催告應作為物業服務企業起訴業主支付欠繳物業費的前置條件，但該催告形式不應嚴格按照有效送達的標準來衡量，只要物業服務企業通過合理的方式對業主進行了催告，即可視為達到法律規定的程序要求。

物業公司起訴業主支付欠繳物業費，需采用何種通知形式才能認定其已有效履行了催告的前置程序。

2021年3月，某小區第一屆業委會與某服務公司簽訂物業管理合同，約定的主要內容包括：某服務公司為該小區提供物業管理服務，服務期限至2026年3月；洋房、公寓物業服務費按建筑面積每月每平方米2.3元收取，每月30日前繳款；業主或非業主使用人逾期交納物業服務費的違約金支付比例；等等。某服務公司稱自2014年開始為案涉小區提供物業服務，其曾通過微信、電話方式向業主鄺某催繳物業費，并提交了微信聊天記錄。某服務公司提交的微信聊天記錄顯示：2022年5月某日，某服務公司聯系微信備注為“鄺某”的業主，稱：“請問您是X棟X房的業主鄺某嗎？”對方未回復；其后，某服務公司多次向該微信發送催繳物業費的信息，但對方一直未回復。

中山市中級人民法院作出的生效裁判認為，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款的規定，某服務公司已提供初步證據證明其通過微信向鄺某進行催收，鄺某作為業主不按合同約定支付物業服務費已構成違約，應承擔違約責任，故依法判決鄺某向某服務公司支付2019年11月起至2022年3月欠繳的物業費及違約金。

物業服務企業作為原告的大量訴訟案件主要是涉及業主欠繳物業費的催繳問題，本案裁判通過明確引導廣大物業服務企業在催收物業費之前需經過合理催告的前置程序，以達到與物業服務合同相對方先進行充分有效溝通，溝通未果再向司法機關尋求司法救濟的立法目的。

化爭止紛 共建和諧

關于物業服務企業的催告程序，原《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”該司法解釋從審判實務操作層面確立了物業服務人起訴的前提條件，即需先書面催交，業主無正當理由拒絕交納或在催告的合理期限內仍未交納的才能通過訴訟或者仲裁方式主張。

本次《中華人民共和國民法典》編纂在《物業管理條例》及上述《物業服務糾紛解釋》二者規定的基礎上，從立法層面明確將催告程序作為物業服務人起訴的前置條件，但對于催告形式的認定并未明確，以至于在審判實務中由于對物業服務企業催告的形式以及需要達到的送達標準認識存在差異，導致對催告是否應參照司法送達的標準來衡量存在不同的意見。對此，在審理上述案件的過程中，應從社會治理的角度出發，綜合社會效果與法律效果相統一的司法理念進行分析，《民法典》明確物業服務人在起訴前需將催告作為前置程序，其目的系為了給予物業服務人和業主直接溝通、協商的時間和空間，無形中亦能達到督促一部分因為各種原因忘記或暫時無法支付物業費的業主盡快履行合同的目的，有利于雙方直接面對面解決糾紛、減少訴訟，同時也能達到防止物業服務企業未經催告程序濫用訴訟作為其催收工具的目的。

基于此立法目的，只要物業服務企業通過合理的方式，例如短信、電子郵件、張貼催告公告、郵寄催告函等能夠證明物業服務企業已通過各種途徑對物業服務合同相對方履行了積極催告行為的，即可認為達到法律規定的催告要求，而無需嚴格按照司法送達的標準去衡量。放寬對有效催告的認定，亦能減少物業服務企業的送達成本，為其經營減負。綜上，統一此類案件的裁判尺度，不僅有利于前端化解矛盾糾紛，而且能夠有效降低各方的訴訟成本，既符合法律規定的立法本意，亦能達到矛盾糾紛多元化解的目的。

審核：黃慧辰

編校：邵靜紅 何雪娜