上海買(mǎi)房、賣(mài)房到底要不要看租售？

　　這兩年“租售比”成了上海樓市里的熱詞。

　　反正買(mǎi)房的、賣(mài)房的都喜歡強(qiáng)調(diào)租售比。

　　買(mǎi)房的會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)下跌，租售比還要上漲，租售比要到3%、4%以上才行。

　　賣(mài)房的會(huì)說(shuō)，要看租售比，那去買(mǎi)公寓、商鋪、寫(xiě)字樓、小產(chǎn)權(quán)房等等不是更好。

　　現(xiàn)實(shí)的狀況是關(guān)注“租售比”的人越來(lái)越多了。

　　甚至有人奔著租售比去買(mǎi)房的。

　　被妖魔化的租售比真的這么香嗎？

　　上海的租售比又跌了

　　大家對(duì)于租售比的關(guān)注度不斷提高是從這輪上海房?jī)r(jià)下跌開(kāi)始的。

　　所以，我們先來(lái)看看，這輪周期中，上海的租售比到底經(jīng)歷了什么變化。

　　按照很多人的理解，房?jī)r(jià)下跌通道中，租售比應(yīng)該是慣性上漲的。

　　甚至可以無(wú)限高。

　　事實(shí)真的如此嗎？

　　從2021年房?jī)r(jià)和租金觸頂開(kāi)始，上海整體的租售比開(kāi)始進(jìn)入上漲通道。

　　從最低1.5%，到最高1.8%。

　　房外房研究院制圖/基于中原數(shù)據(jù)

　　上海租售比增長(zhǎng)最迅猛的時(shí)間是2023年3月到2024年9月。

　　也是上海房?jī)r(jià)下跌最狠的時(shí)間，租金滯后于房?jī)r(jià)1-2個(gè)月同步下跌。

　　2024年9月之后，隨著房?jī)r(jià)跌幅大幅度放緩，租售比開(kāi)始下跌。

　　在房?jī)r(jià)、租金下跌同步放緩之后，租售比也開(kāi)始震蕩。

　　基于此，如果從因果關(guān)系上看，似乎是房?jī)r(jià)在主動(dòng)影響租售比。

　　而不是租售比在主動(dòng)影響房?jī)r(jià)。

　　可以肯定的是，房?jī)r(jià)下跌或者上漲的這個(gè)“果”，可以在租售比上體現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)增速是關(guān)鍵

　　那我們看到 的租售比變化的本質(zhì)到底是什么？

　　其實(shí)是“房?jī)r(jià)增速”的具象結(jié)果。

　　我們抽出房?jī)r(jià)增速、租金增速、租售比增速來(lái)看就明白了。

　　上海房?jī)r(jià)的變化最為劇烈，房?jī)r(jià)同比最高增速能達(dá)到50%以上。

　　租金同比最高也只有30%。

　　房外房研究院制圖/基于中原數(shù)據(jù)

　　但是二者的趨勢(shì)是同頻的，同漲同跌。

　　也就意味著，租售比的增速變化主要是由房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)導(dǎo)致的。

　　租金有影響，但占比偏小。

　　最近半年，上海房?jī)r(jià)同比下降幅度快速收窄，基本和租金跌幅一致。

　　所以租金回報(bào)率漲不動(dòng)了。

　　我們分產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)給大家展示一下，房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)是如何影響租售比的。

　　對(duì)比2025年5月和2024年5月的房?jī)r(jià)、租金跌幅。

　　郊區(qū)次新和郊區(qū)老房子的掛牌跌幅和租金跌幅差最大。

　　所以這倆的租售比漲的最多。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數(shù)據(jù)

　　我想，大多數(shù)人應(yīng)該不會(huì)因?yàn)榻紖^(qū)老房子租售比漲的最多，就跑去買(mǎi)郊區(qū)的老房子吧。

　　愿意買(mǎi)的，多數(shù)買(mǎi)家的主要原因還是預(yù)算限制和工作地原因。

　　上海置換、買(mǎi)賣(mài)房有問(wèn)題，先問(wèn)觀觀?

　　今日前10位粉絲，免費(fèi)1V1咨詢！

　　掃碼?留言你的難題，獲取專(zhuān)家定制方案！

　　租售比的反常識(shí)

　　租售比和我們常規(guī)買(mǎi)賣(mài)交易的反常識(shí)好像經(jīng)常出現(xiàn)。

　　2025年5月，上海租售比前20的板塊集中在普陀、寶山等區(qū)域。

　　甘泉宜川、豐莊以2.5%租售比吊打新天地、南京路等老錢(qián)區(qū)域。

　　凡是房?jī)r(jià)洼地、偏遠(yuǎn)村鎮(zhèn)、老破小聚集地，大概率是高租售比板塊。

　　像海灣、外岡、月浦這些地方，租售比高不高，絕大多數(shù)人甚至都不關(guān)心。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數(shù)據(jù)

　　回報(bào)率低的板塊都是中介比較喜歡炒作的板塊或有學(xué)區(qū)溢價(jià)板塊。

　　比如聯(lián)洋、新江灣城、華涇、御橋、斜土路等。

　　也就是說(shuō)額外附加值高的地方，租售比通常都會(huì)低。

　　房?jī)r(jià)跌的猛，租售比漲的猛的地方，會(huì)有多少人認(rèn)為這些地方真的跌到位了？

　　租售比同比增長(zhǎng)20%以上的地方有，佘山、莊行、柘林、洞涇、宣橋、奉賢金匯、海灣。

　　基本都是郊區(qū)的，而且多數(shù)租售比都在2%以上了。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數(shù)據(jù)

　　市區(qū)租售比增長(zhǎng)比較明顯的地方是：

　　西藏北路、閔行金匯、西郊、鎮(zhèn)寧路等。

　　板塊間的共性就是自住的屬性更高。

　　不算是特別熱門(mén)的板塊。

　　房?jī)r(jià)漲，租售比下跌的地方，會(huì)有多少人認(rèn)為這些地方還要猛跌？

　　租售比同比下跌10%以上的地方有：

　　淮海中路、南京東路、斜土路、漕河涇、嘉定新城路。

　　主力都是徐匯、黃浦的。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數(shù)據(jù)

　　價(jià)格上相對(duì)堅(jiān)挺的，租售比就上不去。

　　我看了下，全市唯一一個(gè)租金、價(jià)格、租售比都漲的地方，就是徐匯濱江。

　　但是這里的租售比也不高。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數(shù)據(jù)

　　是代表買(mǎi)徐匯濱江不應(yīng)該看租售比，還是徐匯濱江的房?jī)r(jià)還要跌呢。

　　租金流和房?jī)r(jià)下跌

　　不過(guò)有一點(diǎn)是可以肯定的：

　　2020年9月以后買(mǎi)房的，賺的租金還不夠房子本金虧得。

　　以現(xiàn)在的利率、房?jī)r(jià)和租金水平來(lái)估算。

　　假設(shè)買(mǎi)套房子持有5年，再賣(mài)掉。

　　可以推算，理論保本售價(jià)=投入（首付+月供）+沉默機(jī)會(huì)（首付存銀行）-租金收入

　　那么想要保本，房?jī)r(jià)需要漲4.3%，差不多5%左右，不然這5年就白搞了。

　　房外房研究院制圖

　　假定以這5%的價(jià)格增速來(lái)作為基準(zhǔn)。

　　看下房?jī)r(jià)的漲幅：

　　下圖反映的是2025年5月的房?jī)r(jià)和歷史各月房?jī)r(jià)的漲跌幅。

　　大于0，說(shuō)明如果你在當(dāng)時(shí)買(mǎi)入，到現(xiàn)在2025年5月，房?jī)r(jià)是漲的。

　　如果大于5%，那么是可以保本的，如果小于5%，保本概率不大。

　　①小于5%的時(shí)點(diǎn)，全市是2020年9月。

　　郊區(qū)次新房2020.8，市區(qū)老房子2020.11，市區(qū)次新房2021.2，郊區(qū)老房子一直都低于5%。

　　②2021年2月份開(kāi)始，如果是在這個(gè)時(shí)點(diǎn)之后買(mǎi)入的，所有品類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格均下跌，是虧本的。

　　③只要買(mǎi)的夠早，房?jī)r(jià)現(xiàn)在還有增幅，賬就算的過(guò)來(lái)，比方說(shuō)在2020年前買(mǎi)市區(qū)的次新或老房子，價(jià)格依舊保有5%以上的漲幅。

　　④最后就看未來(lái)5年，房?jī)r(jià)能不能有5%的增幅。

　　房外房研究院制圖/基于LJ數(shù)據(jù)

　　再換一個(gè)極端情況。

　　假設(shè)買(mǎi)入價(jià)的時(shí)候，租售比已經(jīng)達(dá)到了3%，同樣的情況下，5年能承受房?jī)r(jià)下跌2%。

　　房外房研究院制圖

　　其實(shí)很小的房?jī)r(jià)波動(dòng)，就消除了租金的影響。

　　如果這是為了租房的“現(xiàn)金流”買(mǎi)房，還是需要慎重，尤其是貸款買(mǎi)房。

　　上海賣(mài)房，如何賣(mài)的快？

　　試試最先進(jìn)的“換房寶理念”，平均賣(mài)房周期41天

　　AI互聯(lián)網(wǎng)賣(mài)房新方法，讓房東賣(mài)的比鄰居更快

　　現(xiàn)在掃碼給你一個(gè)名額？僅剩5個(gè)名額

　　購(gòu)買(mǎi)行為變了

　　一定要在買(mǎi)房看不看租售比里面說(shuō)哪個(gè)更合理，似乎不太好說(shuō)。

　　這兩年大家關(guān)注租售比，更多地是反應(yīng)出購(gòu)買(mǎi)行為的變化。

　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)不漲了，買(mǎi)房的成本就會(huì)比以往更突出。

　　大家就會(huì)拿買(mǎi)房成本和租房成本比，拿買(mǎi)房這件事和其他資產(chǎn)收益比。

　　如果買(mǎi)到租售比很高的房子，似乎就是在給自己省租金了。

　　比如買(mǎi)一套市區(qū)100多萬(wàn)的老破小，房貸4000，租金也要4000，那就算房?jī)r(jià)跌好像也虧不到哪去。

　　畢竟租房也是4000 的硬性支出。

　　另一個(gè)原因是投資客少了。

　　買(mǎi)房投資的可從不管租售比，吃的就是房?jī)r(jià)漲幅。

　　在一個(gè)版塊沒(méi)成熟前買(mǎi)進(jìn)，在板塊成熟后賣(mài)出。

　　現(xiàn)在主力買(mǎi)房的自住、改善為主，那肯定希望買(mǎi)配套更成熟的地方。

　　租售比自然會(huì)顯得高。

　　這點(diǎn)和租房類(lèi)似，你去看上海市區(qū)很多老破小板塊的租售比都相對(duì)比較高的。

　　最后一點(diǎn)就是，現(xiàn)在到處都找不到穩(wěn)定且收益高的產(chǎn)品。

　　以前你本金多，銀行給你的大額存單4%、5%，那時(shí)候租售比也就1%+。

　　現(xiàn)在銀行給你2%都算高的了，租售比也快到2%了。

　　只是在普跌之下，租售比有了上桌和其他資產(chǎn)收益對(duì)比的機(jī)會(huì)。

　　租售比始終只能是眾多樓市參考指標(biāo)之一。

　　不是唯一且具有決定性的指標(biāo)。

　　市區(qū)地段加持的房子，去討論租售比本身就失去意義。

　　奉賢海灣就算租售比到了5%，市區(qū)的人還是不會(huì)過(guò)去買(mǎi)。

　　如果是同樣條件下的內(nèi)部比較，那又有了意義。

　　比如看中了同樣總階段的幾個(gè)房子，選擇租售比高的，也是一種控制風(fēng)險(xiǎn)的方式。

　　上漲的時(shí)候是房?jī)r(jià)洼地被填平的過(guò)程，下跌就是房?jī)r(jià)高峰被削平的過(guò)程。

　　但是價(jià)格的梯度依然存在，地段、配套有優(yōu)勢(shì)的房子租售比低一點(diǎn)是正常的。

　　如果好的房子跌到和一般的房子一樣，那就意味著一般的房子還要跌。

　　而房?jī)r(jià)的下跌還要帶動(dòng)租金下跌。

　　所有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)同一租售比也是不現(xiàn)實(shí)的。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。