千萬借款，目標(biāo)是“工地打樁”。

5月，業(yè)內(nèi)知名上市私募機(jī)構(gòu)九鼎投資（600053）宣布，旗下子公司紫恒建設(shè)將向中舟（西安）置業(yè)提供2000萬元的借款，用于項目開發(fā)建設(shè)工作。同時子公司將承包中舟置業(yè)后續(xù)所有“工程建設(shè)”業(yè)務(wù)。

在建筑專業(yè)成為“非必要不選擇”時，九鼎投資眼里依然是門好生意。

01

借款2000萬：回饋1.5億

直接進(jìn)入合同的重點內(nèi)容。

借款部分：九鼎投資的子公司紫恒建設(shè)向中舟置業(yè)以財務(wù)資助的方式借款2000萬元，使用期限12個月，前六個月利息為6％，后6個月為12％。

承包部分：中舟置業(yè)承諾將后續(xù)摘牌標(biāo)的土地上所有的工程建設(shè)項目，全部交給紫恒建設(shè)。雙方同步簽訂施工總承包合同，且總金額不低于1.5億元。

九鼎投資還加了兩層保險，一是金額如果沒有達(dá)到規(guī)定金額，中舟置業(yè)就需要在建設(shè)項目完工前向子公司提供其他工程項目，以確保總金額達(dá)標(biāo)；二是中舟置業(yè)需要確保承包工程的利潤不低于行業(yè)平均水平。

合同里還有常規(guī)的擔(dān)保舉措，我們在此就不再過多贅述，總之從公開信息看這九鼎投資的安全邊際很高。

再來看借款方中舟（西安）置業(yè)。

工商顯示該公司于今年4月10日注冊成立，作為一家新公司公開信息并不多，亦沒有公開拿地的動作。不過該公司在5月迅速注冊5家子公司，其中3家屬于合資公司，而且合資方的來頭都不小。

銳舟房地產(chǎn)、中銳房地產(chǎn)兩家公司，中舟置業(yè)分別持股90%、50%，合資方均為西安港銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。穿透后實控人為港股上市公司國銳生活（00108），系老牌房地產(chǎn)企業(yè)，之前重點在北京區(qū)域布局，且偏向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。例如北京三里屯Village、北京國銳廣場、北京金長安等，都是北京區(qū)域內(nèi)的熱點項目。

悅宸置業(yè)，中舟置業(yè)持股51%，合資方為西安旭盛赫企業(yè)管理有限公司。關(guān)于西安旭盛赫的資料也不多，不過我們注意到該公司的實控人江濤，同時擔(dān)任陜西旭輝企業(yè)管理有限公司的執(zhí)行董事，其背后同樣是一家地產(chǎn)上市旭輝集團(tuán)（00884）。

另有公開報道顯示，江濤此前2021年曾任旭輝西北區(qū)域副總經(jīng)理兼西安公司總經(jīng)理，如今則是旭輝建管陜西公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)。

一個成立僅兩個月的企業(yè)，就能聯(lián)動三家上市公司（九鼎投資、國銳生活、旭輝集團(tuán)）并先后完成組局，足見中舟置業(yè)的撬動能力，后市亦值得期待。

02

千億私募：三輪驅(qū)動

九鼎，其實大名鼎鼎，資本市場“老人”對此均有概念。

出于普及的初衷，我們對其資料整理如下：

作為一家私募股權(quán)機(jī)構(gòu)，九鼎集團(tuán)于2007年成立，初期憑借著專注于Pre-IPO的企業(yè)，采取了“高舉高打”的方式，大規(guī)模的覆蓋有擬上市公司，在私募基金領(lǐng)域一路高歌猛進(jìn)。

從創(chuàng)立到2013年，6年的時間內(nèi)九鼎投資總共募集了264億元，投資項目209個，員工總數(shù)量超過300人。根據(jù)2013年的行業(yè)排名數(shù)據(jù)顯示，這家私募機(jī)構(gòu)已晉升為行業(yè)前三甲。

隨著九鼎集團(tuán)參與投資的吉峰科技（300022）與金亞科技（已退市）成功上市，從而獲得25倍的投資收益后，該機(jī)構(gòu)風(fēng)頭更盛，便開始籌備上市事宜。

再往后九鼎集團(tuán)在資本市場干了兩件大事：

一是2014年九鼎集團(tuán)（430719）成為首家掛牌新三板的私募機(jī)構(gòu)，掛牌后便以每股3.92元的價格發(fā)行股份579.7萬股，融資35.37億元。此后又相繼完成兩輪融資，三輪總金額達(dá)到150億左右。帶動該公司市值一度超千億，“千億私募”的稱號便由此而來。

二是以新三板公司收購上市公司，上演資本市場“蛇吞象”。2015年九鼎集團(tuán)以41億元的價格，全資收購上市公司中江地產(chǎn)（現(xiàn)九鼎投資）的實控方中江集團(tuán)，從而正式獲得上市公司控股權(quán)。

入主后九鼎集團(tuán)就將部分私募業(yè)務(wù)注入上市公司，同時保留部分地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，這也是如今九鼎投資想要進(jìn)軍“建筑商”的源頭。

必須說明的是，其私募業(yè)務(wù)由上市公司以9億元從九鼎集團(tuán)收購“昆吾九鼎”（子公司）承擔(dān)，所以該公司“私募+地產(chǎn)”的定位并不沖突。憑借著雙輪驅(qū)動，九鼎投資的營收曾在2019年達(dá)到22.01億，規(guī)模凈利潤7.92億，創(chuàng)下歷史最佳業(yè)績。

不過后續(xù)隨著房地產(chǎn)、私募市場進(jìn)入調(diào)整期，九鼎投資在最新一個完整會計年度內(nèi)，歸母凈利潤為-2.69億元，同比下滑1848%。

基于一級市場投資的低迷狀況尚在持續(xù)，2024年九鼎投資開始尋找新的業(yè)務(wù)增長點，并于同年9月宣布從兩位自然人手中收購了紫恒建設(shè)全部股權(quán)，正式進(jìn)軍建筑行業(yè)。故此，我們傾向性認(rèn)為本次借款給中舟（西安）置業(yè)以謀求拿施工訂單，可視為上市公司在業(yè)績平滑上的最新探索。

03

新信號：民企活躍度

回歸本土地產(chǎn)視角，金融棒棒糖認(rèn)為，無論是中舟置業(yè)聯(lián)動上市公司計劃進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場，還是九鼎投資在西安的布局，都可視作對西安地產(chǎn)市場投下的信任票。

土拍市場的近期火熱再次印證了上述觀點。

據(jù)金融棒棒糖不完全統(tǒng)計今年1—5月，西安累計成交的土地（商服、住宅）數(shù)量為38件，累計金額達(dá)到192億元。其中5月，即有14個地塊成交，金額達(dá)到65.43億元，分別占到總量的36.84%、34.07%。

由此可見“小陽春”的含金量，仔細(xì)梳理拿地信息，還可發(fā)現(xiàn)以下顯著特點：

其一：港務(wù)區(qū)“溢價明顯”。

5月共有三個地塊溢價成交，港務(wù)區(qū)就獨占兩個。分別為綠城旗下公司西安誠致朗房地產(chǎn)，在經(jīng)過20輪競價之后，以15.8%的溢價拿下國際港務(wù)區(qū)首宗萬元地塊，（樓面地價10110.89元/㎡）這亦是西安今年首個溢價交易的地塊。間隔不久后龍翔控股又以5.16億元，18.32％的溢價率再次競得港務(wù)片區(qū)GW2-14-11地塊。最后則為佳盛置業(yè)摘得幸福林帶板塊10.775畝用地，溢價幅度相對較小（3.1%）。

其二：“民企拿地”成主力。

從企業(yè)屬性看，14家拿地企業(yè)中共有5家屬于國企，余下9家均為民企，占比達(dá)到64%。例如，陜西泰源德林計劃在拿地后建設(shè)的“大源實業(yè)西北總部項目”，雖是商業(yè)項目，卻透露出打造產(chǎn)業(yè)鏈的意圖，其目標(biāo)是打造國內(nèi)能源領(lǐng)域資源及資本運作型智能數(shù)據(jù)和高端研發(fā)中心，可以匯聚20余家上下游企業(yè)入駐。

再如卓逸地產(chǎn)以13.2億的價格，競得高新絲路軟件城的地塊，這同樣創(chuàng)下2025年高新首宗“萬元地塊”。

民企出手意愿增強(qiáng)，不只體現(xiàn)在西安樓市，廣州在5月中旬的土拍中，5個地塊民企敏捷集團(tuán)就拿走4個，而且這也是時隔3年后首次出手；成都土拍中，民企四川聯(lián)投以2.61億的價格和33%的溢價，拿下郫都區(qū)的核心地塊……

由此觀之，中舟（西安）置業(yè)和九鼎投資選擇此時進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場便不難理解。這些動向雖如星星之火，但種種跡象表明，地產(chǎn)民企的信心正在逐步修復(fù)，在中央強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”的背景下，民企在西安的“增持”信號值得關(guān)注。