物業(yè)服務(wù)緣何變成管理者？

小區(qū)物業(yè)本應(yīng)由業(yè)主雇傭，負(fù)責(zé)保障小區(qū)正常運轉(zhuǎn)，提供高質(zhì)量服務(wù)，便利居民生活。然而，現(xiàn)實中許多物業(yè)逐漸變質(zhì)，成為管理者，甚至控制者，非法干預(yù)居民日常生活。從擅自制定收費標(biāo)準(zhǔn)、隨意劃分公共空間，到漠視業(yè)主意見，甚至通過威脅、恐嚇、勒索等手段損害業(yè)主利益，物業(yè)“服務(wù)”已演變?yōu)閷I(yè)主的管制和限制。更令人擔(dān)憂的是，這些行為背后常有保護傘或利益集團支持，致使問題長期得不到有效解決。此種角色錯位暴露出法律約束力不足、權(quán)責(zé)不明和監(jiān)管缺失等深層問題，使物業(yè)從基層公共服務(wù)變?yōu)樯鐣芙裹c。服務(wù)質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重脫節(jié)，權(quán)力濫用屢見不鮮，已成為社會穩(wěn)定的重要隱患。

業(yè)主被強制“服務(wù)”

不少小區(qū)在未成立業(yè)主委員會或業(yè)委會尚未有效運行前，開發(fā)商或相關(guān)部門暗箱操作，指定物業(yè)公司進駐。此類物業(yè)未經(jīng)業(yè)主授權(quán)即收取費用，缺乏合同依據(jù)，違反《民法典》自愿和平等原則。業(yè)主被強制綁定，收費無合法基礎(chǔ)，制度設(shè)計存在明顯多重違法行為。

違法收費機制

多數(shù)小區(qū)物業(yè)對公攤區(qū)域未提供任何實際服務(wù)，卻仍收取費用，違反《價格法》第十三條“不提供不得收費”的規(guī)定，屬于無服務(wù)強收費，侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)與收費嚴(yán)重脫節(jié)，違反《物業(yè)管理條例》第三十六條“質(zhì)價相符”的原則。許多物業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自設(shè)定或調(diào)整收費項目，構(gòu)成越權(quán)，違背《民法典》關(guān)于共有財產(chǎn)應(yīng)由共有人共同決定的規(guī)定。
部分物業(yè)還擅自將業(yè)主的公共綠地劃為停車位收費，侵犯業(yè)主對共有財產(chǎn)的管理權(quán)。對已購買產(chǎn)權(quán)車位再收所謂管理費，構(gòu)成重復(fù)收費，缺乏法律依據(jù)。部分小區(qū)以假借“管理”為由限制車輛進出，強行按天或按次收費，不僅加重居民負(fù)擔(dān)，而且激化了矛盾。
根據(jù)《民法典》第三百條，共有財產(chǎn)管理應(yīng)由共有人決定，《物業(yè)管理條例》第十一條明確業(yè)主大會為決策機構(gòu)。物業(yè)單方面設(shè)定收費，屬于不當(dāng)?shù)美瑯I(yè)主有權(quán)要求返還。收費前未公開服務(wù)內(nèi)容、未獲業(yè)主同意，侵犯《消費者權(quán)益保護法》規(guī)定的知情權(quán)、公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)，破壞契約基礎(chǔ)和信任機制。

所以物業(yè)很多不合理的收費涉嫌多重違法甚至涉嫌犯罪。

物業(yè)等級評定流于形式

物業(yè)服務(wù)等級評定多流于形式，缺乏獨立有效監(jiān)督。多數(shù)小區(qū)服務(wù)簡單，人員結(jié)構(gòu)老化，專業(yè)化程度低，但收費遠高于市場平均。所謂物業(yè)服務(wù)，實質(zhì)多由門衛(wèi)和少數(shù)保潔人員維持，服務(wù)內(nèi)容單一，遠未達到合同或標(biāo)準(zhǔn)要求，涉嫌違反“未提供不得收費”的法律規(guī)定和原則。

公共設(shè)施損壞難追責(zé)

物業(yè)人員多無專業(yè)培訓(xùn)，管理不善甚至人為損害公共設(shè)施，如防盜門、電梯、管道、門禁、墻體等，維修費用卻轉(zhuǎn)嫁業(yè)主，有些甚至偷偷把水電都轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上，這些行為嚴(yán)重?fù)p了害業(yè)主權(quán)益和公共信任。

維修基金被非法挪用

部分物業(yè)私自動用維修基金，繞過審批且無透明公示，甚至偽造簽字，嚴(yán)重侵害公共資產(chǎn)安全，屬違法行為。

不合理機制普遍存在

許多小區(qū)存在不合理機制，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，影響社區(qū)和諧。部分一樓住戶私挖地下室，或一些業(yè)主裝修時損壞樓體主體結(jié)構(gòu)、破壞樓房外觀，影響小區(qū)樓梯結(jié)構(gòu)安全，但物業(yè)監(jiān)管缺失，問題屢禁不止，嚴(yán)重的最后相關(guān)部門罰款了事，違法成本則犬由全體業(yè)主承擔(dān)。
另有物業(yè)強制收取不合理費用，如一樓住戶被迫繳納電梯費，明顯違背《消費者權(quán)益保護法》第九條公平交易權(quán)及《民法典》第五百零九條誠實信用原則。
部分物業(yè)擅自違建，圈占綠地搭建崗?fù)ぁ⒎忾]通道經(jīng)營，甚至私售共有財產(chǎn)，侵犯全體業(yè)主合法權(quán)益，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《物權(quán)法》，構(gòu)成違法建設(shè)，加劇業(yè)主與物業(yè)矛盾。
這些問題暴露出物業(yè)權(quán)力濫用與監(jiān)管缺失，不僅加重業(yè)主經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，還激化社區(qū)矛盾和信任危機，成為基層治理隱患。物業(yè)本應(yīng)服務(wù)居民，而非支配控制，唯有回歸服務(wù)本位，社區(qū)才能健康有序發(fā)展。

涉黑涉惡與社會風(fēng)險

部分物業(yè)不僅服務(wù)不到位，還以停水、斷電、停電梯、扎車胎等方式報復(fù)業(yè)主，甚至有人身威脅、暴力恐嚇，涉嫌尋釁滋事、非法限制人身自由，已涉及黑惡勢力。裝修環(huán)節(jié)更成灰色利益鏈，不少物業(yè)強制使用指定裝修隊或材料，否則阻撓施工、威脅安全，涉嫌違法犯罪，突破法律與道德底線。高收費低服務(wù)，監(jiān)管缺失，業(yè)主維權(quán)困難，普遍感被剝奪。積壓的不公逐漸激化為群體對抗，物業(yè)亂象已成為社區(qū)不穩(wěn)定隱患，影響基層治理和社會安全。

維權(quán)機制困境

雖然《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主通過業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)的權(quán)利，但現(xiàn)實中，業(yè)委會的成立程序復(fù)雜、門檻高，審批阻力大，導(dǎo)致業(yè)主大會難以正常召開，維權(quán)渠道嚴(yán)重受限。更令人無奈的是，部分業(yè)委會被物業(yè)非法操控，變成物業(yè)的附庸，徹底架空了業(yè)主的自治權(quán)。業(yè)主即便選擇通過法律途徑維權(quán)，訴訟過程卻漫長復(fù)雜，各級部門相互推諉踢皮球，問題遲遲得不到實質(zhì)性解決。維權(quán)機制的困境使業(yè)主維權(quán)艱難，權(quán)益保護形同虛設(shè)，進一步加劇了業(yè)主的無力感和社區(qū)矛盾。

治理建議：回歸契約，分類施策

普通小區(qū)應(yīng)推動“去物業(yè)化”，由社區(qū)組織協(xié)助成立業(yè)委會，實現(xiàn)居民自治，公開賬目，陽光管理。高檔小區(qū)應(yīng)引進先進成熟比如日本、新加坡等物業(yè)的管理經(jīng)驗，簽訂規(guī)范合同，強化第三方評估與考核，推動專業(yè)化服務(wù)和規(guī)范管理。

權(quán)力歸位，服務(wù)為本

物業(yè)職責(zé)是服務(wù)居民，不得以服務(wù)之名侵害業(yè)主權(quán)益。根本在于權(quán)力不能凌駕契約，收費應(yīng)與服務(wù)匹配，監(jiān)督必須有效。保障業(yè)主選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)和決策權(quán)，促使物業(yè)回歸服務(wù)本位，推動社區(qū)公平有序和諧發(fā)展。