那些年，曾經的限價盤叱咤樓市，逢開必搶、全款優先，甚至號頭費，收割著合肥一波又一波的購買力。時至如今，隨著市場下行調整，合肥從2023年開始取消毛坯限價政策，新房備案價不再設置毛坯限價，而那些合肥樓市瘋搶的樓盤，如今二手房又是如何？

NO. 1｜壹

合肥限價盤幾家歡喜幾家愁

新站長虹世紀榮廷，當年備案均價9876元/㎡，是當時新站萬元盤，千人搶房，半小時售罄，與周邊二手房價格相比，倒掛2000元/㎡左右，可謂是當時的香餑餑。

而如今項目交房多年，昔日的倒掛已蕩然無存，整個小區掛牌價格在1萬/㎡，而多套房源已經掛牌價在9千多，甚至8千多，與當年新房相比相差無幾，甚至部分房源已經破發。

曾經赫赫有名的烈山八將，在2017年相繼開盤，價格在1.2-1.5萬/㎡，前期的碧桂園正榮悅璽還出現千人搶房的盛況，從首開到清盤只用了16天，熱度非常高。

短短幾年之后，如今二手房掛牌價格基本在1.2萬/㎡左右，而實際成交價格在1萬/㎡左右，而綠地柏仕公館、綠地柏仕公園成交價格僅8千多。以一套100平米房源計算，虧本50萬以上，這還沒有算上房貸利息。

寶能城2014年首開，一次性推出2000套房源，均價7579元/㎡，5小時勁銷15億，首開即罄。2018年11月，寶能城價格水漲船高，均價15149元/㎡。當三期B1地塊最后4棟樓開盤，700人搶452套房，全款客戶約100組，結果不出意外，全部售罄。

目前，寶能城三期整體掛牌價格在1.7萬/㎡，而最新成交價格1.45萬/㎡，已經跌破當新房價格。

經開區依瀾雅居可謂當時最難買的房源。高層1.4萬/㎡，號頭費12-20萬不等，具體取決于樓層和首付成數。

依瀾雅居小區掛牌價格1.8萬/㎡，部分房源掛牌價格已經接近當初的新房價格，近期成交價格1.5萬/㎡，其實算上號頭費價格也已經破發。

濱湖龍川里當初全款搶房，就連關系戶也要首付6成，1.6萬/㎡濱湖龍川里在當時也“傲嬌”了。

如今濱湖龍川里小區整體掛牌價格2.1萬/㎡，不過部分房源掛牌價格已經來到1.7-1.8萬/㎡，最新小區成交價格1.7萬/㎡，算上這幾年的利息，基本上能持平。

龍川路的高鐵都市花園，無數買房人的心頭好。曾經全款開搶+關系戶，看重的便是均價1.6萬/㎡，比周邊新房便宜4000元/㎡。

而如今掛牌價格在1.9萬/㎡左右，最新成交價格在1.6-1.7萬/㎡左右，基本與當初新房價格持平。

根據合肥樓市不完全統計，45個限價盤中，19個項目二手房成交價格與當初新房價格相比上漲，占比42.2%，下跌的26個項目，占比總的57.8%。也就是目前大部分限價盤已經跌破當初新房價格。

從項目來看，非核心區域限價盤幾乎都已經跌破當初限價，而核心區域品質項目限價盤依然保持著價差為正。

比如四里河板塊萬科森林公園，也是當初網紅項目，當初開盤價格1.8萬/㎡，在當時也是價格高地，這么多年過后，價格保持堅挺，其二手房掛牌價在2.5萬/㎡，成交價格在2.4萬/㎡以上。

NO. 2｜貳

合肥在售限價盤，最高補貼2.5萬

隨著合肥2023年開始取消毛坯限價政策，新房備案價不再設置毛坯限價，限價樓盤不斷清除，目前合肥在售限價樓盤僅剩高速尚闔院、皖投云起華章花園、遠大璟庭里、偉星濱江道等。從這幾個項目來看，位置都是比較核心板塊，皖投云起華章花園位于淝河板塊，高速尚闔院、遠大璟庭里、偉星濱江道都位于濱湖金融板塊。

高速尚闔院作為合肥濱湖新區金融板塊的競品質限價項目，備案均價約2.7萬/㎡，對比濱湖同品質非限價樓盤具有一定的價格優勢。項目規劃上，31棟建筑分A、B 地塊開發，以小高層為主，容積率2.2、綠地率42%，打造低密社區。建面約140-248㎡的多樣戶型，采用兩梯一戶設計，最大110米樓間距，保障采光通風與居住私密性。社區內規劃多重景觀組團，兒童游樂區等功能性設施，滿足全齡段業主日常休閑需求；建筑外立面采用現代簡約風格，兼具美觀與實用性。

皖投云啟華章花園項目規劃共11棟812套房，是滿分競品質項目，戶型面積100-125㎡，偏剛需+剛改，均價2.2萬/㎡，總價在200-280萬。但樓盤東邊是塊空地，相關配套落實需要一定的時間。

遠大璟庭里位于濱湖金融板塊，遠大璟庭里為滿分競品質項目，在售戶型111-131㎡，均價約 2.6萬/㎡，毛坯交付，享區域規劃紅利，周邊交通與生活配套逐步完善，臨近學校、商業等基礎配套，社區規劃基礎景觀與休閑設施。戶型面積適配剛需與剛改，空間布局合理、功能分區明確，遠大地產開發具備市場認可度。

但毛坯交付需自行承擔裝修成本，社區定位中端，難滿足改善客群多元品質需求，適合首次置業或預算有限的剛改購房者。

偉星濱江道坐落濱湖核心地段，偉星濱江道為競品質項目，戶型面積 109-190㎡，均價約 2.7 萬 /㎡，當前優惠力度較大，交通便利，臨近商業與生態資源，發展潛力可觀，周邊商業、教育、醫療配套成熟，社區內部規劃景觀與休閑設施。戶型面積跨度大，覆蓋剛需至改善需求，建筑規劃兼顧實用性與景觀視野，偉星地產開發品牌口碑良好。但戶型跨度大導致客群層次多樣，純改善氛圍不足，部分小戶型空間利用率待提升，適合剛需、剛改及改善型購房者，注重品牌與性價比的置業群體。

NO. 3｜叁

結語

限價盤神話褪色，樓市回歸價值本源

合肥限價盤從"一房難求"到"破發橫行"的軌跡，本質是樓市周期波動與政策紅利的雙重映射。當前市場已清晰揭示：非核心區限價盤超半數跌破發行價，而核心地段優質資產仍能穿越周期，這為購房者敲響了警鐘——閉眼買房躺贏的時代終結，資產分化邏輯正式成為市場主流。

核心觀點解析：

政策紅利退潮，價格體系重構

合肥2023年取消毛坯限價后，新房備案價全面市場化，徹底打破"限價=安全墊"的認知誤區。寶能城、烈山八將等項目的價格崩塌，正是前期過度透支政策紅利的必然結果。當倒掛空間被市場波動抹平，購房者必須重新審視資產的真實價值。

區域分化加劇，核心資產凸顯

四里河萬科森林公園的堅挺表現印證：核心地段+優質配套+產品力的鐵三角組合，仍是抵御周期波動的核心武器。反觀新站、瑤海等非核心區域，在供需關系逆轉后，缺乏產業支撐的板塊迅速淪為價格洼地。

投資邏輯嬗變，持有成本顯性化

依瀾雅居、濱湖龍川里等案例暴露出，過往被忽視的號頭費、稅費、房貸利息等持有成本，在房價橫盤期成為吞噬利潤的黑洞。當前市場環境下，購房者需建立"全成本測算"思維，避免為虛幻的倒掛買單。

購房建議：

剛需客群：把握窗口期，聚焦確定性 對自住需求者，當前是置換優質資產的好時機。建議遵循"3公里生活圈"原則，優先選擇地鐵通達、學區穩定、商業配套成熟的板塊，如政務區、濱湖核心區、蜀山主城等。警惕遠郊新區的規劃溢價，避免為尚未落地的配套提前買單。

改善群體：品質為王，警惕偽改善 在產品力內卷時代，需重點考察開發商口碑、物業水準、戶型功能等硬指標。萬科森林公園的案例啟示我們：真正能穿越周期的改善盤，必然具備"地段+品質"的雙重溢價能力，而非單純依賴面積擴張。