發(fā)現(xiàn)沒，現(xiàn)在一說到改善，大家伙兒的第一反應(yīng)就是大面積或者是高價格。

畢竟年初，我們（公眾號：四海為家）也在稿件中，通過總價預(yù)算給西安的剛需、改善和高端置業(yè)圈出了大概的選擇范圍，能發(fā)現(xiàn)改善和高端置業(yè)主要還是分布在單價較高且大面積房源較多的區(qū)域。此外，意向登記那會兒，政策也通過需求劃分界定了改善、剛需。

但這是真正的改善嗎？

只有高價格+大面積

才是改善？

按照面積和價格變化來看，結(jié)合今年1-5月西安的推盤數(shù)據(jù)，能發(fā)現(xiàn)140㎡±的產(chǎn)品依舊是市場主流。

同時從近半年的市場供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，140㎡及以上的房源占比量也在增加，占比超過40%。

按照各區(qū)域推盤的均價，能發(fā)現(xiàn)總價150萬-250萬的成交房源占比在47%，而 250-300成交房源占比在17%，排名第二。而根據(jù)2024年西安全年數(shù)據(jù)，西安200萬-400萬的產(chǎn)品占比已經(jīng)達(dá)到52%。

僅從數(shù)據(jù)來看，西安住宅市場以140㎡+和總價200萬-300萬的產(chǎn)品為主，改善化趨勢更明顯。

但如果這樣劃分改善，究竟還合理嗎？

就目前市場的變化來看，現(xiàn)階段買房的需求關(guān)注點不再是夠不夠住，而是住得好不好。這就導(dǎo)致了目前西安市場，即使不是大面積產(chǎn)品，也已經(jīng)開始內(nèi)卷。

例如同樣的140㎡，有三室有四室，針對的購房需求也不同，一家三口還是二孩家庭亦或者三口之家，同樣面積選擇都不同。

同時，在得房率不斷增加的情況下，曾經(jīng)建面100㎡左右產(chǎn)品在現(xiàn)在實現(xiàn)了100㎡的實用面積，更有如花語博悅建面120㎡擁有約150㎡的實用空間，秦風(fēng)雅頌建面137㎡達(dá)到208㎡的實用空間。

丨秦風(fēng)雅頌建面約137㎡戶型圖

對于購房者來講，這種用更低總價獲得實際居住體驗感更好的產(chǎn)品，自然是吸引了更多目光關(guān)注，同時也有更多購房者樂意為之買單。

這樣的市場變化下，通過數(shù)據(jù)對比和實際市場的變化，能發(fā)現(xiàn)面積和總價的改善化趨勢，讓改善概念雖存在但界定變得模糊。

品質(zhì)、功能等“軟性”因素，影響著不同需求的置業(yè)判斷，尤其在目前的產(chǎn)品升級過程中，無論是大面積高總價還是小面積正常總價，不同需求下的住宅產(chǎn)品也有了各自領(lǐng)域的“改善”變化。

改善“改”在哪里

這三點要關(guān)注

當(dāng)面積和總價不再是改善的界定值，那么現(xiàn)階段改善到底“改”在哪兒？

通過最近一段時間對西安市場上樓盤產(chǎn)品的迭代創(chuàng)新觀察，我們（公眾號：四海為家）發(fā)現(xiàn)有三點值得關(guān)注。

其一，空間尺寸上的變化。

如何在有限空間內(nèi)實現(xiàn)更優(yōu)的功能？如何確保更多空間的采光等等？針對這些，現(xiàn)階段更多戶型的創(chuàng)新過程中，也通過尺寸變化展現(xiàn)出來。

例如保利的全景艙設(shè)計，將采光和尺度感直接拉滿。保利云谷和著建面約143㎡戶型，在全景艙基礎(chǔ)上實現(xiàn)雙露臺設(shè)計，約14.5米南向長面寬以及雙露臺讓實用性upup。

丨保利云谷和著建面約143㎡戶型圖

保利天瑞建面約139㎡的戶型，5.5米*8.35米的大尺寸也是讓有限空間的功能更大化。

丨保利天瑞建面約139㎡戶型圖

再例如最近市場都熱議度較高的花語博悅，建面約120㎡的戶型，約14.3米南向開間面，保證了更多空間的采光，搭配近8米的客廳進(jìn)深，實現(xiàn)更大面積的空間功能。

丨花語博悅建面約120㎡戶型圖

除了平面的開間尺寸外，四開四罄的招商西安璽，早在住宅新規(guī)之前，就用3.3米的層高進(jìn)行空間尺寸的縱向改善，讓舒適度拉滿。

其二，空間實用性的變化。

尺寸上的進(jìn)階之外，這幾年X空間的興起也是打破了常規(guī)家庭的固定場景，讓靈活多變的空間成為更多房企設(shè)計的選擇。

目前來看，西安諸多在售、待售項目都在自己的戶型設(shè)計中或多或少的規(guī)劃X空間，而除此之外，也有更多空間實用性的規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)。

例如，花語博悅建面約139㎡的「逗號空間」。不僅可以直接改成次臥+空間套房，也可以專門做一個入戶儲藏空間，針對不同家庭需求實現(xiàn)百變效果。

丨花語博悅建面約139㎡戶型圖

又例如，高新璞悅建面約143㎡的三衛(wèi)設(shè)計。對同長輩一起生活的家庭，可以實現(xiàn)雙套房，給家人提供更私密的空間，同時也是空間實用性和品質(zhì)的提升。

丨建面約143㎡方廳戶型圖

其三，生活體驗感上的創(chuàng)新升級。

空間尺寸和實用性之外，生活體驗感的升級是戶型+社區(qū)共同打造的。當(dāng)然針對生活體驗感上的創(chuàng)新升級，最近幾個大熱項目就是很好的例子。

金茂璞逸東方和曲江金茂府，針對生活場景的服務(wù)升級，相信已經(jīng)去看過或是金茂業(yè)主們，都不必多說。當(dāng)然兩個項目除了科技升級，將科技系統(tǒng)運用到會所之外，這里想重點說一下金茂璞逸東方的景觀園林。

丨金茂璞逸東方景觀實景圖

通常很多人覺得景觀園林，無非是花花草草，但金茂璞系給到的景觀園林體驗確實是升級了。目前在璞逸東方呈現(xiàn)出的“小秦嶺”景觀，確實是走進(jìn)就有不同的體驗。

金茂之外，招商西安璽、招商攬閱書華、招商梧桐書院和龍湖江宸府等項目都使用的主臥270°轉(zhuǎn)角飄窗，直接讓生活體驗從清晨睜眼看到窗外美景的那一刻開始。

丨招商西安璽建面約226㎡戶型圖

園林景觀會所的升級、室內(nèi)的舒適體驗升級等，或許不如空間尺寸這么直觀，需要真正去感受。

但整體來看，相較于用總價和面積判斷改善，對于功能需求的精細(xì)化捕捉、對于未來生活的前置化呈現(xiàn)等，才是目前不同需求下關(guān)注的真正改善。

一定程度來講，無論是剛性需求購房還是置換需求購房等，都是在原本的生活基礎(chǔ)上尋找改善的細(xì)節(jié)，或是面積或是生活方式。

因此，對于當(dāng)下的購房者來講，千萬別被面積或價格這類的「表面」改善迷惑。那么你心中對于住宅的“改善”需求，是什么呢？文末留言，一起聊聊吧~