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一套拆遷安置房，一場 “名為買賣實為贈與” 的交易，讓親兄弟對簿公堂。一方堅稱房屋是全家共有，買賣涉嫌惡意串通；另一方拿出房產證，稱這是母親的合法贈與。法院最終如何認定這份合同的效力？

案情梳理

（一）家庭關系與財產背景

親屬關系： 陳明遠與周淑蘭是夫妻，育有三個兒子，長子陳建華、次子陳建國、三子陳建平 。陳明遠于 1998 年 6 月 9 日離世，周淑蘭在 2015 年 12 月 19 日去世。陳建華于 2020 年 12 月 2 日去世，生前離異無子女 。

爭議財產：位于北京市西城區的一號房屋，原為陳明遠與周淑蘭承租的公房，2001 年通過危舊房改造拆遷安置取得，2004 年登記在周淑蘭名下，2009 年周淑蘭將房屋 “出售” 給陳建平并完成過戶。

（二）雙方爭議焦點

原告主張（陳建國）：

一號房屋是拆遷安置房，拆遷安置人口共 6 人，購房款含貨幣補償且使用了陳明遠的工齡優惠，房屋應為安置人共有；

周淑蘭與陳建平的房屋買賣合同是虛假意思表示，無真實交易價格且未支付房款，屬于惡意串通，應認定無效；

自己對陳明遠工齡優惠對應的財產價值享有繼承權，房屋應恢復登記后再處理繼承問題 。

被告抗辯（陳建平）：

房屋是周淑蘭個人財產，購買時陳明遠已去世，工齡優惠不影響產權歸屬；

合同名為買賣實為贈與，母親將房屋過戶給自己是真實意愿，過戶前已告知全家且無人反對；

合同不違反法律規定，已完成過戶登記，自己合法取得房屋所有權 。

（三）關鍵事實與證據

房屋來源：2001 年，周淑蘭與甲公司、乙公司簽訂拆遷協議，就原承租公房獲得回遷安置和貨幣補償，2004 年取得一號房屋產權，購房時使用了陳明遠和周淑蘭的工齡折扣 。

交易過程：2009 年 9 月，周淑蘭與陳建平簽訂《存量房屋買賣合同》，未支付房款，9 月 22 日房屋過戶至陳建平名下 。

家庭溝通：陳建平稱過戶前已告知家人，陳建國否認知情并主張未放棄權利 。

案件分析

（一）房屋產權性質認定

根據拆遷政策，公房在陳明遠去世后拆遷，安置對象為周淑蘭，房屋產權應屬其個人 。雖購房使用工齡折扣，但該優惠對應財產價值并非房屋產權份額，不改變房屋個人財產屬性。

（二）合同效力判斷依據

意思表示真實性：無證據表明周淑蘭賣房時意思表示不真實，“名為買賣實為贈與” 是雙方真實意愿 ；

法律合規性：合同未違反法律、行政法規效力性強制規定，未損害他人利益，符合合同生效要件 ；

長期未提異議：過戶后 6 年周淑蘭未提出異議，進一步佐證其認可贈與行為 。

（三）舉證責任與權利主張

陳建國主張房屋共有、惡意串通，但未能提供有效證據，需承擔舉證不能后果 。其對工齡優惠財產價值的繼承權，可另案主張，不影響房屋現有物權變動。

裁判結果

駁回原告陳建國的全部訴訟請求 。

案件啟示

（一）房產歸屬看產權登記與政策

拆遷安置房的產權歸屬，需結合拆遷政策、登記情況判斷。僅以安置人口、工齡優惠主張共有，缺乏法律依據 。

（二）合同效力注重實質要件

“名為買賣實為贈與” 的合同，只要意思表示真實、不違法，就具有法律效力。未支付房款不必然導致合同無效 。

（三）家庭財產處分需留痕

涉及房產贈與等重大財產處分，建議簽訂書面協議、辦理公證，避免口頭約定引發糾紛 。

（四）維權需找準法律依據

主張權利時應提供充分證據，對不同法律關系（如合同糾紛與繼承糾紛）要區分處理，必要時尋求專業律師幫助 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）