籌要更謹慎。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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