房價(jià)這東西，有時(shí)候還真說不清楚，到底是誰買貴了，誰買便宜了。

前不久，鼓樓區(qū)海景花園小區(qū)，3月份成交一套電梯房，單價(jià)19000多元/平米，5月份成交單價(jià)21000多元/平米，前后不到2個月，價(jià)格相差2000元/平米。

在房產(chǎn)這里頭，有一個很普遍的現(xiàn)象，被大家給遺忘了。當(dāng)一個小區(qū)內(nèi)，最便宜的一套房源成交后，剩下另一套順其自然成為該小區(qū)最便宜的房源。

對于新的客戶來說，他并不知道之前成交的房源，他只知道現(xiàn)有的這套房子，是小區(qū)內(nèi)在售房源當(dāng)中最便宜的房源，所以也能夠接受。

我把這種現(xiàn)象叫做“接替效應(yīng)”。

頭部最便宜的房源成交以后，排在第二位的房源，也就順其自然成為了最便宜的了。展示在所有人面前，相對也能夠接受，也會給這套房子帶來一定的流量。

今天成交的房源，亦是如此。

成交小區(qū)：海景花園；

成交時(shí)間：2025年5月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)106.3平米，3房2廳，中樓層，南北朝向，居家裝修，228萬，成交單價(jià)21449元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌62天，平均10天價(jià)格調(diào)整一次，最后一次掛牌238萬，買家談價(jià)10萬后成交。對于這個數(shù)據(jù)而言，買家十分有誠意，談價(jià)的幅度較小，一次性出到業(yè)主的心里價(jià)位，并沒有談到更低的價(jià)格，畢竟這套房子帶看客戶超過20余組，包括我在內(nèi)，也認(rèn)為價(jià)格高了。

2、海景花園是2003年建立商品房，多層建筑，小區(qū)布局合理雖然房齡較早，但是在鼓樓區(qū)是難得維護(hù)比較好的社區(qū)，樓層、結(jié)構(gòu)、高層無遮擋采光好、低樓層方便老人居家，高樓層則開始加裝電梯。社區(qū)一共15棟，其中7-8-9三棟為原裝電梯房，總高9樓，7#，9#為1梯4戶，8號樓為1梯2戶， 這三棟位于社區(qū)中間位置。

3、目前，海景花園在售的房源34套，一個總戶數(shù)只有500多套的小區(qū)里，掛牌房源量較高，說明業(yè)主置換的意向高，包括這套樓梯房的業(yè)主也是一樣的，屬于置換類型。在售房源掛牌均價(jià)22444元/平米，成交價(jià)格基本保持在2萬或者2萬以內(nèi)，甚至還有17000元的樓梯房成交情況。

4、以小編對這套房源的了解，多數(shù)人都認(rèn)為價(jià)格較高，因?yàn)楹＞盎▓@在天騏路上，小區(qū)密度高，且停車較為擁擠，劃片入讀梅峰小學(xué)，隔壁的天賜良園的單價(jià)只有18000元左右，即便是精裝房，單價(jià)也只有20000元/平米。

不知道，你們對這套房子的成交，有什么樣的看法？

購房建議：

隨著半年度到來，福州一手房的價(jià)格會出現(xiàn)較大的價(jià)格落差，對二手房也會帶來一定的沖擊和影響。

結(jié)合宏觀市場信息，2025年5月全國二手房市場以價(jià)換量仍是主流。

從供應(yīng)端角度觀察，年中通常是房產(chǎn)銷售的重要節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商們會在高能級城市加快推盤速度，優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)的增加，推動了新房市場交易活躍度提升。而新房市場政策的調(diào)整和開發(fā)商讓利，可能會使一些購房者轉(zhuǎn)向新房市場，導(dǎo)致二手房市場的競爭加劇。

4月以來二手房掛牌量繼續(xù)增加，尤其是大戶型在市場掛牌量增長，部分業(yè)主置換需求增加，使得掛牌量有所增長，而改善型新盤的入市，與存量房的競爭效應(yīng)變得明顯，加上愿意降價(jià)賣房的業(yè)主有所增加，導(dǎo)致二手房價(jià)格調(diào)整較為明顯。

預(yù)計(jì)二手房掛牌量如果繼續(xù)增加，可能會倒逼二手房價(jià)格繼續(xù)回落。對于福州市場而言，也會受到全國市場大環(huán)境的一定影響。

供大于求的市場狀態(tài)，仍然會保持較長一段時(shí)間的拉鋸。

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