房地產市場在經歷了三年的調整，在各種利好“救市”政策的加持下，比如全面放開限購、房貸利率持續下降，首付比降到歷史最低，契稅減免…然而產生的效果并不達預期，

如今，不僅三四線城市房價繼續下跌，甚至北上深也在繼續下行，以上海為例，對比高峰期房價，當前普遍跌幅30%以上。

中指研究院數據顯示，4月份百城二手房價環比負增長0.69%，無一城市飄紅；同比更是負增長7.23%。

面對這種情況，很多人開始擔憂，下行趨勢可能繼續擴大，但是也有不少人根據此前黃奇帆的語言，估計2025年房地產市場將迎來新的轉機。

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黃奇帆對房地產市場的預言

回到恒大暴雷的前一年，房地產市場還處于異常火熱期，那時候，黃奇帆就說過，中國的房地產商負債率都在90%。房地產商的杠桿從10%、20%到80%、90%的負債率基本上也上了天花板。中國的開發商比全世界的開發商加起來都多。以后中國的房產商用不著這么多。有1萬個不得了了。今后十來年，9萬個房地產商會變成1萬個，法人登記里不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉行，關閉等。

彼時的樓市，無數人加杠桿買房囤房，絕大多數普通炒房者都對“房價一直漲下”深信不疑，然而沒多久，就針對開發商出臺“三道紅線”。

所以現在回過頭去看，如果當時房企能把黃老的話聽進去，控制拿地并及時清盤，現在的日子應該會特別的滋潤。

當然了，這也不是黃老第一次預言樓市，早在2023年的一次視頻講話中，有聽眾就問黃老，請他分析一下房價有沒有跌到底，明年的情況會如何？

被問到這樣敏感的話題時，黃老并沒有直接給予回答，而是用數據說話，而且從趨勢來看，黃黃老的預言再次成真了。

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黃老對房價調整觸底預判

黃老直言，從2021年開始，房價和交易量就開始減少了，2020年交易量為18億平米，2022年降到了14億平米，大概降到12億平米就會守住一個平衡，不會降到5，6，7，8億平米。

為啥說降到12億平方米就會有平衡呢？

用黃老的話來說，“因為整個國內房子建成在使用的房子現在有500多億平米，理論上50年折舊，也就是說每年折舊五十分之一（2%），500億平米的2%就是10億平米，然后再加上總有結構性的需求調整，有個2億平米，所以，12億平米的需求是堅實的底部，會守住的。”

用數據看來這個銷售支撐，2023年總銷售額是11.7億平米，確實踩在了他說的支撐點。

但是為何達到了超跌狀態，2023、2024年還是出現價格下跌呢？

黃老的解釋是，實際上這個本質原因還是在法拍房上面。2000年法拍房只有20萬套，雖然當時2023年的法拍數據還沒有出來，但是黃老預計2023年估計有400萬套，這就相當于全國年銷售量的35.81%。一旦法拍房交易量超過20%，就會成為區域的房價。法拍房多了，價格就會下跌。

不過，當年黃老還說了，預計2024年，如果法拍房繼續增加，就有可能導致整個城市的房價下跌到30%。

如果房子出現打6折，就應該拿出5萬億把房子收回來用作保障房等，國家此舉不會虧。

房企拿地這個收購資金，就能還銀行和供應商等債務，5萬億可以抵消15萬億的債務。

然后我們就看到，今年各地收儲商品房用作保障房的速度就加快了。

畢竟，房子如果只是普跌30%，大家只是虧了首付，還不會覺得太虧，起碼這個時候，還貸利息和房租還差不多。

但是如果繼續下探，甚至整個價格跌去40%、50%，那么房子的問題就大了。屆時不僅普通大眾會覺得房子是燙手的山芋，房子市值還沒有貸款多，誰還愿意繼續還貸？這樣甚至會加劇銀行不良率大額提高，引爆系統性金融風險。這些都不是銀行能承受的。

所以，從當前的情況來看，收儲動作在加速，上面也不可能讓房子繼續下探。

至于啥時是底，啥時能企穩？

黃老當年說，按趨勢來看，大概率全年銷售會去到10億平米，這已經屬于市場非理性超跌狀態。這無疑會加快救市政策的出臺，力度更大、更有效的政策相信不遠了。

咱們看數據方面，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，進入到2025年以后，上面的意志已經非常清晰：不僅要救，而且還要全面救起來；換句話來說，如果沒起來，那就一直救，直到徹底救起來為止。

所以，可以肯定一點：樓市最困難的時候已經快過去了，2025年或將迎來新轉機。

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