新世界發展遭遇“股債雙殺”。

01

延遲派息

近日，新世界發展（00017.HK）公告稱，其子公司發行的永續證券延遲派息。

永續債延遲派息公告

公告顯示，新世界發展此次涉及四系列永續證券，分別為7億美元有擔保優先永續資本證券、12億美元永續債、5億美元永續債以及10億美元永續債。

新世界發展稱，延遲支付原定于6月9日及10日分派的兩筆優先股證券的票息，并計劃延遲另外兩筆原定于6月16日及22日支付的票息。

受此消息影響，新世界發展遭遇“股債雙殺”。

6月2日，新世界發展股票大幅低開后一路下探，一度跌超10%，最終4.48港元收盤，跌幅為6.47%；另外公司多只永續債急跌創新低。

此前，新世界發展在努力為其875億港元的銀行借款進行再融資。

據報道，新世界發展已收到875億港元貸款的60%書面承諾，并預計在公眾假期后收到其他貸款機構的確認。

新世界發展已抵押其位于尖沙咀的維港文化匯，獲取另一筆156億港元的貸款。

《小債看市》統計，目前新世界發展存續美元債22只，存續規模79.3億美元，規模較為龐大，其中包含5只永續債。

存續部分境外債

近年來，新世界發展流動性緊張，今年1月公司還澄清債務重組傳聞。

02

流動性緊張

據官網介紹，新世界發展成立于1970年，于1972年在香港上市。

新世界發展的主要業務包括物業發展、物業投資及投資及/或經營酒店及其他策略性業務，業務遍佈大中華，特別是在粵港澳大灣區。

新世界發展官網

從股權結構看，新世界發展的控股股東為周大福企業有限公司，持股比例為41.11%，公司實際控制人為鄭氏家族。

新世界發展數據顯示，在內地及香港業務均取得持續增長，本財年至今整體合約銷售約248億港元，已完成集團全年銷售目標逾95%。

在香港，新世界發展項目“柏蔚森”和“皇都”受到買家歡迎，銷售表現良好，分別實現40億港元和36億港元的銷售額。

新世界發展內地部門本財年至今已實現134億元的銷售額。

雖然，新世界發展旗下物業銷售有所改善，但尚未見到業務的明顯轉勢。

在業績方面，受房地產行業整體環境影響，新世界發展也未能避免業績虧損。

2024財年，新世界發展股東應占虧損約196.83億港元，這也是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損。

據2025年中期業績，新世界發展再次虧損66.33億港元。

歸母凈利潤

截至最新報告期，新世界發展總資產有4276億港元，總負債2109億港元，凈資產有2166億港元，資產負債率達49.33%。

值得注意的是，若加上永續債，新世界發展的財務杠桿將被推高。

財務杠桿水平

《小債看市》分析債務結構發現，新世界發展主要以非流動負債為主，占總債務的62%。

截至相同報告期，新世界發展非流動負債有1301億港元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有1188億港元。

此外，新世界發展還有流動負債809億港元，主要為應計費用及其他應付款，其一年內到期的短期債務合計有326億港元。

相較于短債規模，新世界發展流動性緊張，其賬上現金及現金等價物有214億港元，無法覆蓋短債，公司存在一定短債償債壓力。

因此，整體來看新世界發展有息負債總規模有1514億港元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為72%。

值得注意的是，近年來新世界發展的凈負債率上升較快，2023年從2022年中期的43.2%上升到46.9%，截至2024年末為57.5%。

由于負債水平高于其他港企，新世界發展在這一輪加息周期下融資成本受到影響也較大。

值得注意的是，2021年以來新世界發展的籌資性現金流凈額均為凈流出狀態，公司融資環境欠佳，面臨一定再融資壓力。

籌資性現金流凈額

近年來，新世界發展的管理層表示將推進降低財務杠桿的計劃，包括出售非核心資產、優化資本支出、庫房管理及調整其股息支付等。

其實，自2020年開始，新世界發展集團便相繼沽清香港巴士業務、航空租賃業務、天津港等非核心資產，回籠資金420億港元。

2024財年，新世界發展已經達成出售非核心資產80億港元的目標，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

另外，新世界發展私有化事項，也被視作是去杠桿計劃的重要行動。

總得來看，新世界發展業績持續虧損，盈利能力下滑，對債務和利息的保障能力下降；財務杠桿水平高企，融資成本上升，融資渠道遇阻，面臨再融資壓力。

03

老牌港資房企

香港鄭氏家族實控周大福、新世界發展、新世界百貨、ST景谷（600265.SH）等上市公司，還是中策資本控股（00235.HK）的第一大股東。

早在20世紀80年代，新世界發展就已進入了中國內地，是最早一批投資內地的港資企業。

1999年，新世界中國地產正式成立，并于香港聯合交易所上市。

之后，新世界兩次“力排眾議”，持續增資內地。

一次是2008年全球金融危機時，那時很多外來投資者對中國內地投資卻步，新世界卻“力排眾議”投資廣州。

如今的廣州城市地標周大福金融中心(東塔)就是那次投資的產物。

另一次是2016年，當時眾多香港房企扎堆拋售內地項目，收縮“戰線”。但新世界經過短暫調整后，將目光鎖定粵港澳大灣區，不退反進。

2021年初，新世界中國總部從香港搬到廣州，此后新世界在整個大灣區內地城市的投資已經超過2000億元。

新世界發展在香港召開的2024年財政年度總結業績新聞發布會上宣布，集團行政總裁鄭志剛辭任，調任為非執行副主席及非執行董事。

新世界發展遭遇“股債雙殺”。

01

延遲派息

近日，新世界發展（00017.HK）公告稱，其子公司發行的永續證券延遲派息。

永續債延遲派息公告

公告顯示，新世界發展此次涉及四系列永續證券，分別為7億美元有擔保優先永續資本證券、12億美元永續債、5億美元永續債以及10億美元永續債。

新世界發展稱，延遲支付原定于6月9日及10日分派的兩筆優先股證券的票息，并計劃延遲另外兩筆原定于6月16日及22日支付的票息。

受此消息影響，新世界發展遭遇“股債雙殺”。

6月2日，新世界發展股票大幅低開后一路下探，一度跌超10%，最終4.48港元收盤，跌幅為6.47%；另外公司多只永續債急跌創新低。

此前，新世界發展在努力為其875億港元的銀行借款進行再融資。

據報道，新世界發展已收到875億港元貸款的60%書面承諾，并預計在公眾假期后收到其他貸款機構的確認。

新世界發展已抵押其位于尖沙咀的維港文化匯，獲取另一筆156億港元的貸款。

《小債看市》統計，目前新世界發展存續美元債22只，存續規模79.3億美元，規模較為龐大，其中包含5只永續債。

存續部分境外債

近年來，新世界發展流動性緊張，今年1月公司還澄清債務重組傳聞。

02

流動性緊張

據官網介紹，新世界發展成立于1970年，于1972年在香港上市。

新世界發展的主要業務包括物業發展、物業投資及投資及/或經營酒店及其他策略性業務，業務遍佈大中華，特別是在粵港澳大灣區。

新世界發展官網

從股權結構看，新世界發展的控股股東為周大福企業有限公司，持股比例為41.11%，公司實際控制人為鄭氏家族。

新世界發展數據顯示，在內地及香港業務均取得持續增長，本財年至今整體合約銷售約248億港元，已完成集團全年銷售目標逾95%。

在香港，新世界發展項目“柏蔚森”和“皇都”受到買家歡迎，銷售表現良好，分別實現40億港元和36億港元的銷售額。

新世界發展內地部門本財年至今已實現134億元的銷售額。

雖然，新世界發展旗下物業銷售有所改善，但尚未見到業務的明顯轉勢。

在業績方面，受房地產行業整體環境影響，新世界發展也未能避免業績虧損。

2024財年，新世界發展股東應占虧損約196.83億港元，這也是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損。

據2025年中期業績，新世界發展再次虧損66.33億港元。

歸母凈利潤

截至最新報告期，新世界發展總資產有4276億港元，總負債2109億港元，凈資產有2166億港元，資產負債率達49.33%。

值得注意的是，若加上永續債，新世界發展的財務杠桿將被推高。

財務杠桿水平

《小債看市》分析債務結構發現，新世界發展主要以非流動負債為主，占總債務的62%。

截至相同報告期，新世界發展非流動負債有1301億港元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有1188億港元。

此外，新世界發展還有流動負債809億港元，主要為應計費用及其他應付款，其一年內到期的短期債務合計有326億港元。

相較于短債規模，新世界發展流動性緊張，其賬上現金及現金等價物有214億港元，無法覆蓋短債，公司存在一定短債償債壓力。

因此，整體來看新世界發展有息負債總規模有1514億港元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為72%。

值得注意的是，近年來新世界發展的凈負債率上升較快，2023年從2022年中期的43.2%上升到46.9%，截至2024年末為57.5%。

由于負債水平高于其他港企，新世界發展在這一輪加息周期下融資成本受到影響也較大。

值得注意的是，2021年以來新世界發展的籌資性現金流凈額均為凈流出狀態，公司融資環境欠佳，面臨一定再融資壓力。

籌資性現金流凈額

近年來，新世界發展的管理層表示將推進降低財務杠桿的計劃，包括出售非核心資產、優化資本支出、庫房管理及調整其股息支付等。

其實，自2020年開始，新世界發展集團便相繼沽清香港巴士業務、航空租賃業務、天津港等非核心資產，回籠資金420億港元。

2024財年，新世界發展已經達成出售非核心資產80億港元的目標，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

另外，新世界發展私有化事項，也被視作是去杠桿計劃的重要行動。

總得來看，新世界發展業績持續虧損，盈利能力下滑，對債務和利息的保障能力下降；財務杠桿水平高企，融資成本上升，融資渠道遇阻，面臨再融資壓力。

03

老牌港資房企

香港鄭氏家族實控周大福、新世界發展、新世界百貨、ST景谷（600265.SH）等上市公司，還是中策資本控股（00235.HK）的第一大股東。

早在20世紀80年代，新世界發展就已進入了中國內地，是最早一批投資內地的港資企業。

1999年，新世界中國地產正式成立，并于香港聯合交易所上市。

之后，新世界兩次“力排眾議”，持續增資內地。

一次是2008年全球金融危機時，那時很多外來投資者對中國內地投資卻步，新世界卻“力排眾議”投資廣州。

如今的廣州城市地標周大福金融中心(東塔)就是那次投資的產物。

另一次是2016年，當時眾多香港房企扎堆拋售內地項目，收縮“戰線”。但新世界經過短暫調整后，將目光鎖定粵港澳大灣區，不退反進。

2021年初，新世界中國總部從香港搬到廣州，此后新世界在整個大灣區內地城市的投資已經超過2000億元。

新世界發展在香港召開的2024年財政年度總結業績新聞發布會上宣布，集團行政總裁鄭志剛辭任，調任為非執行副主席及非執行董事。