當城市不再擴張，當人口進城的紅利結束，當市中心的老小區居住條件越來越差。

當那些高公攤、低層高、戶型又稀爛的商品房無人問津，當年輕人不再喜歡結婚，出生率下降，人口老齡化越來越嚴重。

接下來的中國房地產，游戲規則會發生什么變化？

很顯然，以土地財政為核心的新房開發模式，已經不再適應未來的中國社會的發展趨勢。

未來的5年，中國必須要重構房地產游戲規則，用來重新提振中國樓市，重啟樓市財富效應。

首先第一點，就是會逐漸推出現房銷售制度，徹底取代已經執行了30年的期房預售制度。

去年我們的住建部就已經明確了將會逐漸推行現房銷售制度。

用現房銷售制度取代期房預售制度，將是中國樓市最重要的制度性改革，它將會徹底改變中國房地產的供需關系。

一旦正式推行現房銷售制度，新房供應量將會大幅減少，整個市場需求大部分將轉向二手房，二手房市場將會徹底復蘇。

像現在的美國房地產市場，市場中二手房的占比也高達85%，新房僅僅占比15%。

歐美國家的房地產大多數都是以二手房市場為主，新房比例都非常小。

未來五年，中國樓市也將從以新房為主全面轉向以二手房為主。

第二點，未來5年，國家會把存款利率降到接近0，把房貸利率降到2%以下，推動租賃型市場的發展。

未來在中國的大城市，會有大量的租賃房出現，很多人買房不僅僅是為了預防通脹，博取房價升值的機會，同時還可以出租，獲得更好的租金回報率。

目前中國一線城市的租金回報率是1.8%，強二線城市的租金回報率是2.2%，部分三線城市的租金回報率已經超過了3%。

只要把存款利率和貸款利率同時降到租金回報率之下，大城市里買房需求立刻就會被激活，大量的租賃房就會出現。

不僅僅是個人會買房來出租，甚至是國家也會下場，大規模收購二手房，當成長租房來出租。

這是國家構建租售并舉住房新發展模式的關鍵。

第三，本輪最大規模的城市更新將重啟去庫存，利用5年左右的時間，把過去供應太多的新房庫存徹底去掉。

同時還會利用城市更新，把老破小變得更新，租金售價可能也會上漲。

預計本輪城市更新將對22萬個小區進行全面改造。

本輪城市更新大家一定要記住3點：

第一，經過國家認定的D級危房全部拆遷，規模預計達到2000萬戶。

第二，城中村項目，只要方案成熟，也全部拆遷。

第三，2000年之前的老破小，如果不是D級危房，全部改造。

本輪城市更新，是未來五年，中國經濟擴內需，擴消費的重中之重。

經過本輪城市更新之后，新房庫存量和老房子庫存量將會明顯下降，同時老房子還會變得更新。

所以中國大城市的房價和租金，將會穩定上漲。

第四點，未來5年，國家一定會下場收購二手房變成租賃房和保障房。

目前國家之所以還沒有大規模下場收房，主要是兩個原因：

一個原因是收儲的錢利率太高，錢太貴，

第二個就是租金還是不夠高。

后面一旦連續降息，加上城市更新推動的租金上漲，國家下場大量收購就會發生。

更何況國家還要增加保障房的供給，只有通過大量收購，才能增加保障房的供應量。

第五點，就是提出好房子標準，提高層高，徹底消滅公攤。

一個是新修的《住房項目規范》，住宅層高從2.8米，提高到不低于3米。

另一個是越來越多的城市允許住宅做更多贈送面積，逐步推進“取消公攤”。

以前的房子公攤普遍在25%以上，層高甚至比2米8還低，壓抑的房間感覺頭頂著鍋蓋似的。

過去十幾年城鎮化太粗放了，這種成批復制的鴿子籠，活該現在沒人要。

通過大力推行好房子，不僅可以讓每塊地賣的更貴，同時還可以激發整個市場的換房需求。

第6點，交易稅費將會下降，持有稅費將會出現。

也就是說，增值稅大概率將會取消，取而代之將是房產稅。

2024年7月中央就已經提出，要逐漸完善房地產稅收制度。

簡單來說，就是交易環節的稅收將會減少，持有環節的稅收將會增加。

所以未來一旦大城市的房價租金再次出現迅速上漲，房產稅試點就會出現。

未來5年你會發現：中國房地產的發展思路，將會出現非常徹底的轉變。

原來那一套土地與基建互相反哺、地方瘋狂賣地，開發商高周轉高負債蓋房、調控一會掐脖子一會松綁的傳統房地產模式，已經徹底被國家拋棄了。

房地產發展新模式將會在未來五年逐漸成型。

總結起來就是：增量時代結束，存量時代到來；新房時代結束，二手房時代到來；單軌制時代結束，雙軌制時代到來；土地財政時代結束，房產稅時代到來。差房子的時代結束，好房子的時代到來。

在一個存量為主的房地產市場中，房子反而會成為越來越多普通人的投資首選，不管是租金和房價都將穩定增長。

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