六月的深圳樓市，還在持續洗牌。

　　一方面，沒有持續穩定的成交、資源匱乏的板塊和小區，筑底遙遙無期；另一方面，再好的板塊，也有補跌的戶型，也有扛不住資金壓力拋售的開發商和業主。

　　在這輪深度調整中，真假豪宅之間的洗牌顯得尤為激烈，旱的旱死澇的澇死。

　　拉幾個案例來看：

　　01

　　6月9日，深圳灣又有法拍房炸場。

　　太古城北區一套約208平豪宅大平層，位于樓王單元A棟的29層，起拍價為1747萬，共吸引16人報名。

　　最終，經歷了94輪出價、81次延遲后，該房源以3219.3萬的結果成交，折合單價約15.4萬/㎡，溢價率達84%，基本與市場價持平。

　　而在去年9月初，整個市場情緒比現在還低迷，當時太古城北區兩套208平法拍房源，位于小區A棟24-25層，成交價只有2460萬-2541萬。

　　半年多時間過去，同面積段產品拍出了3219萬，前后有著六七百萬的價差。

　　今年以來，太古城北區的法拍房可謂是接二連三。

　　2月份，太古城北區樓王單元的173-176平戶型，一口氣法拍了6套稀缺好貨，成交價在2528-2630萬之間，單價14.6-15萬/㎡之間。

　　到了4、5月份，太古城北區又有11套房源集中法拍，戶型建面從77平到304平不等，成交價從831-5632萬不等。

　　集中法拍對市場的結果，就是擠壓二手房價格，包括恒裕濱城二期、華潤悅府一期這樣的頂豪，近期成交價也拉了下來。

　　像悅府一期，今年3至5月份，至少成交了5套豪宅大平層，其中一套325平高層戶型，在3月份以7000萬總價成交，創下該戶型的最低成交記錄。

　　悅府一期365平戶型，5月份成交的兩套低樓層，已經跌破20萬單價，拉到了18.7-19.4萬/㎡。

　　雖然相較前幾年高峰期，深圳灣房價回調了20-30%，但對這些豪宅標的來說，價格合適情況下，總是不缺購買力。

　　02

　　相比之下，龍華標桿豪宅就顯得落寞多了。

　　同樣是6月9日，龍華金茂府一套156平4房，在一拍的時候以1117萬流拍，單價7.16萬都沒人要。

　　而該小區另一套即將拍賣的245平戶型，起拍價1496萬，單價6萬出頭起拍。沒有最低，只有更低…

　　要知道，2019年龍華金茂府開盤時，當時均價就達到了10.3萬/㎡，開盤即巔峰，而后就是漫長的陰跌，未來也難言樂觀。

　　因為從地段價值來說，龍華就不具備豪宅的基因，不管是上塘的金茂府、梅林關的圣莫麗斯，還是早年打造的觀瀾湖別墅群，這些豪宅定位的產品，無一例外，最后全都糊了。

　　目前二手房市場上，金華金茂府能查詢到的成交記錄寥寥無幾，一只手都數得過來，意味著愿意花上千萬買這里的中產越來越少，下一套成交房源多半還要以價換量。

　　03

　　但凡是資產，價格都會有波動。好房子與差房子、真豪宅與偽豪宅的區別，從來不在于只漲不跌，而是在于未來的某個階段能否再創新高。

　　以豪宅為例。有錢人買房時最關注的是什么？搞懂這些，就能明白什么樣的房子才算得上硬核資產。

　　首先，稀缺性是豪宅的必備屬性。優質產業環繞、優越的地段、稀缺的資源、絕佳的視野，這些天然優勢缺一不可。

　　其次，品質要抗打。買豪宅的人對房子品質要求極高，從外觀設計、小區環境，到公共區域、戶型細節，甚至開發商口碑，都要反復考量。很多地段好、品質佳的新樓盤一開盤就火爆，就是這個原因。最后是圈層價值。有錢人買房不只是買居住空間，更是在選擇鄰居和社交圈子。因為和同階層的人住在一起，會更有身份認同感和歸屬感。

　　雖然豪宅與大多數人無關，但普通人買房子，還是要有一定的富人思維。

　　手頭寬裕的，盡量挑地段好、品質高、配套好的“全能選手”；預算有限的，也要抓住地段、配套這些核心指標。要是房子啥突出優勢都沒有，以后想轉手都難，還很容易在市場上失去競爭力。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。