物業(yè)服務(wù)緣何變成管理者?
小區(qū)物業(yè)本應(yīng)由業(yè)主雇傭,負(fù)責(zé)保障小區(qū)正常運轉(zhuǎn),提供高質(zhì)量服務(wù),便利居民生活。然而,現(xiàn)實中許多物業(yè)逐漸變質(zhì),成為管理者,甚至控制者,非法干預(yù)居民日常生活。從擅自制定收費標(biāo)準(zhǔn)、隨意劃分公共空間,到漠視業(yè)主意見,甚至通過威脅、恐嚇、勒索等手段損害業(yè)主利益,物業(yè)“服務(wù)”已演變?yōu)閷I(yè)主的管制和限制。更令人擔(dān)憂的是,這些行為背后常有保護傘或利益集團支持,致使問題長期得不到有效解決。此種角色錯位暴露出法律約束力不足、權(quán)責(zé)不明和監(jiān)管缺失等深層問題,使物業(yè)從基層公共服務(wù)變?yōu)樯鐣芙裹c。服務(wù)質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重脫節(jié),權(quán)力濫用屢見不鮮,已成為社會穩(wěn)定的重要隱患。
業(yè)主被強制“服務(wù)”
不少小區(qū)在未成立業(yè)主委員會或業(yè)委會尚未有效運行前,開發(fā)商或相關(guān)部門暗箱操作,指定物業(yè)公司進駐。此類物業(yè)未經(jīng)業(yè)主授權(quán)即收取費用,缺乏合同依據(jù),違反《民法典》自愿和平等原則。業(yè)主被強制綁定,收費無合法基礎(chǔ),制度設(shè)計存在明顯多重違法行為。
違法收費機制
多數(shù)小區(qū)物業(yè)對公攤區(qū)域未提供任何實際服務(wù),卻仍收取費用,違反《價格法》第十三條“不提供不得收費”的規(guī)定,屬于無服務(wù)強收費,侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)與收費嚴(yán)重脫節(jié),違反《物業(yè)管理條例》第三十六條“質(zhì)價相符”的原則。許多物業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意,擅自設(shè)定或調(diào)整收費項目,構(gòu)成越權(quán),違背《民法典》關(guān)于共有財產(chǎn)應(yīng)由共有人共同決定的規(guī)定。
部分物業(yè)還擅自將業(yè)主的公共綠地劃為停車位收費,侵犯業(yè)主對共有財產(chǎn)的管理權(quán)。對已購買產(chǎn)權(quán)車位再收所謂管理費,構(gòu)成重復(fù)收費,缺乏法律依據(jù)。部分小區(qū)以假借“管理”為由限制車輛進出,強行按天或按次收費,不僅加重居民負(fù)擔(dān),而且激化了矛盾。
根據(jù)《民法典》第三百條,共有財產(chǎn)管理應(yīng)由共有人決定,《物業(yè)管理條例》第十一條明確業(yè)主大會為決策機構(gòu)。物業(yè)單方面設(shè)定收費,屬于不當(dāng)?shù)美瑯I(yè)主有權(quán)要求返還。收費前未公開服務(wù)內(nèi)容、未獲業(yè)主同意,侵犯《消費者權(quán)益保護法》規(guī)定的知情權(quán)、公平交易權(quán)和自主選擇權(quán),破壞契約基礎(chǔ)和信任機制。
所以物業(yè)很多不合理的收費涉嫌多重違法甚至涉嫌犯罪。
物業(yè)等級評定流于形式
物業(yè)服務(wù)等級評定多流于形式,缺乏獨立有效監(jiān)督。多數(shù)小區(qū)服務(wù)簡單,人員結(jié)構(gòu)老化,專業(yè)化程度低,但收費遠高于市場平均。所謂物業(yè)服務(wù),實質(zhì)多由門衛(wèi)和少數(shù)保潔人員維持,服務(wù)內(nèi)容單一,遠未達到合同或標(biāo)準(zhǔn)要求,涉嫌違反“未提供不得收費”的法律規(guī)定和原則。
公共設(shè)施損壞難追責(zé)
物業(yè)人員多無專業(yè)培訓(xùn),管理不善甚至人為損害公共設(shè)施,如防盜門、電梯、管道、門禁、墻體等,維修費用卻轉(zhuǎn)嫁業(yè)主,有些甚至偷偷把水電都轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上,這些行為嚴(yán)重?fù)p了害業(yè)主權(quán)益和公共信任。
維修基金被非法挪用
部分物業(yè)私自動用維修基金,繞過審批且無透明公示,甚至偽造簽字,嚴(yán)重侵害公共資產(chǎn)安全,屬違法行為。
不合理機制普遍存在
許多小區(qū)存在不合理機制,嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益,影響社區(qū)和諧。部分一樓住戶私挖地下室,或一些業(yè)主裝修時損壞樓體主體結(jié)構(gòu)、破壞樓房外觀,影響小區(qū)樓梯結(jié)構(gòu)安全,但物業(yè)監(jiān)管缺失,問題屢禁不止,嚴(yán)重的最后相關(guān)部門罰款了事,違法成本則犬由全體業(yè)主承擔(dān)。
另有物業(yè)強制收取不合理費用,如一樓住戶被迫繳納電梯費,明顯違背《消費者權(quán)益保護法》第九條公平交易權(quán)及《民法典》第五百零九條誠實信用原則。
部分物業(yè)擅自違建,圈占綠地搭建崗?fù)ぁ⒎忾]通道經(jīng)營,甚至私售共有財產(chǎn),侵犯全體業(yè)主合法權(quán)益,違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《物權(quán)法》,構(gòu)成違法建設(shè),加劇業(yè)主與物業(yè)矛盾。
這些問題暴露出物業(yè)權(quán)力濫用與監(jiān)管缺失,不僅加重業(yè)主經(jīng)濟負(fù)擔(dān),還激化社區(qū)矛盾和信任危機,成為基層治理隱患。物業(yè)本應(yīng)服務(wù)居民,而非支配控制,唯有回歸服務(wù)本位,社區(qū)才能健康有序發(fā)展。
涉黑涉惡與社會風(fēng)險
部分物業(yè)不僅服務(wù)不到位,還以停水、斷電、停電梯、扎車胎等方式報復(fù)業(yè)主,甚至有人身威脅、暴力恐嚇,涉嫌尋釁滋事、非法限制人身自由,已涉及黑惡勢力。裝修環(huán)節(jié)更成灰色利益鏈,不少物業(yè)強制使用指定裝修隊或材料,否則阻撓施工、威脅安全,涉嫌違法犯罪,突破法律與道德底線。高收費低服務(wù),監(jiān)管缺失,業(yè)主維權(quán)困難,普遍感被剝奪。積壓的不公逐漸激化為群體對抗,物業(yè)亂象已成為社區(qū)不穩(wěn)定隱患,影響基層治理和社會安全。
維權(quán)機制困境
雖然《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主通過業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)的權(quán)利,但現(xiàn)實中,業(yè)委會的成立程序復(fù)雜、門檻高,審批阻力大,導(dǎo)致業(yè)主大會難以正常召開,維權(quán)渠道嚴(yán)重受限。更令人無奈的是,部分業(yè)委會被物業(yè)非法操控,變成物業(yè)的附庸,徹底架空了業(yè)主的自治權(quán)。業(yè)主即便選擇通過法律途徑維權(quán),訴訟過程卻漫長復(fù)雜,各級部門相互推諉踢皮球,問題遲遲得不到實質(zhì)性解決。維權(quán)機制的困境使業(yè)主維權(quán)艱難,權(quán)益保護形同虛設(shè),進一步加劇了業(yè)主的無力感和社區(qū)矛盾。
治理建議:回歸契約,分類施策
普通小區(qū)應(yīng)推動“去物業(yè)化”,由社區(qū)組織協(xié)助成立業(yè)委會,實現(xiàn)居民自治,公開賬目,陽光管理。高檔小區(qū)應(yīng)引進先進成熟比如日本、新加坡等物業(yè)的管理經(jīng)驗,簽訂規(guī)范合同,強化第三方評估與考核,推動專業(yè)化服務(wù)和規(guī)范管理。
權(quán)力歸位,服務(wù)為本
物業(yè)職責(zé)是服務(wù)居民,不得以服務(wù)之名侵害業(yè)主權(quán)益。根本在于權(quán)力不能凌駕契約,收費應(yīng)與服務(wù)匹配,監(jiān)督必須有效。保障業(yè)主選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)和決策權(quán),促使物業(yè)回歸服務(wù)本位,推動社區(qū)公平有序和諧發(fā)展。
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