容積率僅1.7，百家湖稀缺低密宅地上新！

繼此前第10、11號公告推出3幅低密度宅地后，南京再次掛出1幅低密度住宅用地，即百家湖G38地塊，土地出讓面積約2.52公頃，起拍總價6.65億元，起拍樓面價15513元/㎡，將于7月9日上午9:30開始網上限時競價。

該地塊所在的百家湖片區，歷來就是江寧的改善之地，且地塊緊鄰1號線小龍灣站，周邊配套成熟，實在是不可多得的一幅優質地塊，市場關注度非常高。

今年來，江寧兩湖片區接連曝出多幅低密優質宅地，豪宅市場正面臨一場大變革！

01.

容積率僅1.7

百家湖稀缺宅地下月開拍

先來看G38地塊的具體情況：

地塊名稱：江寧區天元中路以南、望河路以東地塊

地塊四至：東至二號路，南至三號路，西至望河路，北至天元中路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：25216.16㎡

容積率：1.01＜Far≤1.7

建筑高度：≤60米

起拍總價：66500萬元

起拍樓面價：15513元/㎡

地塊體量不大，僅2.5萬方，結合容積率1.7來看，未來可打造小高層+洋房組合，結合四代宅的優勢，對改善群體的吸引力非常大。

從地段上來看，G38地塊的優勢非常明顯：

論自然風光，地塊緊鄰牛首山河，周邊有濱河體育公園、百家湖、楊家圩市民公園等自然景觀，日常觀光休閑非常方便；

論公共交通，地塊與1號線小龍灣站直線距離僅約百米，可快速抵達南京南站、祿口機場、新街口等地，同時地塊北側緊鄰天元中路，自駕出行也非常方便；

論商業消費，坐擁南京第二大商圈“百家湖商圈”，地塊周邊繁華商業數不勝數，景楓KIMGMO、金鷹、太陽城、1912、龍湖天街等多個商業綜合體環伺周邊，出門即享多元商業消費；

論教育資源，周邊有百家湖小學、百家湖中學、江寧開發區學校等多個優質學校，可滿足全齡段教育需求；

論產業配套，地塊北側分布著勝泰工業園、恒永工業園、江寧開發區總部基地、勝太科技園等多個產業園區，有龐大的高端人才支撐居住需求。

值得一提的是，這幅地塊堪稱“身世曲折”，其前身為景楓正和大廈，于2004年協議出讓，后來由工業用地調整為科研用地，由于擱置20多年一直未有實質性開發，土地被收回。

今年4月30日，該地塊用地性質由科研用地變更為宅地，容積率1.8，如今掛牌出讓時，容積率再度下調，變更為1.7，比之周邊的百家臻園、朗詩玲瓏嶼還要低，吸引力更大。

據了解，G38地塊在規劃調整期間就引發了市場強烈關注，被市場普遍認為是近兩年來百家湖片區推出的質素最為優質的地塊，結合此前九龍湖G18地塊的市場熱度看，G38地塊出讓時預計又會引發一場搶地大戰。

02.

豪宅格局生變！

江寧雙湖片區多個優質項目待上市

作為江寧的改善板塊，九龍湖、百家湖的熱度從來都不低，但新房市場的選擇并不多。

目前片區內僅有仁恒龍灣和嘉和華府在售，仁恒龍灣打造為江寧濱水改善大宅，自2024年8月首開以來持續領跑江寧高端改善市場；嘉和華府主打12-18層小高層產品，是板塊內的銷冠盤，目前去化已超7成。

兩個新盤房源數量逐漸減少，但也無需緊張，接下來還有多個項目要入市：金茂G18地塊、竹山路地塊、自來水廠地塊都將為片區改善注入新活力。

• 江寧金茂府：九龍湖首個四代宅，預計9月上市

金茂G18地塊是今年九龍湖拍出的首幅宅地，土拍時競價72輪才成交。地塊進展較快，出讓不到20天就出了規劃，將打造為8棟10-17層住宅，低樓層的洋房均位于東側，可近距離觀賞九龍湖景觀。

江寧金茂府將是九龍湖板塊的首個四代宅，內部有下沉式庭院，同時有4棟住宅為首層架空設計，品質較高。有小道消息稱，項目未來主力戶型建面約140-220㎡，共約400套房源。

據了解，項目預計本月公開展廳，最快9月上市。

• 竹山路地塊：體量超大、區位優越

該地塊體量很大，出讓面積高達6.69公頃，目前地塊控規容積率2.2，限高80米，其中商業辦公建筑占地上總建筑面積比例為15%-30%。

事實上，該地塊也是調整規劃而來，地塊2020年被景楓拿下，用地性質為商辦用地，然而地塊出讓多年后并無進展，2024年列為閑置用地，于今年4月30日調整為商住用地。

該地塊緊靠竹山路地鐵站，與仁恒龍灣僅一街之隔，周邊有龍灣天街等齊全配套。地塊體量大且含商辦，對于房企的拿地要求會比較高，目前還未掛牌出讓。

• 自來水廠地塊：直面牛首山河，容積率僅1.6

5月23日，百家湖41-11地塊由供水用地調整為二類居住用地，面積32879㎡，容積率≤1.6，是目前幾幅地塊中容積率最低的一幅。

地塊左側緊鄰中國人家、玉鑒園別墅區，南側直面牛首山河，周邊有21世紀太陽城、景楓中心等商業體，生活配套很齊全。

百家湖商圈作為南京第二大商圈，周邊的城市資源非常豐富，加之九龍湖、百家湖的優越自然條件，片區宜居指數非常高，周邊的改善市場也很旺盛，新出的這幾幅地塊位置、土地質素都不錯，入市后將為片區樹立新的人居標桿。

當然，從目前南京的供地節奏看，幾幅地塊不會同時上市，多盤同時競爭的可能比較小。金茂G18最先土拍，上市節奏也比較快，G38地塊7月拍出，快的話預計也要到四季度，至于其他兩幅地塊，目前還未掛牌，還需再等一等。

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