一句話總結什么樣的房子的房價更堅挺、未來更能漲：

產品一定要足夠好，地段一定要足夠稀缺，兩者必須有一，兼備更強。

怎么理解產品足夠好，我們來看個例子——

我們以大寧的二手房小區：慧芝湖花園為例，整個小區均價目前在9.5萬/平左右，但是小區內的88平三房戶型價格奇高，均價依舊在11.8萬/平以上，是小區均價的1.24倍。

有人會說88平小三房怎么住，然而這個戶型得房率將近87%，套內面積比100平戶型78%得房率的套內面積還要大：

老百姓都是算套內面積大不大的，這也是為什么這個戶型價格堅挺、產品力溢價的最好案例。

我們再來看長寧區的二手房：西郊紫薇花園。

根據鏈家公開交易記錄，西郊紫薇花園最新成交均價依舊有15萬/平單價：

對比最高點價格15.2萬的價格，西郊紫薇跌幅四舍五入等于沒有，遠低于大盤超30%的跌幅，堪稱保值王者：

究其原因，整個長寧區近10年新房幾乎斷代，尤其是中環內片區；西郊紫薇花園標配一梯一戶、石材車庫、泳池會所和頂級裝標，即使項目貼著中環出入口等不利因素，長寧區根本找不到能和西郊紫薇同品質的房子，自然價格堅挺無比。

這兩個案例都告訴我們，買房一定要足夠鶴立雞群：

要么是產品足夠強、要么板塊供應實在太少，如果同時具備，那這個房子就一定能抗跌保值，保衛資產。

01 “新房漲價，是假漲價”

同樣的邏輯放到今天新房上，其實是一模一樣的；

今天每個板塊的新房都在漲價，但漲的可能只是賬面價格，實際價格并未上漲；

買房一定要買區域的品質樓盤，得房率一定要高。

舉個例子：

以前的高層住宅得房率在73-78%之間，一個建筑面積150平的房子套內就是110平左右，單價賣10萬；

現在的新房動不動三陽臺+獨門獨戶的電梯廳，一個建筑面積120平的房子套內可能也有110平，單價賣你13萬。

一看單價你傻了：

“新房漲價這么快，誰買誰傻！”

一算套內你悟了：

“套內一模一樣，好像沒有漲價?。俊?/strong>

有些新房的確做不到這么大的附贈，但在住宅新規不斷放松的當下，一些上海新房的價格只是看著貴，但你得到的東西可能卻是更多的：多陽臺高附贈其實就是沒漲價，老戶型那么就是漲價了；

這是未來的大趨勢，分不清的人繼續喊著貴，分得清的人自然就買了。

02 “地段也要稀缺”

無論買新房還是二手房，我們都要有接盤俠思維：

買了這套房子，未來好賣嗎？

什么樣的房子在二手交易的時候更好賣？

未來強產品只會越來越多，如果一個板塊里不間斷上市新房，那未來將有無窮無盡的對手盤在等著你；

高得房率+附贈的強產品對居住體驗很重要，但不可否認一套房子對于一個家庭的保值意義更重要，誰都承擔不起買錯的后果。

所以，在優先選擇一個強產品之前，我們還要考慮另一個問題：

新房供應不能天量供應，新房太多會擠壓二手房，而今天的新房終究會變成二手房，從接盤俠邏輯就要找未來競爭比較少的地方：

競爭越少，你的小區房價越有保障。

這件事情上也有2個經典案例：

正面案例，就是長寧區：

根據火箭哥整理，長寧商品房平均樓齡接近20年，也就是大多都是2005年前后建造的；

其中，1500-2000萬中產價位段斷代最嚴重，今天長寧中環最貴的高層住宅是2014年的西郊紫薇花園，第二貴的就是2003年開建的仁恒河濱花園了，在一些人看來都是“老破大”了。

反向案例，就是青浦徐涇：

徐涇在5年內供應了超過5000套二手房，總價段主力都在600萬級，供應超發讓板塊房價也堅挺不起來，最高點9萬神話不再，某些小區已經單價跌破6萬了：

我們把過去10年上海漲幅最快的30個板塊排行榜整理了出來，感興趣的同學可以私信我進群領取：

03 “強產品+稀缺供應”

理解了產品要夠好、周邊新房供應要稀缺這兩件事，中環內的和樾長寧敢放風14萬單價也就合理多了——

長寧上一次有新房還是在2022年，當時內環新房：愚源名邸單價也不過12.5萬/平，今天中環的和樾長寧要賣14萬聽著就很貴；

但如果仔細一算，你就會發現其實根本不能算漲價，因為產品已經完全天差地別：

和樾長寧每個戶型都標配私家電梯廳+三陽臺設計，假設陽臺全部封閉的情況下，約120平戶型實得面積約105平，約等于140-150平的實得面積了；

上述數據由火箭哥團隊整理測算，可能存在誤差

建面約143平四房更夸張，陽臺附贈更大、門口的私家電梯廳預測能有9-9.5個平方的附贈；

如果都加在一起，實際可利用面積超過132平，實得率超92%：

上述數據由火箭哥團隊整理測算，可能存在誤差

如果以傳統120平戶型78%得房率計算，即使附贈有270度飄窗，實得率也就在80-84%左右，而且大多是一梯兩戶設計；

而和樾長寧120平戶型不僅附贈有3陽臺，還有一個約8-10個平方套內面積的電梯廳附贈，實得率88-92%，能夠多出10-14平方米套內面積，相當于套內面積多了10%。

我們假設和樾長寧真的能開到14萬單價，那：

約120平戶型總價≈1680萬

約143平戶型總價≈2030萬

比起傳統設計結構，我們前面測算了下套內面積多了10%；

那以14萬單價往回除，那實際單價應該是：

14?1.1≈12.7萬

你看：

在同樣可利用面積情況下，今天14萬單價的新房可能只是12萬+單價，而且樓齡更新、裝標更高，總價還要更便宜。

業內人士都知道，買別墅一直流傳句話，叫做“買別墅不看單價看總價，因為花園多大、地下室多大等附贈面積才是決定價格的關鍵?！?/p>

同理：

在未來新規下，附贈巨大的高層產品也將是一樣的規律：

只要附贈足夠多，單價貴一些依舊是有客戶愿意買單的。

目前項目已經開放售樓處，分為前后4棟12-14層的小高層，主力面積約120-143平不等：

得房率只是產品的一個方面，怎么理解強產品這個概念，也要看戶型、公區、會所等配套——

目前，項目基本明確了物業費含會所，且已經將會所平面布局（意向）進行了展示：

斯諾克、高爾夫、瑜伽室、健身房分成有氧和無氧區，約500平會所面積充分利用：

項目總計173戶，500平的會所帶有室內高爾夫和斯諾克，而這些功能的選擇也有淵源——

在古北國際社區部分小區內，20年前就已經標配這些設計，且至今運營完好，本身也說明這類需求在長寧這個吃喝玩樂示范區是標配：

2.景觀立體化：

項目沿著馬路是一排底商商業，但是商業樓上的3樓做了連貫的空中花園，和樾長寧打破了景觀單一平面的局限，創造景觀立體高差，只有業主可以進入，俯瞰街區的同時也有了不一樣的視角體驗。

項目過程稿

項目北側有一個口袋公園，室外沿街也將自然融入生活，項目從外立面到底商都大量采用弧形元素：

3.裝修標準：

項目現場做了個大屏幕展示每個空間的裝修標準，廚房采用嘉格納四件套交付，柜體結構是一體式全進口，減少現場手工，頂級工廠的標準化直運到現場；

同時，上柜中的天使拉籃、下柜中的旋轉拉籃都是交付標準。

衛生間鏡柜也是科勒一體式柜體，只需要插電就能直接使用，袋鼠抽放化妝品、美妝冰箱等都是標配；

背景墻預計是石材，臺盆和下柜顏色采用對比度更強的黃色，龍頭也是內嵌式設計，馬桶是唯寶智能一體式：

餐廳的水吧臺更是加分，第一次把上下水引入廚房之外的空間，洗咖啡杯酒杯再也不用和廚房洗菜洗碗混一起，實際還可以改直飲水機，這才是真的小資情調：

項目因為貼著中環高架，噪音是很多人會在意的痛點，是不是真的會吵？

和樾長寧現場展示了未來標配的旭格系統窗結構，系統扇重可達250kg，開啟角度達到180°，隔音效果現場有噪音隔音測試，大家可以實地體驗：

項目公區風格和看多了的海派不同，更多是法式輕奢的感覺：

總結來說：

實得率約90%保證了居住體驗，同樣的總價在長寧不可能買到比這里更大的套內利用空間；

而長寧本身斷檔的供應，又能保障和樾長寧未來長期在板塊的地位，競爭少意味著溢價高。

項目最快月底開放樣板房，感興趣的可以點擊下方小程序預約參觀——

類一梯一戶附贈私家電梯廳

三陽臺設計帶來三主臥空間

地鐵2號線地鐵房直達虹橋機場/靜安寺/陸家嘴

預計1500-2000萬價位段