城市的發(fā)展會(huì)遇到各種城市病，特別是歷史遺留土地問題需要綜合考慮，包括土地糾紛的解決和歷史遺留違規(guī)建筑的處理等。在具體操作時(shí)，應(yīng)遵循相關(guān)法律法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定切實(shí)可行的解決方案。

近日，隨著澳門《大灣區(qū)時(shí)報(bào)》連續(xù)發(fā)表兩篇頭條整版報(bào)道，（4月22日《一紙協(xié)議牽出司法亂象，誰在踐踏法律紅線》，4月29日《巡察利劍指向何方？“得力旭案”將是標(biāo)桿案例還是法治之殤？——“幽靈協(xié)議”撬動(dòng)大灣區(qū)億元資產(chǎn)》），一件發(fā)生于跨越了兩個(gè)世紀(jì)，涉及香港和深圳兩地間未了結(jié)的深圳土地所有權(quán)爭議案件，被濃墨重彩地展現(xiàn)在了吃瓜群眾面前。該案先后經(jīng)歷了從初判、上訴判，直至高院再審判的三道程序，又疊加上執(zhí)行之訴的兩審判決，案件的深圳公司一方均為完敗。然而，該公司至今不服判，報(bào)紙的報(bào)道也全然站在了敗訴一方。那么，涉訴的雙方究竟誰有理呢？法院的判決是否有問題？此處，不妨讓我們就其中某些關(guān)鍵事實(shí)，再做一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的法律判斷。

上世紀(jì)九十年代的不規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓

深圳市得利旭實(shí)業(yè)有限公司的法定代表人黃得全，在上世紀(jì)九十年代與香港九龍實(shí)業(yè)公司的老板陳志豪是朋友關(guān)系。九龍實(shí)業(yè)公司于1992年12月15日取得了位于當(dāng)時(shí)的深圳市寶安縣布吉鎮(zhèn)大芬村的一塊總面積為2,385平方米的土地，地號(hào)為11181445的《國有土地使用證》（國用【1992】字第1100279號(hào)）。

1997年1月份，因涉及歷史遺留問題，該項(xiàng)國有土地使用權(quán)及其地上建筑物抵債轉(zhuǎn)讓給了案外人德信行實(shí)業(yè)有限公司。但僅僅到了當(dāng)年底，以德信行實(shí)業(yè)有限公司為甲方，得利旭實(shí)業(yè)有限公司為乙方，九龍實(shí)業(yè)公司為丙方，三方簽訂了該地塊的二次轉(zhuǎn)讓協(xié)議。協(xié)議書規(guī)定甲方將該地塊使用權(quán)作價(jià)450萬元人民幣轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方認(rèn)可甲方同時(shí)轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)預(yù)期可辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)益、后續(xù)他項(xiàng)權(quán)益，甲方同意不再收取任何費(fèi)用。乙方在付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款時(shí)，乙方即擁有上述物業(yè)的全部使用權(quán)、支配權(quán)、出租收益權(quán)等他項(xiàng)權(quán)益。

有關(guān)該項(xiàng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，協(xié)議規(guī)定了“甲方同意盡力協(xié)助但無法律義務(wù)為乙方辦理過戶手續(xù)。”“丙方承諾配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶”。

需要指出的是，由于歷史遺留問題原因；也由于得利旭實(shí)業(yè)有限公司法定代表人黃得全，與九龍實(shí)業(yè)公司老板陳志豪之間基于朋友的信任關(guān)系，“大家一直玩得很好”（注：黃得全對(duì)記者說），文化程度不高的黃得全在實(shí)際取得該地塊的使用支配權(quán)后，缺乏盡快辦理妥產(chǎn)權(quán)手續(xù)的足夠意識(shí)，他在對(duì)地塊的使用上一直很順暢，因此上一直未辦理相關(guān)手續(xù)直至今天。這種情況在陳志豪在世時(shí)未能表現(xiàn)出任何沖突，等到陳志豪去世后，九龍實(shí)業(yè)公司不愿意承認(rèn)土地早已轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，該公司啟動(dòng)了向得利旭實(shí)業(yè)有限公司追回土地的法律訟爭。

原告主要證據(jù)的“2015年《協(xié)議書》”充滿漏洞

在以九龍實(shí)業(yè)公司為原告，得利旭實(shí)業(yè)有限公司為被告，黃得全、黃樹標(biāo)、陳啟銘為第三人的一審，直至后續(xù)上訴審和再審中，原告方均出具了一份以香港九龍實(shí)業(yè)公司、錦龍塑膠制品（深圳）有限公司，法定代表人陳啟銘為甲方，以深圳市得利旭日投資擔(dān)保有限公司，法定代表人黃得全為乙方，簽署日期為2015年9月15日。甲方聲稱，根據(jù)該《協(xié)議書》，九龍實(shí)業(yè)公司應(yīng)向九龍實(shí)業(yè)公司返還“非法占有的……國有土地及地上建筑物，”

這份作為原告排名第一主要證據(jù)的《協(xié)議書》，卻盡顯漏洞滿滿。第一，甲方兩個(gè)單位一為“香港九龍實(shí)業(yè)公司”，另一為錦龍塑膠制品（深圳）有限公司，兩公司下署陳啟銘為“法定代表人”。以上兩個(gè)單位顯然一為香港公司，一為深圳公司。問題在于按照該《協(xié)議書》，其中的甲方應(yīng)理解為兩個(gè)單位共同，但即使原告提交的一應(yīng)文件證據(jù)中，卻從來無關(guān)錦龍塑膠制品（深圳）有限公司什么事，此唯一的理解是陳啟銘有一重身份即該塑膠公司的“法定代表人”，而塑膠公司與被告即該《協(xié)議書》的相對(duì)方無任何關(guān)系，錦龍塑膠制品（深圳）有限公司出現(xiàn)在《協(xié)議書》中不僅有悖基本邏輯，并且顯系故意混淆，是彌補(bǔ)陳啟銘作為香港公司“代表”身份依據(jù)不足的畫蛇添足之舉。

該《協(xié)議書》最后落款的“法定代表人簽字”，按照香港商事規(guī)定，“香港九龍實(shí)業(yè)公司”并無“法定代表人”一說，如果陳啟銘系該香港公司的合法授權(quán)代表，則《協(xié)議書》正文必須要后附“香港九龍實(shí)業(yè)公司”經(jīng)公證認(rèn)證的授權(quán)文件。無此授權(quán)文件，則該《協(xié)議書》應(yīng)被認(rèn)定為不具有形式要件的合法性，亦即《協(xié)議書》無法律效力。

該《協(xié)議書》乙方單位為“深圳市得利旭日投資擔(dān)保有限公司”，雖然該公司在事實(shí)上確曾有過黃得全擔(dān)任法定代表人，但在此《協(xié)議書》“簽署”時(shí)，黃得全早已將該公司轉(zhuǎn)讓他人，況且該擔(dān)保公司也從未與《協(xié)議書》甲方發(fā)生過經(jīng)濟(jì)來往。原告將一個(gè)根本與其無涉的公司拉進(jìn)《協(xié)議書》中完全不合常理，這絕非以其輕飄飄的一個(gè)“筆誤”解釋所能帶過，相反正證明了原告欲加之罪，虛構(gòu)事實(shí)起訴卻找不到合適對(duì)象的凌亂與手足無措，即不知目標(biāo)應(yīng)該是誰？

該《協(xié)議書》最后的落款為簽名+指模，雙方均沒有蓋公章，并且日期也是后來用手寫，加上根本未曾用印，似這種涉及四千多萬元高額標(biāo)的的《協(xié)議書》，卻處處漏洞滿滿，完全有悖大宗商業(yè)交易的基本邏輯，它完全沒有理由產(chǎn)生在全球商業(yè)交易水平最高、注重形式要件完善的香港企業(yè)中，該《協(xié)議書》似非出自商人所寫，更像是小朋友間的學(xué)習(xí)商業(yè)練手之作。

無論是與原告事實(shí)上發(fā)生爭議的得利旭實(shí)業(yè)有限公司，還是既身為該公司法定代表人，又是本案第三人身份的黃得全，都否認(rèn)簽署過該《協(xié)議書》，如此系被告/第三人的故意隱瞞胡說亂說，但《協(xié)議書》中為什么不見似“本協(xié)議書正本一式兩（多）份，雙方各執(zhí)一份”這樣的通常性關(guān)鍵表述，或者原告可提交過任何一份曾經(jīng)顯示雙方簽訂過該《協(xié)議書》的，任何形式的文字（語音）記載？

九龍實(shí)業(yè)公司才是完全意義上的違約在先

從2018年12月25日深圳市龍崗區(qū)人民法院一審民事判決書下達(dá)，到2021年12月2日廣東省高級(jí)人民法院再審民事裁定出臺(tái)，整整三年的原被告雙方努力，最終換來的是原告的全勝和被告的全敗。

接下來的執(zhí)行之訴此處不再贅述。體現(xiàn)被告方至今不服一審民事判決的地方在于，剛剛過去的5月8日，深圳市得利旭實(shí)業(yè)有限公司向公安部門提交了舉報(bào)香港九龍公司帶案律師的《報(bào)案書》，請(qǐng)求追究某律師涉嫌構(gòu)成《刑法》第三百零七條第二款規(guī)定的幫助偽造證據(jù)罪，要求追究其刑事責(zé)任。

了解和關(guān)心本案的人，就本案之發(fā)生發(fā)展過程，各級(jí)人民法院的審理結(jié)論等表示關(guān)注并各有不同意見，它集中表現(xiàn)在了前述《大灣區(qū)時(shí)報(bào)》連續(xù)發(fā)表的兩篇報(bào)道上。

拋開有關(guān)的案情具體細(xì)節(jié)不論，也暫不評(píng)價(jià)涉及到其他第三人的執(zhí)行案件，筆者僅就這一事實(shí)上最初涉及到香港九龍實(shí)業(yè)公司、德信行實(shí)業(yè)有限公司和得利旭實(shí)業(yè)有限公司三方的交易過程進(jìn)行梳理，不難看出，作為本案原告的九龍實(shí)業(yè)公司，恰恰是整個(gè)交易過程長期未了，土地權(quán)屬證書未能最終辦理轉(zhuǎn)讓的實(shí)際責(zé)任人。本案不應(yīng)是得利旭實(shí)業(yè)有限公司遭遇九龍實(shí)業(yè)公司起訴的被動(dòng)防守，而應(yīng)是得利旭實(shí)業(yè)有限公司實(shí)施防守反擊，反訴九龍實(shí)業(yè)公司違約在先，應(yīng)敦促履行其應(yīng)盡義務(wù)，需要負(fù)上相關(guān)責(zé)任的，一個(gè)變被動(dòng)為主動(dòng)的法律行為。

讓我們在此引用一審判決的說法，1997年1月1日，九龍實(shí)業(yè)公司與德信行實(shí)業(yè)有限公司簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，九龍實(shí)業(yè)公司將涉案地塊抵債給德信行實(shí)業(yè)有限公司并約定了辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這實(shí)際上是九龍實(shí)業(yè)公司將地塊進(jìn)行的出賣行為，九龍實(shí)業(yè)公司承諾辦理產(chǎn)權(quán)過戶。但就在九龍實(shí)業(yè)公司尚未辦理妥產(chǎn)權(quán)過戶的情況下，德信行實(shí)業(yè)有限公司對(duì)該地塊進(jìn)行了由其主導(dǎo)進(jìn)行的第一次，也是地塊本身的第二次交易，通過包括德信行實(shí)業(yè)有限公司（協(xié)議書甲方）、得利旭實(shí)業(yè)有限公司（協(xié)議書乙方）和九龍實(shí)業(yè)公司協(xié)議書（丙方）間的三方協(xié)議，甲方以450萬元將該地塊賣給了乙方。由于此時(shí)丙方仍未辦妥前次交易的土地產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此上有關(guān)本次交易的過戶手續(xù)，甲方僅表示“同意盡力協(xié)助但無法律義務(wù)”，協(xié)議中有“丙方承諾配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶”的說法。

需要指出，土地交易非同一般商品，賣出方不僅要實(shí)際交付地塊，而且還要辦理妥土地的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。非如此，買入方將承受極大的交易風(fēng)險(xiǎn)。德信行實(shí)業(yè)有限公司從九龍實(shí)業(yè)公司手里買入該地塊，九龍實(shí)業(yè)公司卻一直未辦妥產(chǎn)權(quán)過戶，這即意味著九龍實(shí)業(yè)公司未曾完整履行其交易義務(wù)，或稱其履行義務(wù)尚在進(jìn)行中；倘或德信行實(shí)業(yè)有限公司因此而在某個(gè)交易賣出土地的時(shí)間點(diǎn)前起訴九龍實(shí)業(yè)公司，敦促其履行過戶義務(wù)，該公司顯然將大概率承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

在九龍實(shí)業(yè)公司參與的三方協(xié)議當(dāng)中，九龍實(shí)業(yè)公司事實(shí)上同意（也無權(quán)反對(duì)）德信行實(shí)業(yè)有限公司將地塊第二次交易，賣給得利旭實(shí)業(yè)有限公司并“承諾配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶”，這一三方協(xié)議的達(dá)成和實(shí)施，事實(shí)上成為九龍實(shí)業(yè)公司對(duì)德信行實(shí)業(yè)有限公司的辦理過戶承諾，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至九龍實(shí)業(yè)公司對(duì)得利旭實(shí)業(yè)有限公司的承諾，雖然該承諾轉(zhuǎn)移前后的對(duì)象不同，但在九龍實(shí)業(yè)公司需要履行過戶手續(xù)的法律義務(wù)上，是沒有任何區(qū)別的。

還需指出，設(shè)若九龍實(shí)業(yè)公司提交的2015年9月15日《協(xié)議書》系偽造的，那么未經(jīng)取得得利旭實(shí)業(yè)有限公司的同意，九龍實(shí)業(yè)公司自行做主，將同一塊已事實(shí)上早已賣出了的土地，僅倚仗其產(chǎn)權(quán)證書在手的表象，復(fù)以高于原該地塊二次賣出價(jià)450萬元的十倍以上，以4千多萬元高價(jià)另行賣出，這是完全沒有法律依據(jù)且有失商業(yè)道德的，是典型的“一女嫁兩夫”行為，本身即應(yīng)受到譴責(zé)。

顯然，無論經(jīng)歷了多長時(shí)間，不管具體歷史原因發(fā)生了什么，九龍實(shí)業(yè)公司一天不依據(jù)相關(guān)協(xié)議辦理已交易地塊的手續(xù)，就是未履行義務(wù)，是違約在先的鐵證。時(shí)間事實(shí)上已歷了兩個(gè)世紀(jì)之長，深圳市和原寶安區(qū)清理整頓土地歷史遺留問題的行動(dòng)也延續(xù)了不止三十年，九龍實(shí)業(yè)公司無任何理由可以自圓其說，該公司事實(shí)上的違約在先，已是完全意義上的板上釘釘。

本案原告九龍實(shí)業(yè)公司長期且故意不辦理土地產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，倚仗其表面上在手的土地手續(xù)，賣了一次土地后意欲高價(jià)再賣一次，已經(jīng)屬于典型的奸商行為。以原審龍崗區(qū)人民法院為主的各級(jí)法律部門，根本惰于了解早已存在的賣地事實(shí)，不進(jìn)行調(diào)查研究，單純采信對(duì)原告有利的證據(jù)，不采信對(duì)被告有利的證據(jù)，僅憑一個(gè)漏洞百出的所謂《協(xié)議書》即做出錯(cuò)誤判決，顯然違反了公平正義原則，有悖于以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的法院判案原則，應(yīng)予糾正。