中國的房價，還會漲嗎？

在房價連續(xù)下跌四年之后，問題簡直是在拷問靈魂。

很多朋友們都非常關(guān)心問題，我的回答是：

就全國房價運行來看，短期想要漲，難度確實很大；中期變數(shù)比較大，暫且不談；如果你要看長期，看10年20年30年，中國的房價還會繼續(xù)上漲。

看房價長期漲不漲，跟目前很多人關(guān)心的調(diào)控政策、收入、關(guān)稅戰(zhàn)、經(jīng)濟變化、人口走勢的關(guān)聯(lián)度并不是很高，而主要取決于一條很重要的規(guī)律：

長期來看，房價會跑贏通脹！

東京房價創(chuàng)新高了

這條規(guī)律是經(jīng)過大量數(shù)據(jù)，很多國家的經(jīng)驗得出來的，并不是老楊在杜撰，在意淫；全球絕大部分國家長期來看，房價都是漲的。

當(dāng)然，很多人一定會拿出一個著名案例來堵老楊的嘴巴，那就是日本的房價。

我也承認(rèn)的，日本的房價在 1991 年泡沫破滅之后，連續(xù)下跌 18 年；而18 年，就屬于偏長期的走勢了。

但各位必須明白兩點：

第一點，日本是個特例，全球獨此一家，別無分店，只是偶發(fā)事件，而非普遍規(guī)律。

第二點，即便是日本的房價連跌 18 年之后，又開始進入到一段很長時間的盤整上漲過程。直到目前還在漲，而且像東京，房價已經(jīng)創(chuàng)下新高了！

2013年左右開始，伴隨安倍經(jīng)濟學(xué)實施，貨幣放水，住宅貸款利率下降，買房需求增加，地價轉(zhuǎn)向上漲勢頭。近年來，東京作為國際化大都市，經(jīng)濟復(fù)蘇、低利率環(huán)境、住房需求持續(xù)增長、土地資源稀缺、城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施提升，共同推動了房價持續(xù)大漲。

再過5-10年左右，我估計日本大部分地區(qū)的房價都會回到歷史高點。

美國房價年均漲5%

平時喜歡觀察和研究的朋友們都知道，要想做房價研究，就必須有詳實的數(shù)據(jù)，而且數(shù)據(jù)鏈要夠長。

日本數(shù)據(jù)還能參考，但就全球而言，房價數(shù)據(jù)鏈最長，最詳實的美國。

這是美國總體的房價指數(shù)的走勢圖，注意它是房價指數(shù)，圖的左側(cè)軸上，數(shù)據(jù)都是房價指數(shù)。

美國的房價數(shù)據(jù)鏈非常長，本圖只是從 1987 年開始拉到目前的。

從歷史走勢來看，總體是震蕩式的上漲，其中也經(jīng)歷過三次下跌：

第一次下跌，1991 年，受經(jīng)濟衰退的影響，房價曾經(jīng)小跌過。

第二次下跌，2006 年，美國的房價見頂，當(dāng)時泡沫比較大，后來爆發(fā)了次貸危機，房價就持續(xù)下跌，連續(xù)三年下跌比較明顯，之后三年是陰跌小跌，累計下跌六年左右，總計跌幅是 36% 左右。

第三次下跌， 2022 年下半年，在美國激進加息之后，房價出現(xiàn)了短暫的小跌。

2023 年則繼續(xù)上漲，近兩年多，不斷創(chuàng)歷史新高。

以房價指數(shù)為準(zhǔn)，從 1987 年到現(xiàn)在美國的房價，年平均漲幅是在 5% 左右。

雖然過程有點波折，但是平均看每年的漲幅，依然是正增長。

而 1987 年以來美國年均的通脹率為2.73%。

房價年均漲 5%，消費品價格每年漲 2.7%，房價跑贏了通脹，平均每年跑贏超過兩個百分點。

美國有房子的人占整個美國人口的 60% 以上；擁有美國的私人住宅，基本上就實現(xiàn)美國夢，這些業(yè)主的房屋價值是長期看漲的。

但其中也有地區(qū)差異，比如紐約、洛杉磯等經(jīng)濟發(fā)展比較好的大城市，房價漲幅更大一些；而像底特律，這種汽車工業(yè)衰落的鐵銹地帶，長期看房價，漲幅就比較小，甚至當(dāng)前房價還低于很多年之前。

其實，中國也有類似現(xiàn)象！

看全中國的房價走勢，我認(rèn)為長期能夠跑贏通脹。

其中一線城市、強二線城市的房價漲幅，會明顯的跑贏通脹。

而像東北西部的有些中小城市，能級比較低的，尤其是資源枯竭、產(chǎn)業(yè)比較差的地區(qū)，房價跑不贏通脹，甚至要會低于很多年之前，類似著名的鶴崗。

不知老鐵們對老楊的這番分析持何觀點，歡迎在評論區(qū)留言。但注意，偏激的留言，我是不敢放出來滴。