在青島最高端的嶗山金家嶺金融核心區，有這么一條商業街，號稱投資回報高到可以“躺賺”，現實卻狠狠地給了它一記響亮的耳光。

▲嶗山星光里商業街內景

房產君現場探訪發現，大部分商鋪大門緊鎖，空鋪隨處可見，曾經的繁華夢碎了一地。這條曾被寄予厚望的高端商業街，到底是怎么把一手好牌打得稀爛的？是開發商畫的大餅太香，把業主坑得找不著北？還是這種街區式商業模式，壓根兒跟青島八字不合？星光里的尷尬，該由誰來買單？

1、

從高端夢到空城計

位于秦嶺路的星光里商業街，當年被定位成嶗山的高端商業地標，如今，看到的卻是讓人大跌眼鏡的景象：整個商業街不僅毫無高端感，甚至連醒目的門頭都難找，只有幾家人氣慘淡的快餐店，還在營業。

▲嶗山星光里商業街入口，沒有任何標志

店鋪空置的原因一目了然：動線設計混亂，半露天的街區式商業，公共區域幾乎都是露天，造成夏冬兩季環境體驗極差。關鍵是缺乏管理，環境臟亂差，原本的高端商業成了笑話，居然淪為低端快餐一條街。

▲嶗山星光里，為半露天的街區式商業模式

2、

開發商的“畫餅”神操作

▲2017年，嶗山星光里商業街商鋪廣告

當初，嶗山星光里的商鋪，平均售價高達4～5萬元/㎡，開發商是南山集團旗下的青島金恒力置業有限公司，依托“重慶商業王”協信商業地產的名氣和運營經驗，還搞起了“以租還貸”玩法，打出了一張穩賺不賠的王牌：承諾統一運營8年返租，號稱年均綜合回報17%，租金回報輕松覆蓋貸款，并聯手浦發銀行大力推廣這種以租還貸模式，以租金覆蓋按揭貸款，強調高收益、低風險，吸引了大量的投資者簽約買鋪。

▲嶗山星光里招商運營中心，早已人去樓空

然而，理想很豐滿，現實很骨感。最狠的坑，往往都是埋在光鮮亮麗的承諾里。事實卻是，開發商的招商運營管理極為混亂，合同中的霸王條款層出不窮，業主們不僅被強制接受開發商的統一管理，連對商鋪的改造、消防分區調整這些重大事項，都沒有知情權、干預權、只能任由開發商自由發揮。更加夸張的是，承租方竟是開發商的關聯公司，承諾的高端管理根本沒有落實，導致星光里商業街環境臟亂。

▲嶗山星光里某商鋪現狀

到頭來，商戶經營不善紛紛撤離，空置率暴增，承租方干脆以“3+2租金補償”的形式單方面終止合同，把所有的經營風險都甩給了商鋪業主。更有甚者，商業街里還存在私搭亂建、消防隱患等問題，開發商、承租方、物業管理對此視若無睹。

▲星光里某套130㎡的商鋪，當初買入價340萬，現在賣150萬無人問津

業主們已經忍無可忍，紛紛要求要求承租方履行原租賃合同，賠償因違約導致的租金損失。此時，協信星光里在其他城市的表現，反而更加諷刺：別人家的星光里，商業氛圍濃厚，而青島這家，已經成了“星光暗淡”里。

3、

到底需要怎樣的商業街？

金家嶺金融區，堪稱青島頂級富人區，周圍擠滿了高端寫字樓和豪宅，按理說，這樣的地方就算賣盒飯也應該賺得盆滿缽滿。但星光里，卻恰恰成了例外。

▲嶗山金家嶺金融核心區

說白了，問題根本不是顧客的消費能力不夠，而是商業街的定位和管理出了大問題。星光里定位太尷尬：明明靠近高端商務區，非要做中低端的餐飲街；本來適合高消費人群的地段，結果硬是用低端經營拉低了整個片區的檔次，反而沒人愿意來。

▲嶗山星光里商業街二樓，商家大部分已經撤出

下一步怎么辦？業主們其實早就想好了招數：成立業委會，重新引入專業商業團隊管理，獨立核算運營成本，結合金家嶺金融核心區的特點，轉型為專門服務金融白領的高端餐飲、休閑或金融配套服務業態，甚至探索文旅融合方向，吸引真正有消費力的客戶。

▲嶗山星光里商業街內景

或許，重塑星光里的商業價值，才是這塊寸土寸金之地該有的樣子。如今看來，星光里的翻身仗注定難打，但只要業主們不放棄，總還有重新發光的機會。畢竟，青島最貴、最高端的金融核心區里的商業街，不能就這樣淪為一個笑話。