老鐵們，不知道你們有沒有同感，反正我感覺，物業(yè)的好日子算過到頭兒了！

就在昨天，我跟家里人扯閑篇說這個事兒，家里人還提醒我“大過節(jié)的，別給人添堵”；

但我是實(shí)在婁不住了：你可拉倒吧！對于物業(yè)公司來說，變天或許就在一念之間！

這個事兒，還得從重慶老鐵最近的一番神操作開始說起——

5月21日，重慶市南岸區(qū)南屏鎮(zhèn)萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)發(fā)布了《臨時業(yè)主大會通知》

原本以為只是一個業(yè)主大會通知，還臨時的，也許平平無奇；

但它神就神在：

不僅重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，還引入了“彈性定價”模式！

不僅引入了“彈性定價”模式，還明確了小區(qū)公區(qū)收益收入歸屬。

而且，整個流程是在各級主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行的。

相當(dāng)于政府搭臺，業(yè)主大會唱戲。

此處必須引用凱申的名言：不明白，但是優(yōu)勢在我…

來來來，不明白聽我慢慢給你講！

先來說說物業(yè)“彈性定價”模式。

物業(yè)將小區(qū)拆解為95個服務(wù)空間、1530個作業(yè)對象，總共508項服務(wù)事項。

其中，158項屬于底線要求，要么是法律法規(guī)明確規(guī)定的，要么是萬科物業(yè)的品牌底線；

另外的350項為可選服務(wù)內(nèi)容，業(yè)主可以按照自己的需求選配相應(yīng)服務(wù)、具體收多少錢。

咱打個比方，你去紅浪漫瀟灑，洗澡那50是必選項，剩下的都是可選項：

搓澡30、打鹽68、敲背80、松骨120、拔罐150、泰式200，具體面議…

重慶市南岸區(qū)這個萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)，總體量有85.57萬㎡，分為翰林和翰江兩個組團(tuán)，僅翰林一個組團(tuán)就有9000戶業(yè)主，居住人口20000人朝上。

而且，這個小區(qū)物業(yè)形態(tài)比較復(fù)雜，高層、洋房、公寓、商業(yè)…應(yīng)有盡有。

此前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（/㎡/月）是：高層3塊、洋房3塊8、公寓4塊、商業(yè)9塊、停車位80塊/月；

而最新的這份物業(yè)合同給出的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：高層2塊2毛8、洋房2塊5毛8、公寓2塊6毛2、商業(yè)5塊2、停車位還是80塊/月。

有消息給力的老鐵透露說：這是采用“彈性定價”模式綜合定價的結(jié)果。

企業(yè)提供服務(wù)事項、服務(wù)頻次以及服務(wù)價格供大伙兒選擇，再由業(yè)主代表根據(jù)日常需求選擇定價標(biāo)準(zhǔn)。

這樣做的好處就是：實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符。

咱們在新版物業(yè)合同附件里看到了“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清單”——

具體干什么活兒、在哪兒干、什么頻次列得一點(diǎn)不含糊。

再來說說小區(qū)公區(qū)收益收入歸屬問題。

小區(qū)《臨時業(yè)主大會通知》第三條明確講了：

今后該小區(qū)公區(qū)收益收入，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除20%經(jīng)營成本，其余80%歸全體業(yè)主所有。

其中，全體業(yè)主部分的50%，授權(quán)物業(yè)每年向業(yè)主現(xiàn)金發(fā)放；

另外50%授權(quán)物業(yè)用于小區(qū)公共區(qū)域修繕，修繕事項和金額需在小區(qū)前置公示，接受業(yè)主監(jiān)督和答疑。

不僅服務(wù)項目能彈性定價，而且有望看見一筆回頭錢。

回頭錢多與少那都次要得，起碼誠意這塊兒直接到位了！

如果以上全面落實(shí)，那在這一畝三分地當(dāng)業(yè)主，還是相當(dāng)?shù)脛艃旱摹?/p>

2

不過，以上內(nèi)容目前還處在《萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)臨時業(yè)主大會通知》的公示階段。

具體敲定，還要看6月6日-6月23日宅開業(yè)主大會臨時會議的投票結(jié)果。

有一說一，重慶萬科金域?qū)W府并不是第一個吃“彈性定價”螃蟹的小區(qū)。

放眼全國來看，僅在2024年，全國范圍內(nèi)就已經(jīng)有青島、武漢、銀川等不少城市的百來個小區(qū)要求過20-35%不等幅度的物業(yè)費(fèi)下調(diào)。

整個2024年，萬科物業(yè)就已經(jīng)在全國十多個小區(qū)逐步推行了這么個玩法。

但值得一提的在于，有相關(guān)政府部門指導(dǎo)參與，這還是頭一次！

熟悉咱們國家一貫玩法的老鐵一定都不陌生：

到了這個階段，基本上就等同于得到了國家隊的支持、拍板；

進(jìn)一步擴(kuò)大推廣到全國，大概率就只剩時間問題了。

而且，以萬科的江湖地位、品牌號召力與國資背景來看，率先推動物業(yè)新玩法，既是在優(yōu)化服務(wù)打民心牌，也是在給國家隊推動物業(yè)改革提供了一個切口。

那么，國家隊也好、物業(yè)巨頭也好，為啥這回有這么大動力去推動物業(yè)費(fèi)變革呢？

仔細(xì)想了想，我梳理出以下兩點(diǎn)當(dāng)前各方都無法回避的事實(shí)——

首先，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)體系讓供需兩端都不滿意。

對于不少業(yè)主而言，水漲船高的物業(yè)費(fèi)越來越像一筆糊涂賬。

許多老鐵的反饋是：就感覺物業(yè)費(fèi)收了，而且貌似年年都在漲價。

統(tǒng)計顯示，從2015年-2023年，全國商品房物業(yè)費(fèi)年均漲幅約為8.2%；

但享受到的服務(wù)都有啥、服務(wù)質(zhì)量有沒有隨著物業(yè)費(fèi)的上漲而提升，不好說。

此外，不少物業(yè)公司還有提前預(yù)收下一年度物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣。

反饋到各位業(yè)主自身的體感就是：

這怎么今年的物業(yè)費(fèi)剛收沒倆月，又開始收下一年的？這不今年結(jié)束還有好幾個月嗎？

咱誰也別當(dāng)外賓，有沒有遇到過這個事兒，歡迎大伙兒在下方留言區(qū)吱個聲兒。

咱們今天說到的重慶市在2024年6月初出臺了新修訂的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，其實(shí)很大程度上順應(yīng)了當(dāng)下的民心。

再來看物業(yè)公司那邊，同樣滿肚子牢騷——

人力成本年年漲，漲個物業(yè)費(fèi)大伙兒要么開罵、要么不交；

導(dǎo)致我回款慢得一批，營收和利潤過去跟緊急集合似的，現(xiàn)在跟哭笑不得似的…

2024年的年報數(shù)據(jù)顯示：全國68家上市物業(yè)公司中，大約有2/3沒掙著錢。

其次，作為業(yè)主的正當(dāng)合法權(quán)益亟待被保障。

物業(yè)和物業(yè)費(fèi)說穿了就是業(yè)主們以自家建筑面積為依據(jù)，眾籌購買專業(yè)服務(wù)。

照道理說，業(yè)主是甲方、物業(yè)公司是乙方。

但這個甲方，既沒有物業(yè)費(fèi)定價權(quán)，也沒有選擇乙方的權(quán)利，小區(qū)公區(qū)收益多數(shù)情況下跟自己無關(guān)…

你哪天想著“你物業(yè)公司不行，我作為甲方有權(quán)解雇你！”

對不起，業(yè)主大會走起吧？

要是沒有業(yè)主大會，那就現(xiàn)在、立刻、馬上手搓一個，至于搓得快、搓得慢，那可就沒準(zhǔn)兒了…

就您這甲方的處境，光緒的好大侄兒見了都得驚呼一句：“你讓朕想起一位故人…”

你要問他“哪一位故人”，他真敢告訴你：“我的前半生”。

明明是甲方花錢，卻處處感受到乙方才是大爺…

而乙方這個大爺當(dāng)?shù)囊彩且欢亲游?/p>

不管是物業(yè)費(fèi)上漲還是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，確實(shí)客觀上存在一定不透明與不可量化。

一旦業(yè)主不滿意，就有可能要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)；

而物業(yè)公司如果出于成本或營收考量拒絕這么干，那業(yè)主便可能拒繳。

而且，拒繳物業(yè)費(fèi)距離上必須征信還有很長的一段過程——

一般來說，物業(yè)公司訴訟、雙方舉證、法院調(diào)查…

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量本身是否存在貨不對板，這玩意兒實(shí)踐中不好量化。

這就導(dǎo)致類似案件即便上了法庭也很可能曠日持久。

所以鬧上法庭對雙方來講都不是樂意見到的事兒。

實(shí)踐中，通常是法院判定你理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)，而你拒絕執(zhí)行才會鬧上征信…

要是長此以往，你琢磨物業(yè)公司受得了受不了？

3

因此，引用彈性定價+具體協(xié)商的模式，的確可以在很大程度上緩解供需兩頭的矛盾——

一頭兒通過需求端反饋實(shí)現(xiàn)降本增效；

一頭兒通過壓價與自選節(jié)約物業(yè)開支。

如果落實(shí)到位，那大概率會出現(xiàn)的結(jié)果會是：

無效勞動少多了、不必要開支壓縮了、拖欠現(xiàn)象緩解了、物業(yè)費(fèi)漲跌合理了…

如果你跳出物業(yè)供需雙方的敘事，站在更大的維度來看，一定會有新的發(fā)現(xiàn)：

存量物業(yè)持續(xù)改善，正在成為歷史的必然。

常看咱們號的老鐵一定都知道，目前新房市場和二手房的分化史無前例。

我們看到的房地產(chǎn)市場大致是這樣的——

一級市場地王頻出；
二級市場豪宅瘋搶；
三級市場以價換量。

如果不出意外，十多年房齡朝上的老物件，大概率會隨著時間的推移而呈現(xiàn)價值回歸。

可是，房子是分城市、分區(qū)域、分板塊、分品牌、分位置、分戶型、分朝向的…

即便都是存量房市場，價格表現(xiàn)也絕對不可能一碗水端平。

尤其是存量時代加速到來，相當(dāng)一部分上了歲數(shù)的房產(chǎn)可能不再有增值神話的加持，搏存量品質(zhì)就成了保值增值的關(guān)鍵要素。

而且，這件事幾乎對所有各方都有實(shí)實(shí)在在的好處——

從市場主體視角來看，物業(yè)品質(zhì)帶來的品牌溢價力很可能反饋到新房市場上去，從而加快新房去化流速以及非限價時代的議價能力；

從物業(yè)公司視角來看，品質(zhì)能打的物業(yè)有利于擴(kuò)大在增量和存量市場兩個維度上的市占率，為進(jìn)一步擴(kuò)大營收和利潤提供先決條件；

對于地方來說，增量市場由品質(zhì)過硬的房企和物業(yè)供應(yīng)商不斷提高市占率，有利于在增量市場形成正向拉動、在存量市場保值增值；

對于業(yè)主來說，價格合理、服務(wù)品質(zhì)OK的物業(yè)加持本小區(qū)，既能讓自己實(shí)實(shí)在在得到高品質(zhì)體驗，也有利于提高小區(qū)的議價空間。

所以，這場正在到來的物業(yè)變革，本質(zhì)上是增量博弈與存量博弈的雙軌制時代下，必然發(fā)生的產(chǎn)權(quán)意識覺醒。

結(jié)合全球眾多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看——

這場物業(yè)變革早已不是要不要發(fā)生，而要以多么分化與激烈的方式發(fā)生。

作為普通人的你我，當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法是選好城市、選好區(qū)域、選好板塊、選好房子以及選好物業(yè)。

以上每一個賽道，都有可能決定著分化時代下的資產(chǎn)價值走向。