最近，我們跑了一趟海珠西，很有意思。

幾個重點：

1）不是新規賣不動，舊規只能打現樓、低價；

2）板塊價格調整，新規三房殺到380萬了，還帶學鐵配套；

3）新中軸拆遷，釋放一批購買力，殺入海珠西；

4）南泰市場改造地塊，海珠西還有一波預期；

5）新盤價格貼身肉搏，卷配套、卷交標；

1、不是新規賣不動，新規盤卷飛板塊

海珠西，迎來了一波新規盤，這也是一種性價比，用同樣的價格，買到更多的使用面積。

板塊的舊規盤不好招架，像是比較好出貨的中旅天宸府，能打的牌就是收樓時間更早和學區更成熟。

當然，還有更直接的降價，用更便宜的單價，吸引客戶。

無論是從改造難度、戶型方正，實際感官，新規就是遠比舊規要好。

去化快的保利燕語堂悅、綠城馥香園，也是其均好性，夠全能。

最近超新規被喊停，也是這批項目出貨的窗口期。

最怕，又是新規，又更便宜。

海珠西的狠貨，新規三房兩衛，已經殺到380萬了。

想在海珠買房，挑到好房的朋友，歡迎添加拆神助手。

2、海珠卷出荔灣價，新規三房最低380萬

中交天翠，全盤唯一79平梯腿，開始了內部認購。

不只能買到海珠西板塊，還能讀五中附屬實驗學校，離南洲地鐵站300多米，配套都有。

380萬，也是整個海珠最便宜的新規3房上車價，賣到荔灣價了。

南向三房兩衛，加上學校、地鐵配套兜底，高性價比就是能吸引到剛改的青睞。

起售價380萬，只比旁邊荔灣剛改（花地灣-廣鋼）貴20來萬了，換算到首付里就是3萬塊錢，完全是同價位的競爭了。

萬科傲璟 74平360萬85平430萬 配套：省實、花地灣地鐵站；

中交天翠 79平380萬91平450萬 配套：五中附屬實驗學校、南洲地鐵站；

熙悅江灣 86平450萬 配套：寶玉直實驗星悅小學、棣園地鐵站；

中交天翠新規79平，南向三房兩衛，比北向74平三房一衛，產品還是更好。

整體來看，海珠西更近珠江新城，成熟的配套和城市界面，供應雖多，但基本盤區位和配套是很穩的，舊改增量也有。

海珠西，的確被低估了，在價格調整后，很能打。

3、供應增加，拆遷釋放購買力

今年，海珠西的情況，和前兩年荔灣有點類似。

一方面，海珠西供應堆積到一起，老的沒清盤，新的已經殺到，打到了同一批客戶，亂成一鍋粥。

新盤要重新找價格定位。比如說，中建天鈺，價格比去年直降百萬，買二手房都不敢這么砍。

另一方面，官方推進舊改決心很強，改善城市界面和配套的同時，釋放出舊改購買力。

貨幣補償高，可以拿錢走人買房，也能直接挑選商品房作為安置。

換句話說，供應雖多，但官方為了去化，也準備好了新客戶。

問了幾個海珠新盤，最近有不少拆遷戶來看房。

4、錯位競爭，新規和配套成熟度分化

海珠西新盤，主要分為兩類：

一類是優缺點突出，以地緣客為主的新盤，皓悅濱江、桂悅東曉，也很好賣，盤子小、有特點。

另一類則是主打市區客，新廣、老廣都想要的均好型樓盤，往往卷到一塊去了。

新規新盤的配套都不差，燕語堂悅、熙悅江灣、中交天翠、綠城馥香園都是學鐵配套齊全。

從商業配套和城市界面的角度來說，周邊都比較成熟，寶崗大道＞燕崗＞南洲。

南洲附近小廠房較多，但又有比較值錢的南向江景。

大家各有優勢，依賴附近底商和原本的老城配套；要逛大型商場，都要坐地鐵或是開車到樂峰或是萬科里。

真正的勝負手，還是看有沒有花園和大盤配套。

雖然，大家都是學鐵配套齊，有官方蓋章文件，也有海報宣傳，例如熙悅江灣讀寶玉直實驗星悅小學（工業大道中小學）。

但配建學校的保利燕語堂悅和綠城馥香園，是板塊相對好賣的。

在買家心里，配建比文件來的要穩。

另一個分化，是大花園。

老城區有大花園，能做到出則鬧，入則靜。比如說，保利燕語堂悅和中交天翠的內部花園，是海珠西難得的大盤。

土地面積大帶來的好處，從售樓處做的園林就能感受到不同。

板塊價格，也在貼身肉搏。

現在的海珠西，有種20萬買奔馳A，最后挑了部邁巴赫S回家的感覺，加個3萬首付，就能有更大戶型、或是更穩定的配套。

中交天翠79平380萬-中旅天宸府北向88平420萬-中交天翠91平440萬-熙悅江灣86平450萬-綠城馥香園84平470萬...

當然，幾個盤是有一定硬傷，但在價格面前，瑕不掩瑜，而且開發商卷交標也升級了更好的隔音玻璃、廚房三件套。

5、王炸未到，海珠西會有一波新預期

那么，海珠西有沒有一個盤，地處核心，名校、地鐵、商業都有，還有大花園呢？

推平的南泰地塊，是海珠西的王炸。

這塊地的定價，會影響板塊的未來天花板。

目前，海珠西5-6萬左右的價格，比琶洲保利天奕便宜了大概1.5-2萬。

而翠城花園東，定位上是要突破海珠西價格上限的新盤，要和中軸、琶洲扳扳手腕的。

其實，不少預算較高的海珠西客戶都在等這塊地，再來做決定。

總價700-800萬，夠不上中軸、琶洲，但買海珠西又有點不甘的客戶群體。

南泰市場改造，體量近42萬方，整個市區難尋，更別說成型的海珠西。

接下來，除了南泰，還有瑞寶市場改造也比較受關注，屬于南洲板塊，也是學鐵商都有。

最后，總結一下。

預算400-600萬上下，現在海珠西出現了一批配套不錯的新規樓盤，是一個進場時機。

預算700-800萬左右，歡迎添加拆神助手，一起聊聊翠城花園東地塊。