原創 劉曉博

這20個城市，入選了！

近日，財政部在官網發布了“2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示”，宣布將對北京、天津、廣州等20個城市，在城市更新方面予以財政支持。

這20個城市分別是：

北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊。

這意味著什么？對20個城市的樓市，構成了多大級別的利好？它們的房價會漲嗎？

中央財政支持地方城市更新，今年是第二輪。

去年曾宣布支持的城市有15個：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。

兩輪加起來，一共有35個城市受益。

研究上述名單，你會產生第一個疑問：絕大多數超大、特大城市都入選了，為什么沒有深圳、寧波？

其實，常住人口超過800萬而尚未入選的城市還有：長春、南寧、昆明、佛山、臨沂、保定、濰坊、周口、贛州、徐州、邯鄲、南陽、保定等。

這只能解釋為：未來還有第三批、第四批，沒入選的城市需要等待。

因為根據財政部的推選城市規則，每批每個省最多只能推薦一個城市。第一批推薦了15個城市，第二批20個，說明有些省在每個批次里連推薦1個城市都沒有機會。

廣東在第一批里推薦了東莞，第二批推薦了廣州，深圳、佛山還要等等看。浙江第一批推薦了溫州，第二批推薦了杭州，寧波也暫時未能上榜。

第二個疑問：這到底是多大級別的利好？

不算很大級別的利好，但對樓市的積極推動作用也不能忽視。

根據相關文件，財政支持城市更新的力度是這樣的：

東部地區每個城市補助總額不超過8億元，

中部地區每個城市補助總額不超過10億元，

西部地區每個城市補助總額不超過12億元，

直轄市每個城市補助總額不超過12億元。

東部經濟發達、財力相對寬裕，所以只補貼8億元；中部經濟一般、財力一般，所以多2個億，補貼為10個億；西部經濟相對落后，長期靠轉移支付，所以再加2個億，補貼為12個億。

直轄市怎么是12個億？他們的財政豈不更寬裕一些？

道理也很簡單：直轄市只能拿一輪補貼，而各省可以每年推薦1個城市，獲得一次補貼。從省級區域獲得的總補貼看，直轄市并不占優。

由此產生了第三個疑問：這點錢，夠干什么的？

如果你熟悉中國的體制，就會明白，意義還是比較大的。

中央財政的補貼，相當于“藥引子”，地方要配套資金，還會吸引社會資金，最終形成比較顯著的撬動作用，杠桿率至少10倍，甚至更多。

中央財政支持的項目，還會享受審批上“一路綠燈”的待遇，容易獲得低息銀行貸款支持，可能還有稅收減免。

至于全社會、全口徑的城市更新（含城中村改造、棚改等），全國每年投資大約在3萬億元以上，其中僅廣東省2025年就計劃投資超過4000億元。

在限購、限貸、限售、限價等政策基本上全面退出后，城市更新+房票安置已經成為拉動樓市的最重要手段之一。雖然很難重演2016年到2018年貨幣棚改的奇跡，但效果會慢慢顯現出來。

中央財政支持城市更新，看起來金額不多，政策導向才是最重要的，主要用來傳遞政策信號。有了政策信號，從審批、貸款、稅收，才能一路綠燈。

第四個疑問：這些城市的房價會上漲嗎？

至少在2025年內比較難。

樓市進入了高度分化期，城市和城市之間，城市不同片區之間，都可能處于不同的季節。

那些普通地級市，即便被納入了中央財政支持名單，但也很難在2到3年內進入新一輪上漲。

一線城市和部分強二線城市，比較好的片區已經在底部，一些城市比如杭州、成都還出現了局部板塊上漲的現象。在上海，豪宅熱銷令人側目，但上海也有不少片區的房價仍然在陰跌。

對于當前樓市，我的建議是：

如果你在資金總量最多的10大城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、重慶、蘇州、天津），需要購買自用的房屋，而且選定在核心區，現在可以買。如果是非核心區，可以到中美達成貿易協議（或推出全民消費券）后再買。

如果不在上述10大城市，而是在其他二線城市，可以等中美達成貿易協議（或推出全民消費券）后買。

如果在普通地級市，又沒有實力全款購房，可以先租房2到3年再說。

只有這種情況可以投資性購房：在大城市核心區買，能一次性付款。因為錢閑著也是閑著，存銀行利率不如買房出租。但如果貸款，就不劃算了。