上海又出地王了！

　　這次是徐匯東安新村地塊。沒錯，就是去年天價拆遷轟動全上海的東安新村。

5月31日，上海市規劃和自然資源局官網公示，徐匯區C030301單元125-31地塊協議出讓，意向用地者為上海新東安企業發展有限公司，出讓價格341.35億元，折合樓板價75014元/㎡（住宅部分樓板價約12.5萬/㎡）。

　　東安新村三幅地塊，加起來出讓金額523.03億元，刷新上海地王記錄，同時也是全國新地王，世界新地王。

　　東安新村三塊地，住宅建筑體量加起來超過40萬方，而且無保障房要求，無中小套要求。

　　意味著要打造純粹的豪宅片區，而且體量很大，如果平均每套200㎡，那就是2000套房源供應。套均160平，那就是2500套。

　　單價這塊，不久前的徐匯濱江綠城潮鳴東方備案均價19.5萬元/㎡。

　　東安這里的地段不比綠城差，加上高標準高品質的第四代住宅，單價預估也會在20萬/㎡左右，套均總價3000-4000萬，總貨值預計超700億元。

　　東安新村的地段不用我多說。

　　如果地段不好的話，拆遷賠償也不會這么高。

　　去年這里的拆遷評估均價為約7.3萬/㎡，加上各種獎勵，實際動遷補償接近15萬/㎡。

　　這里是上海史上最大 規模 單地塊拆遷，動遷超過了6000戶，人數約1.5萬人。

　　地塊北臨衡復歷史文化風貌區，南接徐匯濱江活力區域與西岸金融城，西鄰世界級商圈徐家匯，區位得天獨厚。

　　周邊配套在上海都是一頂一的，寸土寸金的徐匯內環，雙軌交匯，緊靠徐家匯世界級商圈。

　　同時也是上海三甲醫院密度最高的片區沒有之一。

　　周邊630米半徑范圍內，密集分布著中山醫院、復旦大學附屬腫瘤醫院、上海中醫藥大學附屬龍華醫院、上海市精神衛生中心四家頂級三甲醫院。

地塊總出讓面積159261方，總建面達600367方，其中住宅建面418346方，整個項目就是一座涵蓋了地標建筑、住宅、辦公、商業街區、研發、社區配套的城市綜合體。

　　全部建成后，這里將會成為上海市中心的一個居住，產業，商業，三位一體的強勢地段。

　　而且這里還規劃了九年一貫制學校，徐匯內環的九年一貫制，含金量大家都知道。

　　唯一的短板，可能就是地塊南側是高架。未來開發項目不可避免面臨噪音影響，特別是對中高樓層的影響將較為顯著。

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　　從去年的拆遷，到今年的地王，東安一直備受矚目。

　　因為上海市中心，非常缺這種大體量的整體開發地塊。從徐匯耗資幾百億成片拆遷，也能看出寄予厚望。

　　地塊交通便捷，緊鄰地鐵4/7號線東安路站，并依托大木橋路、內環高架路等主干路網，實現全城暢達。

　　區域內商業辦公配套成熟完善，黃金區位。

　　規劃方面，地塊限高100米，預期可建成約33層的超高層建筑。

　　市場層面，上海新房限價政策正逐步松動，市區豪宅表現尤為明顯。

　　作為參考，去年東安新村周邊有兩個新盤入市：

　　匯元璽受土地聯動機制限制，售價約13.36萬元/平方米；

　　而香港置地啟元項目未受此限制，其高端大戶型房源（258-548平方米）預售均價已達17.8萬元/平方米。

　　鑒于地塊動遷成本已逼近15萬元/平方米，預計未來住宅項目的銷售單價很有可能挑戰20萬元/平方米關口。

　　一句話：這么好的地段，這么大的豪宅地塊，太稀缺了。

　　徐匯內環，成片開發，九年制學校，第四代產品。

　　可以預見，上海市中心又一個標桿豪宅項目，要出世了，對標翠湖天地，云錦東方，古北壹號。

　　價格突破18萬/㎡，甚至20萬/㎡也是大概率事件，快的話預計今年就能上市。

　　對市場的影響：

　　1）擠壓市區二手豪宅需求，尤其是3000-5000萬總價段的房源。

　　加上黃浦舊改大軍，老靜安，上海市中心還會有大批高總價的豪宅項目上市，勢必分流掉不少二手需求。

　　整體來看，上海新房，在漲價的道路上一去不返。

　　前兩年還有限價新房，跟二手房價格倒掛，不知道肥了多少賣房打新的主。

　　如今新房比二手房貴了，但市區項目依舊熱度不減，基本都能賣完。熱門項目更不用說，很多都是日光。

　　上海市區新房單價越來越貴，面積越來越大，就是純改善豪宅，想要低總價上車市中心，得去看看二手房了。

　　2）另外就是拉動周邊二手房價和拆遷預期。

　　東安新村拆遷后，邊上的老房子也跟著火了一把，很多買家跑步進場。就是搏一個拆遷概率，徐匯內環這地方，不用多說，每次拆遷那都是潑天的富貴。

　　靠近拆遷地塊的小區二手房掛牌價已經被炒上來了，均價調高了約1萬元/平方米，“最近成交了很多老公房，有些人是投資的，搏一搏，等著動遷”。

　　“周邊零陵路的老舊小區也在傳動遷消息，二手房價格有點炒上去了，實際上并沒有確切的通知?！?/p>

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　　同東安項目一樣，接下來上海市中心會有大量的舊改項目，今年也是上海市區拆遷全面發力的一年。

　　2025年上海的拆遷預算共計1402億元，對比2024年是增長了14%。

　　是近3年預算額度最高的一年，過去7年里僅次于2022年。

　　分區來看，浦西徐匯，黃浦，虹口扛大旗，浦東則主要在郊區城中村。

　　黃浦這塊，規劃顯示，外灘01、02單元內有14個街坊地塊將納入改造更新范圍。

　　兩個單元加起來預計有3476戶家庭將拆遷，拆遷成本或超300億元。

　　加上之前的黃浦喬家路東北地塊，涉及1257戶居民。

　　還有506街坊、729街坊、702街坊及710街坊四大零星地塊征收計劃，共涉 及1484戶居民。

　　虹口也在發力，最近計劃一口氣動遷11個街坊。

近期，虹口區人民政府發布了關于19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249街坊舊區改造房屋征收范圍的批復：原則同意19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249街坊列入舊區改造范圍。

　　徐匯更不用說了，東安新村之后江南新村也開始了，還有日暉六村，楓林新村、東安五村、中山新村，都有可能。

　　我們發現，因為暗含拆遷預期，而且有拆遷戶下場掃貨，黃浦和徐匯的老破小，房價在這一輪下行周期中，表現相當堅挺。

　　隨便買一套房就能賺錢的日子一去不返了，越來越多的投資客和手握大筆資金的普通人轉變思路，開始關注動拆遷，想要從中博取一些收益。

　　尤其之前不少炒房的人、二房東之類的，轉頭去干這個了。

　　但還是那句話，拆遷這事情要有利可圖，才好進行下去。

　　不然就是美麗家園，修修補補，好一點的原拆原還，就這很多人都不愿意，覺得虧了。

　　去年長寧天山五村原拆原還征詢失敗，普陀也有類似案例。

　　那么哪些地方拆遷的概率大一些呢？

　　拆遷這件事情，簡單來講，就三個要素：區里有錢，地段有花頭，房子足夠破。

　　在上海人口增速放緩的年代，在市區拆遷一塊地方，可能比在郊區開發一塊地皮，更扎實穩妥。

　　傳統市中心，一江一河，這些地段的拆遷和城市更新，概率也會大一些。

　　而且現在拆遷的補償已經明牌了，一夜暴富沒有了，但對普通人來講，依然是很好的結果。

　　至少你把房子賣了，根本拿不到這個價錢。就像東安一二村，你是愿意做8萬塊賣房的房東，還是十幾萬一平征收的動遷戶呢？

　　另外各位在賣房的房東，尤其是在賣市區老公房的，去周邊動遷小區里推一推，可能有意想不到的后果，說不定你的下家就在這里。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。