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親屬間的房屋交易本應充滿信任，卻可能因歲月變遷埋下隱患。一套承載著親情的房屋，在過戶 13年后突生爭議，賣方以未收到房款為由要求解除合同，買方繼承人堅稱交易已履行完畢。這場橫跨十余年的糾紛，法院將如何依據事實與法律作出裁決？

案件梳理

（一）當事人信息

原告：吳宇

被告：孫悅、孫陽、林浩、陳淑蘭

親屬關系：林輝（2022 年 9 月去世）與孫悅系夫妻（再婚），林輝與前妻育有子林浩，孫悅與前夫育有女孫陽；陳淑蘭系林輝之母。吳宇系林輝妹夫，與林輝一家存在親屬關聯。

（二）案件背景

涉案房屋（一號房屋）原系吳宇單位分配，后由吳宇買斷產權。2010 年 11 月，吳宇與林輝簽訂《存量房屋買賣合同》，以 20 萬元價格將房屋出售給林輝，同年完成過戶登記，2011 年房屋變更為林輝與孫悅共同共有。

2023 年，吳宇起訴稱：房屋僅為 “借住+ 名義買賣”，林輝未實際支付房款，要求解除合同、返還房屋并騰退。林輝繼承人孫悅、林浩、陳淑蘭抗辯：

房款已于簽約當日現金支付，因親屬關系未打收條，合同已履行完畢；

吳宇時隔 13 年起訴，超過法定解除權除斥期間（1 年）；

林輝之繼女孫陽作為法定繼承人未參與訴訟，本案程序違法。

爭議焦點

（一）房屋買賣合同是否已履行完畢？

原告吳宇主張：未收到 20 萬元房款，合同未實際履行，有權解除。

被告孫悅等主張：房款已現金支付，過戶完成即視為合同終止，不存在解除基礎。

（二）解除權是否已過除斥期間？

吳宇稱 “近年才得知林輝未付款”，但被告指出合同履行已超 13 年，遠超《民法典》規定的解除權行使期限（知道或應當知道解除事由之日起 1 年內）。

（三）是否遺漏必要共同訴訟當事人？

林輝去世后，其繼女孫陽作為法定繼承人，是否應參與本案審理？被告認為遺漏當事人可能導致程序違法。

案件分析

（一）合同效力與履行認定

根據《民法典》第 119 條、第 509 條，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。本案中：

過戶事實：房屋已登記至林輝、孫悅名下超 13 年，物權變動已完成。

房款爭議：吳宇主張未收房款，但未提供轉賬記錄、催款憑證等關鍵證據；孫悅稱現金支付符合當時親屬交易習慣，且吳宇在林輝生前從未主張權利，綜合交易時間、親屬關系，法院更采信被告主張。

（二）除斥期間的法律適用

解除權屬于形成權，需在除斥期間內行使。吳宇若認為林輝未付款，應在知道或應當知道（如林輝去世后）的合理期限內主張權利。本案中，吳宇在合同履行 13 年后起訴，且無證據證明存在除斥期間中止、中斷情形，其權利主張已超法定期間。

（三）程序合法性審查

根據《民法典》繼承編，林輝的法定繼承人包括配偶孫悅、子女林浩及繼女孫陽。本案中孫陽未參與訴訟，可能影響遺產分割的全面性。但法院認為，本案核心爭議為合同效力，而非遺產分配，孫陽非合同當事人，可另案解決繼承問題，本案無需中止審理。

裁判結果

法院經審理認為，吳宇與林輝簽訂的合同合法有效，且已完成履行。吳宇未能提供充分證據證明未收到房款，且起訴已超解除權行使期限，故判決：

駁回吳宇要求解除房屋買賣合同的請求；

駁回吳宇要求返還房屋、騰退及承擔訴訟費的請求。

案件啟示

（一）親屬交易需留痕

親屬間買賣房屋切勿因 “信任” 簡化流程。建議：

保留書面合同，明確價款、支付方式；

采用銀行轉賬支付房款，避免現金交易；

留存收條、溝通記錄等證據，以防日后爭議。

（二）權利行使有時效

法律不保護 “躺在權利上睡覺的人”。解除權、撤銷權等形成權均有除斥期間（通常 1 年），超過期限將喪失權利。若發現權益受損，應及時通過法律途徑主張。

（三）程序合規保障權益

涉及繼承的案件，需確認全部法定繼承人身份。本案中孫陽雖未參與訴訟，但法院已提示其可通過繼承糾紛另案主張，確保各方權益均有救濟途徑。

（四）舉證責任決定勝負

民事訴訟中 “誰主張誰舉證” 是核心規則。本案吳宇因未能提供未收房款的關鍵證據，承擔了不利后果。交易過程中，雙方均應重視證據留存，避免空口無憑。

親屬間的財產糾紛往往夾雜情感因素，但法律判斷始終以事實和證據為依據。本案提醒我們，即使是親情關系，涉及重大財產交易也需遵循法律規則，以規范流程保障權益，避免因程序疏漏或證據缺失陷入被動。如遇類似法律問題，建議盡早咨詢專業律師，通過合法途徑維護權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）