翻車了，血虧兩成！

近期，一內地炒房團2.26億抄底香港樓市，持有不到1年，便虧本20%拋售，著急退場。

自去年“撤辣”以來，香港房產成為投資熱門，吸引了大量內地資金涌入，帶動香港樓市成交量觸底回升。

據港媒報道，個別“西餅客”入市不足一年，便大舉虧本甩賣。所謂“西餅客”是指一次性購買多套房產的大手筆買家，買房如買蛋撻一樣，一買就買一打12個。

該組內地背景炒房團去年以2.26億港元瘋狂掃貨3個新樓盤共29套房，其中有27套房在近期以1.59億的價格甩賣，較2.01億總購買價低4202萬港元，賬面虧損近21%，屬實是市場罕見。

從2024年至今，香港樓市成交量大幅上升，但房價卻仍未企穩，市場處于嚴重分歧階段，不少人仍在觀望。

內地炒房團

據房產代理稱，該組“西餅客”過去曾投資香港商業地產市場，對香港的地產買賣非常熟悉，并且還配有御用的地產經紀人，專門為他們掃貨和出貨。這群人背后就類似一個專業的投資團隊，有幾個“話事人”，但很少露面，行業內的人都只能通過其秘書聯系。

而在去年10月，港媒《香港01》稱，這組瘋狂掃貨的買家其實是內地客，在以2.26億買樓時，至少通過兩家公司的名義下場掃貨。

早些年，在內地房價飛速狂奔的時候，炒房團這個名詞，讓大量沒來得及上車的剛需群體“膽寒”。其背后最為出名的便是溫州炒房團，巔峰時期全民炒房，可謂“溫州第一產業”。

其手法一般是團體購房，經常出現一個炒房團壟斷一條街商鋪、一棟樓的夸張情景，通過新聞炒作影響價格，以及與開發商做虛假交易抬高價格。而且這些人一般持有時間很短、往往不超過一年，在開發商交房前便倒手了。

最高血虧三成

消息稱，該內地炒房團在去年4月、10月合計動用2.26億港元，先后買入共29套房子，分別為土瓜灣明雋6套、青衣明翹匯6套、以及將軍澳海茵莊園17套。

這一批房子中，除了明雋、明翹匯各保留1套不賣以外，其余27套在近期相繼掛牌出售，售價全部低于購買價。

其中，海茵莊園的17套全部是一房戶型，實用面積283至298方呎（約26.3—27.7平方米），在去年10月分3天買入，總價達9327.2萬元。而現在總售價為8005萬元，平均每套虧損14.2%。

但是據經紀代理人稱，近期海茵莊園有個別房源二手成交價比該炒房團的報價仍低10%—20%，再加上開發商手上仍有尚未賣出的尾貨，估計該炒房團手中房子在短期內難以獲得承接并賣出。

另外，去年底，該炒房團已經搶先掛牌明翹匯的5套房子，包含三房和四房戶型，總掛牌售價合計5553萬元，較總購入價7806.8萬元虧損28.9%。而今年1月和2月，賣出成交的兩套中，其最終成交價分別虧損33.9%及33.4%。

高租金回報

該炒房團去年大肆掃貨，其實是沖著高租金回報去的。美聯房產代理稱，以將軍澳海茵莊園的17套房子為例，收租回報高達4%-5%。而且該17套房子都是一房小戶型。

將軍澳一帶的住宅一向非常受香港科技大學的內地學生歡迎，但是大學周邊比較少有小戶型房子，所以該內地團隊便主攻這個租房市場，希望趁租金高企賺取回報。

但是沒到一年，該團隊便著急虧損出售離場。

有一點比較詭異的是，香港房價陰跌未企穩，但是房租卻一直猛漲。

自2023年開始，香港房屋的租金水平便迅速攀升，以中原地產的數據，如今大型屋苑的租金回報率平均水平達到3.5%，與按揭利率相同。如果接下來美聯儲繼續降息，那么香港房產的租金回報率將高過按揭利率。

其實，香港租金水平上漲開始的時間線（2023年初），剛好與香港通關、香港優高才人才引進計劃開閘的“組合拳”對應上。

2023年開始，在香港的內地人增加的太快了，留學、定居、工作以及做中轉跳板……以及2024年香港樓市撤辣，共同推動了這波人口遷移潮。

這些人中，大部分赴港是為了自己或小孩的教育目的，還有很多是為了獲取香港身份。

在人才引進計劃下，香港自2019年的人口減少已被填補，目前人口總數已略超2019年水平。而且人才引進的這部分群體，大多不差錢，這背后釋放出大量的置業及租樓需求，所以租金上漲在所難免。

未來怎么看

早些時候，《信報》曾發文指，香港商業和住宅的價格還有很大下跌空間，其理由是：本輪下跌是“樓市泡沫爆破”，進而造成經濟衰退和眾多惡性循環，其背后有諸多加杠桿的按揭戶在樓市下跌時“爆倉”，即首付三成，價格下跌33%，房子便成為負資產，甚至也能影響半路抄底的買家，進而加大市場的壓價拋售。

上述內地炒房團的“翻車”，便是有這種因素在內。

但是我們認為，《信報》這一觀點其實有點言過其實。據了解，香港有120萬個私人單位已還清按揭，相當于市場上三分二的私樓數目，若以未償還按揭貸款除以總私樓單位價值，則貸款與價值比（loan to value）只有22%，可見香港樓市低杠桿及家庭借貸能力極強。

另一方面，隨著內地人口的涌入，以及美聯儲進入降息通道，香港樓市目前已經表現出越跌越買的特點。

據中原地產5月6日公布的數據，4月份整體住宅樓宇買賣登記錄5694宗及421.97億港元，較3月的5,367宗及388.14億元，分別上升6.1%及8.7%。宗數及金額齊創2024年11月6,298宗及572.61億元后，近5個月高位。住宅樓宇交投量連升2個月共77.9%。

在目前的階段，香港房產市場成交量雖然大幅上升，但是價格仍未企穩，已經回到2016年的水平。在各種因素對沖下，香港樓市目前是嚴重分歧階段。有人選擇繼續觀望，有人選擇入市。

其實，機會往往也是這個時候誕生的，市場上有句話叫做：“買在分歧，賣在高潮”。絕對的精準抄底、逃頂，大多數人是做不到的。