每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

5月15日，北京規(guī)自委公告了公眾對(duì)北京潤(rùn)府調(diào)規(guī)方案的反饋意見(jiàn)，共計(jì)116條。

它綜合了18條意見(jiàn)作答，有關(guān)采光、車(chē)位、陽(yáng)臺(tái)和容積率等，不一而足。

為了減少關(guān)注度，陳海鷗特意把新總平圖的公示期放在五一假期前后。他是華潤(rùn)置地北京總經(jīng)理，5月16日，他因旗下公司欠款35元，被限高了。

這種控輿情的手法，依然改變不了一個(gè)事實(shí)，對(duì)北京潤(rùn)府二期的調(diào)規(guī)，群眾的意見(jiàn)很大。

花姐判斷，絕大部分來(lái)自一期的業(yè)主。開(kāi)盤(pán)11個(gè)月來(lái)，它已網(wǎng)簽了447套，占一期預(yù)售套數(shù)的70%。

為什么賣(mài)出這么多，北京潤(rùn)府還要調(diào)規(guī)呢？

答案在于，這是一個(gè)超級(jí)大盤(pán)。北京潤(rùn)府占地6.99萬(wàn)平米，規(guī)劃地上建面17.58萬(wàn)平米。

原規(guī)劃1384戶，整體去化率約31.9%，網(wǎng)簽均價(jià)5.87萬(wàn)元/平米，待售937套，貨值剩下約70億元。

由于剩余的貨值大，開(kāi)發(fā)商才有足夠的動(dòng)力去調(diào)改。

來(lái)自大興區(qū)的元啟也是如此——占地4.7萬(wàn)平米，規(guī)劃地上建面11.77萬(wàn)平米，共計(jì)1054戶。

它2025年4月月14日公示了調(diào)規(guī)方案，至今還沒(méi)有公告公眾的反饋意見(jiàn)。

它們倆也有些差異。

元啟很早就預(yù)謀要調(diào)規(guī)，在去年11月就停止了網(wǎng)簽，開(kāi)盤(pán)8個(gè)月網(wǎng)簽66套，去化率僅為6.27%，待售988套，貨值剩下約60億元。

于是，它決心推倒重來(lái)。

但北京潤(rùn)府不一樣，硬是把一塊地分成兩期開(kāi)發(fā)。一期早已開(kāi)建，想調(diào)改都來(lái)不及了。

花姐判斷，陳海鷗對(duì)北京潤(rùn)府調(diào)規(guī)，有點(diǎn)臨時(shí)起意的意味。這導(dǎo)致一期業(yè)主叫苦不迭。

而元啟調(diào)規(guī)，搞得很絲滑、很陽(yáng)光。為了介紹新元啟全贈(zèng)送的奇偶陽(yáng)臺(tái)，還特意搞了一場(chǎng)盛大的發(fā)布會(huì)。

反觀北京潤(rùn)府調(diào)規(guī)，如錦衣夜行。

它帶給一期業(yè)主最大的沖擊是，二期新設(shè)置了南向開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，得房率比一期高出15%

這個(gè)奇葩的場(chǎng)景，帶來(lái)一個(gè)敏感的問(wèn)題，二期產(chǎn)品背刺一期。在同一個(gè)小區(qū)里有背刺，北京潤(rùn)府是獨(dú)一份。（詳見(jiàn)《北京潤(rùn)府調(diào)規(guī)，老業(yè)主躺槍了》）

現(xiàn)在，擺在陳海鷗面前的是，該如何去安撫一期業(yè)主的情緒。這，有關(guān)民生問(wèn)題。

二期將出現(xiàn)“封閉陽(yáng)臺(tái)”

和元啟相比，北京潤(rùn)府調(diào)規(guī)的幅度大了許多。

問(wèn)題主要出在陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置上。

元啟設(shè)置的是奇偶陽(yáng)臺(tái)，樓棟的位置不變，也不影響原有的戶型結(jié)構(gòu)，陽(yáng)臺(tái)也不計(jì)入容積率，但會(huì)增加樓間距——陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深為1.2-1.4米。

而北京潤(rùn)府二期為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，即每戶南向都有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，計(jì)入一半產(chǎn)權(quán)面積。北面也有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。

這意味著北京潤(rùn)府二期要?jiǎng)哟笫中g(shù)，樓棟的位置會(huì)變化，戶型也會(huì)變化。和一期戶型比較，等于是推倒重來(lái)。

至于二期的陽(yáng)臺(tái)會(huì)不會(huì)封？

花姐仔細(xì)分析了陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)，大抵會(huì)是內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)。意味著北京潤(rùn)府二期將出現(xiàn)封閉陽(yáng)臺(tái)，極大地提升了得房率。

當(dāng)然，有關(guān)陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)封閉問(wèn)題，反饋意見(jiàn)的第3條也提到。

但北京潤(rùn)府的答復(fù)十分巧妙，稱“項(xiàng)目符合'好房子'的政策適用范圍”。

北京規(guī)自委經(jīng)開(kāi)區(qū)分局的意見(jiàn)也很有意思：如后續(xù)住宅發(fā)生開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)封閉行為，您可向有關(guān)部門(mén)反饋相關(guān)情況，將按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行查處?！?/strong>

這些回答，都很正確，但依舊沒(méi)有當(dāng)下明確答案。

緊接著第4條反饋意見(jiàn)又問(wèn)："開(kāi)發(fā)商應(yīng)明確陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)或封閉陽(yáng)臺(tái)"。北京潤(rùn)府才直接回答：開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

但報(bào)規(guī)為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，不等于交付時(shí)也開(kāi)敞著。

北京樓市公開(kāi)的秘密是，陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)都是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，合法合規(guī)，等工程驗(yàn)收后，請(qǐng)第三方再進(jìn)行封閉，形成封閉陽(yáng)臺(tái)交付。（詳見(jiàn)《北京封陽(yáng)臺(tái)，發(fā)出了信號(hào)》）

沒(méi)有分期報(bào)規(guī)之失

北京潤(rùn)府占地6.99萬(wàn)平方米，是北京近幾年單幅出讓的最大地塊。

由于地塊太大，華潤(rùn)置地將它分兩期開(kāi)發(fā)。按照相關(guān)規(guī)定，同一地塊，最多不能分三期開(kāi)發(fā)。

一期為：8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#；二期為：1#、3#、4#、6#、7#、9#、12#、13#、18#、19#。

因?yàn)榉制?，它須有兩個(gè)施工許可證（下文詳述）、兩個(gè)規(guī)劃許可證。

一期規(guī)劃證于2024年03月19日取得，建設(shè)規(guī)模15.08萬(wàn)平米——未含二期。截至目前，二期調(diào)規(guī)后的10棟樓規(guī)劃證還沒(méi)下來(lái)。

比較奇怪的是，北京潤(rùn)府既然是分兩期開(kāi)發(fā)，為何2024年4月22日要一次性公示總平面圖呢？

這次反饋意見(jiàn)中也表達(dá)了類(lèi)似的問(wèn)題：同一個(gè)地塊設(shè)計(jì)方案為何會(huì)公布兩次？”十分犀利。

在這里，花姐大致還原一下其中的原委。

在2024年2月以75.38億摘得亦莊北神樹(shù)地塊之后，華潤(rùn)置地就決定將北京潤(rùn)府分兩期開(kāi)發(fā)。

這并沒(méi)有錯(cuò)，因?yàn)轶w量太大，它的總建面25.73萬(wàn)平米，其中地上建面17.48萬(wàn)平米。

為了讓北京潤(rùn)府全面展示出來(lái)，把一二期放在一張圖紙上、一次性報(bào)規(guī)了。

這表明，時(shí)任華潤(rùn)置地北京公司總經(jīng)理凌曉潔沒(méi)有想過(guò)，二期可能會(huì)調(diào)規(guī)。從北京潤(rùn)府的總平圖也可看出，所謂的一二期沒(méi)有明顯的分界線。

從常規(guī)的操作手法，一期和二期是要分開(kāi)公示總平圖的。

時(shí)間來(lái)到了2025年2月12日，《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》下發(fā)。

北京潤(rùn)府所在的亦莊，在好房子政策范圍內(nèi)，可設(shè)置“陽(yáng)臺(tái)+風(fēng)雨連廊+首層架空層+鄰里中心”等。

陳海鷗很敏銳地反應(yīng)過(guò)來(lái)，北京潤(rùn)府二期還沒(méi)動(dòng)工，沒(méi)有領(lǐng)取規(guī)劃證、施工證。

一切還來(lái)得及。

于是，北京潤(rùn)府二期調(diào)規(guī)動(dòng)作就悄悄開(kāi)展了，向一期業(yè)主們下發(fā)了“關(guān)于北京潤(rùn)府項(xiàng)目高品質(zhì)家園建設(shè)征詢意見(jiàn)問(wèn)卷”調(diào)查表征詢意見(jiàn)。

結(jié)果是，遭到了一堆投訴。

換新總包商，壓縮16.8%成本

北京潤(rùn)府二期，要換新的總包商。

2025年4月28日，北京潤(rùn)府公布了二期的兩個(gè)中標(biāo)候選人，第一候選人為湖北鑫盛基建筑工程有限公司（簡(jiǎn)稱“鑫盛基”），第二候選人為華新建工集團(tuán)有限公司。

花姐預(yù)計(jì)，最終的奪標(biāo)者應(yīng)是鑫盛基，因?yàn)?.23億元的中標(biāo)價(jià)格，比華新建工便宜110萬(wàn)元。總建面14.29萬(wàn)平米，其中地上9.37萬(wàn)平米，涉及10棟住宅樓等。

鑫盛基成立于2016年11月，注冊(cè)資本1億元，法人黃路持股95%，黃衛(wèi)東持股5%。

這家只有建筑工程施工總承包二級(jí)資質(zhì)的建筑師，卻是華潤(rùn)置地的?？停?/strong>活躍在華潤(rùn)置地唐山、大連、福建、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市多個(gè)項(xiàng)目中。

為什么北京潤(rùn)府二期要換總包商？花姐的直覺(jué)是，鑫盛基的要價(jià)更低些。

早在2024年3月27日，北京潤(rùn)府一期就取得了施工可證：110230202403270101，工程規(guī)模為11.13萬(wàn)平米，總金額為3.025億元。

二期工程規(guī)模比一期多了28.39%，但總價(jià)格只貴了6.8%。若論每平米單價(jià)，二期比一期便宜了16.8%。

一期的總承包也是民營(yíng)企業(yè)——大連常瑞集團(tuán)有限公司。

它成立于2003年8月，注冊(cè)資本15057萬(wàn)元，法人馬永輝，注冊(cè)地是遼寧省莊河市城山鎮(zhèn)當(dāng)鋪委，馬長(zhǎng)瑞和馬長(zhǎng)璘分別持股70.1136%和29.8864%——2024年從別人手上買(mǎi)來(lái)的。

它對(duì)外有8筆投資——5筆已經(jīng)注銷(xiāo)，包括投資了一家醫(yī)院、貿(mào)易公司和廣告公司。

不過(guò)，換了總包商之后，如何保證北京潤(rùn)府一期、二期外立面一致，也是個(gè)問(wèn)題。

北京潤(rùn)府在答復(fù)反饋意見(jiàn)中表示：二期樓棟立面風(fēng)格、設(shè)計(jì)元素、材料品類(lèi)、顏色、工藝做法均與一期保持一致。

但對(duì)單體樓棟具體的開(kāi)窗面積、開(kāi)窗間距、防護(hù)欄桿高度，答復(fù)的很模糊，只是稱“依照國(guó)家及北京市相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等要求進(jìn)行建設(shè)”。

依照花姐判斷，二期的產(chǎn)品提升，遠(yuǎn)不止新增了南北陽(yáng)臺(tái)，在開(kāi)窗比上，也將有大幅提升。

北京潤(rùn)府二期調(diào)規(guī)，會(huì)增加不少成本。

但央企華潤(rùn)置地也要過(guò)緊日子，陳海鷗須精打細(xì)算，只好壓縮承包商的費(fèi)用了。