作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳價格調整最明顯的區域是哪里？

不到一年，業主被“背刺”

如果要問深圳新房市場中，價格調整最明顯的是哪里？

深圳南山區的赤灣板塊擁有一席之地。

這兩天，因為新房項目價格波動的問題，位于南山區的赤灣匯廣場業主，一紙投訴書將項目推上了熱搜。

根據《投訴書》的內容顯示，項目2023年10月入市，備案均價約10萬/平，且開盤給出85折的折扣。

隨后在2024年5月再次下調備案均價至約7.7萬/平，并按新的備案價85折，下調的房源套數達到233套，占初始預售套數的過半。

而《投訴信》中的業主，去年5月認購了“赤灣匯廣場”的1棟2單元5301房，建筑面積約202.25平。

在深圳新房預售備案系統中顯示，該套房源初始備案單價約7.82萬/平，總價約1582.6萬。

而項目同戶型最新的備案價顯示約202平總價區間約1217.71—1973.52萬/套。

根據媒體報道，業主稱開發商曾承諾“后續降價可享同等待遇”，但調價時以“高區域不調整”為由拒絕業主調價請求。

在協商未果后，業主也曾拒絕繳納剩余首付房款。

根據開發商的催款函顯示，業主購房總價為1354.26萬元，按照約定業主應于2024年5月23日支付首付款。

業主由于項目降價，與開發商協商未果拒絕支付15%的首付房款（約203.26萬）剩余部分的47萬房款

而開發商發出催款函后，便依照約定解除了認購書，并沒收了業主的20萬定金。

于是業主便向市監局進行投訴。

而在事件發酵后，開發商表示已為業主退房退款，但業主則表示未收到退款，且相關部門也已經介入調查。

大尺度讓價

赤灣匯廣場的讓價有多狠？

2023年10月赤灣匯廣場入市，413套124~677平住宅，備案均價約89049元/㎡，單價區間約7.65萬—17萬/平，總價區間約979萬~1億1516萬/套，如今（2025年6月5日）還剩余288套。

其中約202平戶型總價區間約1553萬—2279萬/套；7—42層01戶型同戶型總價區間約1552萬—1580萬/套，02戶型同戶型總價區間約1922萬—2089萬/套。

經過開發商調價后，如今備案價顯示7-42層01戶型約為1217.71—1571.95萬/套；02戶型約為1348.17—1973.52萬/套。

這就意味著，不到1年的期限，約202平同戶型降價幾萬到百萬不等。

而到了赤灣匯廣場二期項目赤灣瑯玥灣佳園（南山1978半島擎峯二期）入市，370套112~545平住宅，備案均價約78036元/㎡，單價區間約7.06萬—15.38萬/平，總價區間約801萬~8390萬/套。

開盤92折優惠，折后均價7.18萬/㎡，折后單價6.5萬-8.52萬/㎡，總價在737萬-1421萬/套。另外2套頂復，折后7254萬-7719萬/套。

如今赤灣瑯玥灣佳園直接給出了約7.5折的折扣，折后單價最低5.3萬/平。

要知道，赤灣匯廣場2023年開盤之初，備案單價7.65萬/平起，對比一期赤灣匯廣場的開盤價打了約7折。

可以看到，整個項目都處于大尺度讓價市場的情況。

而赤灣匯廣場以及赤灣瑯玥灣佳園的調價也說明了幾個關鍵問題——

1、說明即使是深圳核心區域的南山也存在市場的“透明地帶”，并且這些透明地帶在市場上很難經受住考驗，新房的庫存不僅難去化，價格也就很難有市場支撐力。

2、說明如今的新房，隨著時間推移，去庫存伴隨調價不可避免。赤灣匯廣場的去化方式如今也是深圳庫存積壓比較高的項目的現狀。

3、赤灣“價格戰”進入到白熱化的階段。相比去年7月入市的金眾云山海（東區），赤灣匯廣場的折扣力度也更大。

去年7月金眾云山海東區取證，479套116~156平住宅，備案均價約89422元/㎡，單價區間約7.65萬—10.35萬/平，總價區間約891萬~1609萬/套，開盤即約85折優惠并贈送黃金，折后均價6.2萬/㎡起，總價722萬起。

而去年11月入市的桑泰山海丹華419套38~233平住宅，備案均價約74134元/㎡，單價區間約6.85萬—12.1萬/平，總價區間約285萬~2505萬/套。

不僅備案價格低于赤灣匯廣場，開盤也給出約89折的總和折扣，折后均價約6.7萬/㎡。

4、說明開發商對資金回籠的急切。核心區新房調價本質是開發商保現金流。

根據項目開發企業深圳市海城錦實業發展有限公司的控股公司新南山控股集團2024年年度報告，深圳市海城錦實業發展有限公司2024年期末總資產約71.21億元，總負債約33.79億元，相比同年期初總資產增加約8.35億元，總負債增加約7.995億元。

而2024年新南山控股集團，累計實現全口徑銷售金額60.4億元，同比下降65.2%，權益銷售金額35.6億元，同比下降70.7%，合并報表范圍內項目累計實現并表口徑銷售金額23.0億元，同比下降76.2%。

5、說明核心區域的新房呈現結構性分化，核心區域內部價值需要再評估。

一線城市核心區域的新房通常具有高價值、稀缺性和抗跌性。但若出現調價也會間接促使市場對核心區價值重新定義。

更重要的是，赤灣匯廣場調價帶來的市場反應。

短期項目降價可以直接刺激購房需求，快速提升成交量，但長期下來市場觀望的心態也會進一步受到影響，還可能引起連鎖反應。

比如開發商調價后的利潤也會直接縮水，對于項目有可能需要做更多的存貨跌價準備以及資產減值準備。

比如周邊區域的新房價格進入新一輪調整。

目前赤灣匯廣場周邊的庫存新房不僅有前海宸灣、桑泰山海丹華、云山海公館、赤灣瑯玥灣佳園在售，并且各個項目相鄰較近，還有在建的天健灣時代府。

雖然這些項目已經經歷過一輪調價，但市場仍在探底，那么在競品調價的影響下，難以獨善其身。

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作者觀點，不代表格隆匯立場