第 2302期〡2025/05/30

西安各區域的土地市場和區域價值或將重新洗牌。

上周，西安高新區一份名為《關于進一步促進高新區房地產平穩持續健康發展的實施意見》（以下簡稱《意見》）的文件悄然落地。其中一條“土地出讓時即明確學區配套，憑購房合同落戶入學”的規定，在西安樓市投下了一顆重磅炸彈。

來源：《意見》

《每日經濟新聞》記者注意到，上述文件暫未在官方渠道公開發布，但在房地產市場中已經廣為人知。

為核實政策真實性，每經記者以購房者身份致電西安高新區住建局。相關工作人員證實，“政策是真實的，不過目前還在協調各個部門，具體買房時涉及的落戶入學細則，還需要向戶籍部門、教育局進一步確認實施時間?！?/p>

高新區管委會相關人士向記者表示，目前具體實施細則還沒有出來，正在跟相關業務部門在研究制定。

從表面上看，《意見》屬于區域性房地產調控政策，但實際上，其背后暗含著西安高新區在復雜市場環境下的焦慮，以及謀求突圍的戰略意圖。

通過教育資源前置綁定土地出讓、優化購房落戶入學政策，高新區不僅意在刺激房地產市場的平穩健康發展，更期望借此提升區域對人才的吸引力。

01?

教育資源前置化

西安高新區的優質教育資源一直是其“王牌”之一，而此次《意見》的制定，將這張“王牌”的價值發揮到了極致。

其首次將學區劃分與土地出讓深度綁定，根據文件規定，新供應土地由教育體育局明確該土地配套的義務教育段學校位置及“名校+”資源，并建立“購房合同落戶入學”機制。

購房者憑購房合同即可辦理戶籍遷移，子女入學不受交房時間限制，確保教育配套與住宅同步交付，優先保障入學預期。

這一政策直擊改善型購房群體的痛點。

長期以來，西安改善型購房者均面臨“空間升級”與“教育焦慮”雙重考量。市場上的優質居住產品多為期房銷售，且遵循“交房后劃片入學”政策流程，這種滯后性導致子女入學充滿不確定性，家長們難以提前規劃教育安排。

而《意見》通過政策背書，將教育權益獲取時間點前移至購房階段，極大緩解了置換家庭的決策焦慮，無疑為觀望中的購房者注入了一劑強心針，也為穩定房地產市場提供了有力支撐。

在房地產產品設計領域，《意見》同樣帶來諸多創新突破。

來源：《意見》

如大幅放寬住宅設計限制，露臺進深由不大于2.4米調整為不大于5米，且不計入容積率；陽臺進深由不大于1.8米調整為不大于2.4米，陽臺占比由不大于6%調整為不大于10%;飄窗進深由不大于0.4米調整為不大于0.8米。

同時，政策鼓勵建設下沉庭院、架空層、風雨連廊等共享空間，支持140㎡以上戶型設置挑空設計。通過“隱性贈送”提升產品性價比,直接提高了住宅的得房率，推進西安住宅進入“負公攤”時代。

這不僅響應了住建部“好房子”標準，也為開發商提供了差異化創新的廣闊空間，有望重塑西安高品質住宅的市場格局。

02?

人才爭奪戰升級

這份重磅文件，不僅僅關乎房地產政策，對于區域人才爭奪亦加重了籌碼。

《意見》指出，構建分層人才購房補貼體系，支持房地產企業對高層次人才購房給予額外幅度優惠。同時，擴圍人才購房政策適用，在符合陜西省西安市招生入學政策的情況下，給予購房人才子女或直系親屬入學優惠政策。

來源：《意見》

此外，明確了人才購房可優先享受團購優惠，相當于購房折上折。通過購房補貼+落戶入學的組合拳，直接吸引高凈值人群。

在住房供應端，《意見》引導區域內企業、科研院所、產業園區與高新區平臺公司合作，在非核心區域開發低價住房產品。這些住房在土地出讓時即限定入市年限，通過定向供應模式，精準解決職工的職住需求。

這也是為了滿足產業升級對居住配套的需求。2024年，高新區GDP突破3372.38億元，聚集企業超20萬家，常住戶籍人口與從業人員總數超過130萬。但職住失衡問題亟待解決。

上述政策與“科創九條”研發補貼、“雙中心”建設機遇形成合力后，預計將吸引大量高層次人才流入，有效提升區域人才競爭力。

同時，為了去庫存，《意見》雖然允許開發商搞團購，但設置了“價格熔斷機制”：若團購優惠幅度超過15%，房屋交付后5年內不得上市交易；每增加1%優惠，限售期延長1年。

來源：《意見》

據了解，此舉旨在平衡去庫存與價格穩定的關系，防止惡性競爭破壞市場生態，同時通過限售條款抑制投機性購房。

不過，該條政策可能對開發商而言并不友好，如果房企短期能走量，但限售期拉長會占用資金周轉。特別是中小房企，不僅要承受資金鏈緊張壓力，還需承擔相關建設等額外成本，進一步增加資金壓力，行業格局或將因此重塑。

一位西安房地產行業從業人士認為，團購短期可以加速房企的去化速度，有效提升現金流水平，但也意味著房企要在利潤方面做出讓步。在房地產開發領域利潤率本身就逐步遞減的當下，團購模式對房企的現金流儲備和資金實力會帶來一定的考驗。

03?

多重壓力的突圍

事實上，《意見》的制定并非偶然，其推出諸多重磅性的突破政策，或為土地市場降溫、地產市場結構調整、區域競爭壓力等多重矛盾交織下的破局之舉。

近年來，西安土地市場寒意漸濃。

數據顯示，2024年大西安（含主城、西咸、郊縣）涉宅用地供應建面同比下滑11%，成交建面下滑12%，成交金額下滑13%。而高新區的土地市場更是面臨嚴峻挑戰，2024年其土地成交量僅643.667畝，同比下降 42.63%，降幅遠超全市平均水平。

進入2025年，前4個月西安土地市場整體表現平靜，直到5月核心地段的土地出讓才掀起一波熱度。在高新區，商服用地交易活躍度明顯高于住宅用地，尤其在高新三期絲路科學城、軟件城等區域更為突出。

此外，房地產市場同樣面臨分化難題。

2025年以來，高新區內絲路科學城、軟件城等新興板塊去化情況參差不齊，而核心區二手房價格出現同比下跌。與此同時，西咸新區、浐灞國際港等區域加速教育配套建設，成效顯著，這使得高新區面臨著去庫存壓力和區域競爭的雙重壓力。

來源：VCG211363225864

《意見》核心目標在于通過教育資源釋放、產品創新等手段激活新房市場，緩解庫存壓力。

“西安前些年拍出的‘萬元地’項目近期將陸續推向市場，加上新土拍周期臨近，高新區域后續庫存壓力顯著?！鄙鲜鰪臉I人士指出，“新政直擊購房者痛點，解決教育配套不確定性、期房交付風險等問題，切實回應置換客戶訴求，重塑市場信任。通過將教育資源與土地價值深度綁定，向開發商釋放積極信號，為區域土地價值與銷售預期提供底層支撐，保障基建與產業投入的資金循環體系。”

“從政策創新角度看，新政還推動開發端突破原有約束，加速產品迭代升級，精準匹配新時代客群需求。西安以高新區作為試點，正是看中其富集的產業資源與優質教育配套，希望借此構建差異化競爭優勢，以教育強化區域價值，避免高端購買力外流。”上述人士進一步表示。

同時，上述政策亦是為了響應宏觀政策要求。2025年住建部“好房子”標準實施后，全國已有23個城市出臺配套政策。高新區放寬不計容空間限制、鼓勵綠色智慧設計，正是國家政策在地化的實踐。

同時，政策中的“以舊換新”退稅、團購限售等條款，也與中央“穩房價、防風險”的調控基調相契合。

04?

重塑區域競爭格局

《意見》在后續正式推行后，或將影響西安房地產市場及區域發展格局。

擁有優質教育配套的地塊價值將顯著提升，隨著“學區前置”政策落地，教育配套將成為土地定價的核心要素之一。

回溯此前土拍市場來看，5月19日，絲路軟件城一宗72畝住宅用地以11006元/㎡樓面價成交，成為2025年高新區首宗“萬元地塊”。該地塊鄰近已建成的高新區第十四小學、高新區第十五小學、高新區第四完全中學。

來源：西安市公共資源交易中心

此外，中鐵置業在近期以10.3億元拿下曲江二期約65畝低密地塊，該地塊亦緊鄰曲江第三小學、電競產業園等優質配套。兩宗地塊出讓均與教育資源掛鉤。

從產業和區域發展維度，上述政策通過“以產促城、以城興產”模式，很大程度上為高新區產業升級提供人口支撐。

更深遠的影響在于，西安區域競爭格局或被重構，高新區此舉可能引發“鯰魚效應”，促使其他區域紛紛跟進。受政策導向、土地供應及區域價值稟賦等多重因素疊加影響，各區域在房地產市場、房價走勢、人才流動、產業發展及未來價值等方面，或將出現更為顯著的分化態勢。

但與此同時，教育資源分配的高確定性，一定程度上推高了學區房溢價，無疑增加了購房者的經濟負擔，尤其是對于那些以子女教育為主要購房目的的家庭來說，購房成本大幅攀升。而過高的房價或會反向抑制消費者的購買欲望。

此外，區域教育資源分配不均的問題也愈發明顯。部分區域幼兒園、小學陷入招生困境，而經開區、灃東等城市核心板塊，卻因適齡兒童入學高度集中，多次出現名校發布學位預警的情況，現有學校的容納能力已接近極限。

如何在避免社會資源浪費的前提下，根據人口流動和區域發展的實際情況，動態滿足新市民子女的入學需求，成為一道緊迫課題。

《意見》正式發布后，短期內將為市場注入一針強心劑，但長期考驗才剛剛拉開帷幕。教育資源能否持續穩定供給？開發商資金鏈能否扛住市場波動？政策執行能否做到始終如一？這些問題的答案，將最終決定這場政策實驗的成敗。

未來，西安房地產市場與區域發展走向如何，我們將持續關注與深思。