賣(mài)房這件事，房東的悲喜是不相通的。

　　有的房子掛牌1天就能出手，甚至還能微微漲價(jià)。

　　有的房子掛牌數(shù)月，連個(gè)帶看都沒(méi)有。

　　雖然去年927新政后，上海樓市連續(xù)好幾個(gè)月幾萬(wàn)套的成交量。

　　樓市熱 度起來(lái)了，看房客戶也多了， 但有些房東還是痛苦又煎熬。

　　很多時(shí)候市場(chǎng)的冷暖是客觀因素，個(gè)人難以改變。

　　但房子本身的條件也早已決定了它的命運(yùn)。

　　今天我們來(lái)盤(pán)點(diǎn)楊浦區(qū)最難賣(mài)的6個(gè)小區(qū)。

　　看看有沒(méi)有你家小區(qū)~

　　關(guān)于數(shù)據(jù)

　　如果從成交量和掛牌量來(lái)判斷一個(gè)小區(qū)的房子賣(mài)得好不好，可能不太全面。

　　畢竟小區(qū)有大有小，大的小區(qū)可能有十幾萬(wàn)戶，小的可能不足一百戶。

　　要準(zhǔn)確衡量房子賣(mài)得好不好，需要引用一個(gè)更科學(xué)的指標(biāo)：庫(kù)存去化周期（本月掛牌量/上月成交量）。

　　這個(gè)概念和新房的供需比有點(diǎn)類似。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是按照上個(gè)月的銷售速度，目前掛牌的房子需要多少個(gè)月才能消化完。

　　如果這個(gè)數(shù)值越大，說(shuō)明房子越難賣(mài)。

　　數(shù)值越小，說(shuō)明房子賣(mài)得越快。

　　第六名—雙遼新村

　　雙遼新村是鞍山板塊典型的老公房，最老的有近50年房齡了。

　　小區(qū)很龐大，有95棟，3000多戶居民。

　　小區(qū)具備老公房的共性問(wèn)題：房屋整體立面雜亂、公用設(shè)施老化缺失、房屋滲水、管道堵塞、物業(yè)管理不善。

　　是典型的人口老齡、住宅老舊、設(shè)施老化“多老疊加”社區(qū)。

　　2023年傳出楊浦區(qū)舊改要合并老舊小區(qū)，沒(méi)了拆遷預(yù)期，雙遼新村去化更差了。

　　也就只能靠每年的升學(xué)季，成交一些掛戶口的小戶型。

　　自住客根本不會(huì)考慮這里。

　　上海賣(mài)房，如何賣(mài)的高？

　　掛高了沒(méi)成交？一味降價(jià)虧多了？

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　　第五名—鞍山四村第一小區(qū)

　　老公房扎堆的鞍山板塊，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和資源優(yōu)勢(shì)，唯一能吸引人的就是教育了。

　　鞍山四村第一小區(qū)對(duì)口楊浦頭牌公辦小學(xué)打虎山路第一小學(xué)，初中是鞍山初/昆明初一年一換。

　　這種強(qiáng)小普初的配置，庫(kù)存去化周期長(zhǎng)一些也不意外。

　　目前小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到2016年的價(jià)格，掛戶門(mén)檻價(jià)只要100多萬(wàn)。

　　當(dāng)前在掛的37平1房，價(jià)格還在下探，掛牌單價(jià)降至4萬(wàn)出頭了。

　　更吸人眼球的是，從年初就有爆料稱 ： 一樓、頂樓、分門(mén)、朝北、五幾年原建，這種硬傷滿滿的打一學(xué)區(qū)不到100萬(wàn)就能買(mǎi)到了。

　　如果情況屬實(shí)，那是真跌成白菜價(jià)了。

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　　第四名—宏翔公寓

　　宏翔公寓的流動(dòng)性是真的差。

　　打開(kāi)鏈家網(wǎng)站，這個(gè)1999年的商品房總共只有20多套的成交歷史。

　　最近的一次成交是2024年的7月份。

　　小區(qū)在黃興公園板塊，靠近軍工路，地理位置一般，內(nèi)部環(huán)境也比較臟亂。距離最近的地鐵站8號(hào)線翔殷路站有1公里。

　　小區(qū)的容積率1.8，人車(chē)不分流，車(chē)位比1:0.7，要說(shuō)有多高的舒適度肯定談不上。

　　當(dāng)前在掛的111平的三房要六百多萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格在中環(huán)可以有更好的選擇。

　　對(duì)剛需客來(lái)說(shuō)，這個(gè)總價(jià)上車(chē)有點(diǎn)困難。

　　而改善客群肯定又看不上宏翔公寓。

　　畢竟普陀桃浦板塊的新房建發(fā)海閱首府，中環(huán)·桃源里，600多萬(wàn)也能買(mǎi)。

　　中環(huán)·桃源里樣板間

　　要說(shuō)買(mǎi)宏翔公寓圖的是學(xué)區(qū)。

　　可它對(duì)口翔殷路小學(xué)，在名校如云的楊浦區(qū)也是排不上號(hào)。

　　第三名—城市名園

　　城市名園，位于上海市區(qū)最弱勢(shì)的中原板塊，楊浦區(qū)的西伯利亞。

　　這個(gè)2005年的電梯房小區(qū)，在一眾老破小扎堆的區(qū)域來(lái)說(shuō)，算是有優(yōu)勢(shì)。

　　但小區(qū)人口密度大，周?chē)鞘薪缑娌睿赃厧资拙褪腔疖?chē)道，噪音大，離地鐵站也遠(yuǎn)，車(chē)位比1：0.2更是夸張。

　　再看看掛牌單價(jià)，逼近5萬(wàn)塊。

　　而城市名園西北方向不遠(yuǎn)處的城市方園，2011年建成的次新小區(qū)，房齡更新，價(jià)格也更便宜。

　　城市方園

　　兩個(gè)小區(qū)同樣對(duì)口中原路小學(xué)和市光中學(xué)。

　　在城市方園200多萬(wàn)就能買(mǎi)個(gè)70平的兩室一廳。

　　但這也是個(gè)動(dòng)遷安置小區(qū)，而且位于楊浦最邊角的位置。

　　第二名—怡佳苑

　　黃興公園曾是楊浦第一代改善社區(qū)，后來(lái)新江灣城崛起，黃興公園就衰敗了。

　　板塊內(nèi)的怡佳苑，單看聽(tīng)名字就讓人浮想聯(lián)翩。

　　但去過(guò)的人都知道，也是典型的老公房，一梯四戶或多戶，根本不像96年的房子，倒像是80年代的房子。

　　小區(qū)的容積率1.9，人車(chē)不分流，車(chē)位比1:0.35，停車(chē)緊張。

　　目前60平的2室一廳高層賣(mài)205萬(wàn)，價(jià)格還是誘人的。

　　第一名—工農(nóng)三村

　　買(mǎi)房不買(mǎi)寶山，購(gòu)房不購(gòu)中原。

　　榜首的是中原板塊的老公房，工農(nóng)三村，庫(kù)存去化周期達(dá)到了19.8。

　　小區(qū)綠化低、樓齡老，總共173棟，近4000戶居民，容積率只有0.7，車(chē)位配比1:0.08，真的非常擁擠。

　　好在2024年完成了美麗家園建設(shè)，小區(qū)面貌提升了不少。

　　不過(guò)升學(xué)季過(guò)后，中原板塊的老破小更不好賣(mài)了。工農(nóng)三村的去化也遭遇瓶頸。

　　小結(jié)

　　細(xì)數(shù)這些去化周期長(zhǎng)的小區(qū)，基本都是中原板塊、鞍山板塊的老公房/動(dòng)遷房。

　　競(jìng)品多，品質(zhì)差，對(duì)口學(xué)校排不上號(hào)，價(jià)格高了賣(mài)不出去。

　　房子的成交難易程度固然受地段、戶型等客觀條件制約。

　　但歸根結(jié)底取決于業(yè)主的市場(chǎng)認(rèn)知。

　　行情好的時(shí)候，房東掌握定價(jià)主動(dòng)權(quán)，既可精挑買(mǎi)家又可抬高報(bào)價(jià)。

　　但行情不好時(shí)，就應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整策略，適當(dāng)讓價(jià)促成交易。

　　但讓價(jià)并不代表一味降價(jià)，而是找到一個(gè)價(jià)格錨點(diǎn)，精準(zhǔn)拿捏。

　　這需要房東對(duì)自己所在的板塊，所在的小區(qū)，有非常客觀清晰的了解。

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　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。