觀點網 在房地產調整這些年，一些企業的發展有了新的變化。

近期，大華靜安大寧地王項目正式規劃公示，將計劃建設1棟24層高層住宅和3棟5-6層的疊拼住宅，整體房源總計達到175套。這也是大華今年的重點項目，有分析稱該項目未來售價將達到14萬+/平米。

業內人士表示，該項目預計貨值不低，大華之前主要做舊改項目，豪宅經驗不多，這對其來說是一次挑戰，但若能打造出好產品，這個項目會是一個新的起點，“產品線會更全，大家對大華的認知也會不一樣。”

觀點新媒體獲悉，大華集團確實是做舊改出身，對自身的定位是：多年來專注三舊改造、新城區建設、超大規模社區建設運營等，是最大規模的城市更新運營商之一。

但近年來，大華在規模上正逐漸掉隊。據觀點指數披露的報告，2024年大華集團全口徑銷售額僅155億元，而在其銷售高峰的2020年，金額是500億元。

這家老牌民企會如何改變頹勢呢？

大寧與大華

這個項目或許是一個新的契機。

根據靜安大寧項目規劃公示的方案，計劃建設1棟24層高層住宅和3棟5-6層的疊拼住宅，整體房源總計達到175套。項目基本呈現北高南低錯落式布局，高層住宅下面是2-3層的商業&配套，首層局部架空。

觀點新媒體獲悉，目前大寧板塊內新房稀缺，最近一次是2024年五批次土拍，中建玖合拿下大寧靈石社區N070402單元094a-14地塊，樓板價68280元/平米，案名定為“玖上瑯宸”，項目被打造為豪宅產品，預計7月開放售樓處和樣板間。

此次推出的大寧項目，是大華今年在上海的最重磅項目。

2025年3月，大華以總價24.86億戰勝北京城建、華發、中海、招商等對手，競得靜安大寧鉆石地塊，溢價率32.31%，成交樓板價為92659元/平方米。

這一價格刷新大寧板塊宅地單價紀錄，成為大寧板塊單價地王，并且項目裝修標準不小于5000元/平米。

從面積上看，大寧地塊相對秀珍，周邊被“老破小”包圍，城市界面并不出彩，項目東至永樂苑、規劃111-24地塊，南至永樂苑，西至滬太路，北至規劃111-20地塊，出讓面積10730.27平方米，容積率為2.5，計容面積26825.68平方米。

在競得大寧地塊后，坊間傳聞大華未來項目打造高端產品，售價將在14萬+/平米。

上海中原地產市場分析師盧文曦對觀點新媒體指出，這塊地面積不大，但估計貨值不低，有較大利潤空間。他分析稱，大寧項目缺點在于比較袖珍，成本可能不低，周邊老房子較多，環境比較吃虧，但不一定缺消費力，普陀宜川可能也是潛在消費客群。

從項目區域來看，大寧其實是上海熱門中產板塊，在原來老閘北工業廠房拆遷后，成片的空地整體規劃開發，是由中產豪宅+學區+交通+密集生活配套組成的強區。

區域內價格也具備一定支撐，比如2015年開盤的大寧金茂府，可以賣到大寧新房最高價7.2萬/平米，高峰時期二手掛牌價格高達18萬/平米，目前二手房掛牌價在12萬/平米-18萬/平米；2013年交付的大寧瑞仕花園，二手房掛牌價約10萬/平米-12萬/平米；2021年6月保利拿地打造的熱盤靜安天悅，開盤多次觸發80左右高積分。

但盧文曦也指出，在大眾印象中，大華此前以舊改項目為主，做豪宅的經驗并不多，這個項目對大華來說是一個挑戰，亦是一個機遇。

他表示，大華可以將這個標桿項目當做一個新起點：“這個產品做好了，產品線會做的更齊全一些，大家對它的看法也會有大的改變。”

土儲與規模

舊改確實是大華集團的起點。

據觀點新媒體了解，上海是大華集團的總部所在地，多年來專注三舊改造、新城區建設、超大規模社區建設運營等，曾開發包括大華社區、大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等在內的大型社區項目，更被稱為“寶山地主”。

寶山的成功給了大華全國化擴張的勇氣，以2018年為起點，開始進駐廣州、惠州、南京、杭州、佛山、西安等城市。

目前，大華集團版圖已涵蓋長三角、環渤海、中西部、珠三角、華南區域，進駐城市包括上海、南京、南通、蘇州、杭州、大連、濟南、廣州、佛山、惠州、海口、昆明等，在海外的悉尼和墨爾本等城市也有投資。

盧文曦稱，作為民營企業，大華發展比較穩健，介入的一些舊改賣得都比較好，“因為很多項目開出來賣了，節奏比較快，才有資金拿地。”

但觀點新媒體也關注到，大華“寶山地主”優勢在不斷喪失，2021年開始拿地速度顯著減緩，但也有零零星星幾塊土地入賬。

比如2022年，大華集團48.8億元競得嘉定安亭鎮地塊和寶山顧村地塊，后以13.28億元拿下廣州增城朱村地塊。

2023年3月，大華集團以12.995億元搖中北京朱辛莊熱門地塊，首次進入北京市場；后以封頂總價8.76億元，樓面價15044元/平方米拿下杭州蕭山城區新街北單元地塊；同年7月，再以封頂溢價率10%，總價超47.3億元獨立摘得閔行區浦江鎮地塊。

可以發現，大華集團的投拓仍以上海這一“根據地”為主，但隨著“寶山地主”優勢喪失，近年于寶山的銷售業績被華潤、保利、金茂、萬科、招商等趕超，在上海的整體份額也在不斷縮小。

面對銷售業績下滑，大華于2024年加大拿地力度。當年3月，以底價11.5億元拿下西安一宗商住用地；4月于上海斥資超過60億元接連拿下寶山區廟行鎮康家村“城中村”項目地塊及閔行區宅地。

舊改得與失

在房地產業務方面，大華采用“整體開發+招拍掛”的“雙輪驅動”發展模式戰略布局，“整體開發”業務模式占比較高。

比如在大本營上海，大華集團此前已經獲得上海市寶山區大場鎮場中村，上海市寶山區大場鎮聯東村、葑村村、豐收村、豐明村，上海市寶山區廟行鎮康家村及上海市寶山區顧村鎮顧村老集鎮等地區4個“城中村”項目的引入開發建設權。

在整體開發模式中，大華集團與政府簽訂協議，對意向開發地塊開展土地平整及動、拆遷相關工作，待前期開發工作完成后，再在該地塊上開展房地產開發業務。

采用整體開發取得土地使用權的方式下，按最終取得目標地塊土地使用權轉移形式的不同，分為“定向掛牌”和公開“招、拍、掛”兩種形式。

關于整體開發下的公開“招、拍、掛”取得地塊土地使用權，大華首先就開發的目標地塊與當地政府簽訂優先受讓協議，協議規定大華在承擔目標地塊土地平整及動、拆遷等相關前期開發工作時，將先行支付相關配套費用，待前期開發工作完成后，有權通過公開“招、拍、掛”程序獲取土地的開發、使用權，并享有同等條件下優先受讓的中標權。

如果大華中標該地塊的使用權，則需向當地土地管理部門繳納出讓金，以獲得相應土地使用權；若未中標則由當地政府退還在該地塊前期開發過程中已支付的配套款項，同時加計補償其同期銀行貸款利息。

這種項目具有開發面積大、開發周期長、投入資金大、綜合性強等特點，但獲地成本較低。并且通過壓縮房地產開發全產業鏈的各環節對接成本，可一定程度上降低建設階段成本，從而獲得較高的利潤，這也是大華此前毛利率可以保持在較高水平的原因。

觀點新媒體從一份文件中獲悉，在毛利率水平較高的房地產開發業務帶動下，大華集團綜合毛利率保持在較高水平，2018-2020年度綜合毛利率分別為56.50%、59.18%和56.62%。

此前有分析指，大華集團之所以在行業巨變中撐下來，正是得益于其前期投資節奏以及各地所開發項目的屬性，也就是在國內大多城市均是以大盤舊改為主，決定其近年在市場環境具有穩定性。

但長期來看，近年來“招拍掛”土地價格快速上漲，房屋銷售價格管控加強，隨著大華“招拍掛”獲地占比提升，房地產業務毛利率也出現一定下降。

據了解，大華集團于2023年毛利率水平已下滑至約20%。

值得關注的是，在上海之外，大華有相當體量的項目屬于舊改，特別是在大灣區。

大華于2017年年底進入大灣區，2020年1月曾對外披露，已在大灣區5個城市（廣州、惠州、江門、珠海、佛山）獲得15個城市更新項目，在廣州的舊改項目分布在番禺區、增城區、白云區、天河區、花都區。

但綜合等多方面原因，近年來大華在上海之外的舊改項目推進較為緩慢。在行業調整期，這些大本營之外的舊改項目，是“蜜糖”還是“砒霜”，仍是個疑問。

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