昨天，LPR下調0.1個百分點，從3.6%降到了3.5%。

4月份全國首套房貸平均利率3.1%，因此在這次降息之后，全國平均的房貸利率下降到3%左右。

這是什么概念？

以100萬貸款、30年期計算，每月還款減少大約55塊，累計能省下超過2萬元的利息。

現(xiàn)在很多手里有點錢的人會覺得：

降息的幅度太小了，降了之后總共也只是省2萬利息。

如果我提前還貸，直接能少十幾萬利息，我為什么不提前還貸？

這個說法乍一看還挺有道理的，但是真要細究，其實并不是這么回事。

我認為，當房貸利率的水平達到3%的時候，提前還貸已經(jīng)毫無必要了。

低利率下，還房貸的邏輯正在發(fā)生顛覆性的變化。

現(xiàn)在因為整體行情不好，所以很多人會有個慣性思維——

“多一筆貸款，就多一分負擔”。

都想著債務要早點還清才安心。

但在房貸利率降到3%甚至更低的當下，這套邏輯，真的還成立嗎？

我們來算一筆賬。

假設你用貸款買下一套100萬的房子，貸款部分為50萬，利率3%，那么你的年

利息支出是1.5萬元。

而如果這套房子用來出租，年租金收益低一點按1.2%算，也能拿到1.2萬元。

所以光是租金就已經(jīng)可以覆蓋掉大部分的房貸利息。

更關鍵的是，租金回報是按房屋總價算的，而房貸利息只按貸款部分計。

所以你杠桿撬動的，是用別人的錢賺自己的資產(chǎn)增值。

如果你是自住，那這筆賬也一樣成立。

因為你不買房就得租房，租房每年也要付出1.2%的租金。

除非你買了房既不住也不租，白白空著，那房貸才是純支出，沒有回報。

所以從房屋的租金價值的角度看：

房貸利率降到3%之后，利息支出已經(jīng)無限接近于租金。

更何況，房貸利率還有下降的空間。

從現(xiàn)在的趨勢來看，直到房地產(chǎn)對經(jīng)濟的下行拖累消退，直到市場情緒企穩(wěn)為止——在那之前，利率大概率還會往下探。

而租金在貨幣放水的大背景下，大幅下調的可能性很低。

因此，當租金能夠覆蓋一部分的利息時候，提前還貸的必要性就不那么大了。

除了租金這一點之外，通脹因素也是重點要考慮的。

我們把視角拉長。

一個每月5000元的房貸，現(xiàn)在看是筆不小的支出。

但如果考慮到未來20年的通貨膨脹呢？

我們現(xiàn)在每年還在不斷增加貨幣總量，總量增加之后，就意味著通脹會是長期的趨勢；

每年2%~3%的通脹，意味著20年后的5000元，購買力可能只剩下現(xiàn)在的一半。

你回顧過去這20年的歷史，20年前的100塊和現(xiàn)在的100塊，購買力千差萬別。

所以啊，你的房貸支出是不斷“縮水”的。

這是房貸最被忽視的一個隱性優(yōu)勢——

它是逆通脹的“硬通貨負債”

簡單理解就是：你在用貶值的錢，去償還不變的利息。

而提前還貸，則是用現(xiàn)在值錢的錢去還一個本來可以用貶值的錢去償還的利息，在這個過程中，你丟失的是此刻和未來資金的機會成本。

很多人提前還貸，是圖個心理安穩(wěn)。

但這其實是一種“偽安全感”。

因為很多人沒有意識到——

當下最重要的資產(chǎn)，其實是現(xiàn)金流。

你以為自己沒欠銀行錢了，就安心了，但一旦家庭有緊急支出、收入波動、意外變故，你就會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流的重要性。

尤其對現(xiàn)金儲備本就不足的家庭來說，提前還貸其實就是在削弱自己的抗風險能力。

有人說，那如果我準備了應急資金但一直沒用上，不就浪費了嗎？

其實不是

真正的安全準備，從來都是“用不上”才是最好的結果。

此刻，與其把資金拿去還貸，不如保留一部分去應對潛在的風險和變故。

另一方面，就如我前面說的，當房貸利率低到一定程度的時候，提前還貸就意味著巨大機會成本。

這個所謂的機會成本，其實就是把提前還貸的錢用來投資的潛在收益。

很多人會覺得：

在存款利率持續(xù)下滑的趨勢下，市場上的資產(chǎn)普遍收益率不高，高收益的資產(chǎn)又是高風險，想要達到3%的年化收益，并不容易。

但實際上，現(xiàn)在一些長期穩(wěn)定的債券類基金、鎖定期較長的理財產(chǎn)品，甚至是股息率較高的紅利類基金、優(yōu)質REITs等等。

只要你能長期拿得住，持有5年以上，年化收益也是有機會超過3%的。

所以，你把本來要提前還的錢拿去投資，只要做到“持久+安全”，基本可以實現(xiàn)用收益抵消利息支出。

那為什么大家會覺得現(xiàn)在要拿到3%的收益會很難呢？

本質原因就在于對資本市場、對資產(chǎn)的收益情況不了解。

其實說白了就是信息差太大，看不到市場中存在的機會。

不過這一點也很正常，因為不是所有人都有機會接觸到市場上所有資產(chǎn)，也不是所有人都有機會了解不同資產(chǎn)當下的收益率。

為了幫助大家填補市場上的信息差，我們最近準備專門組織一場閉門直播課，給大家詳細介紹一下市場上各類資產(chǎn)的具體情況以及收益率。

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