來源：深圳淘房志

近日，南山雙璽三期一套425平超高層以8200萬成交，在豪宅圈刷屏。

該小區同戶型房源在高峰期時成交總價高達1.15億元，如今成交價直降3300萬，刷新該戶型近6年歷史新低。

據說，該業主在3年前以9500萬買入，若是算上稅費利息成本，3年虧損超2000萬了。

當然，即便跌幅巨大，作為南山豪宅，價格也始終在近20萬/平，市場再冷，也不愁賣不出去。

反觀深圳其它豪宅區，早些年憑借行情+炒作，房價異常兇猛，但隨著市場下行，各種弊端暴露，如今跌幅巨大，賣都賣不出去。

據了解，這些豪宅區，十幾年前就10萬+/平了，現在卻僅幾萬/平，不僅沒漲反而價值縮水。

本文，就來看看此前深圳那些風光無限的豪宅區，到底怎樣了？

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鹽田華僑城天麓

超10萬/平均價跌至4萬/平

深圳鹽田曾經也一舉登頂全市均價最高片區。

2008年，東部華僑城天麓開盤，單價7.5萬/平直接殺爆全市，每棟別墅總價在2000-3000萬左右。

據了解，開盤當天收金17億元，3000萬的房子一天售罄，2009年銷售金額更是高達50億元。

且在2009-2010年，華僑城天麓連續兩年穩坐中國10大豪宅寶座，十分風光。

2010年，天麓8區以12.8萬元/㎡的開盤價創下深圳樓王紀錄，部分獨棟別墅單價甚至高達19萬元/㎡。

當時，南山太古城不過均價3.8萬/平、中信紅樹灣也只有6-7萬/平。

鹽田的均價也順勢突破到4萬+/平，也是深圳第一個4萬+房價的片區。

可惜的是，十幾年過去，南山寶安的豪宅區早已去到10-30萬，而曾經力壓群雄的華僑城天麓，最低成交價已經跌到約4萬/平。

據說，有位業主2015年3600萬買，2023年2700萬賣，8年時間暴虧900萬，這還不算利息稅費。

現在的鹽田天麓，法拍房一波接一波，大量別墅荒廢，二手掛牌基本賣不出。

銀湖豪宅片區

均價10萬/平跌到4萬+/平

羅湖作為深圳最早的代名詞，是深圳的來時路，也是深圳富人的早期夢想。

尤其是羅湖的銀湖片區，獨特的地理位置，匯聚了深圳最早一批的富人，也是名副其實的富人區。

其房價，在十幾年前便達到了10萬一平，一套普通的別墅就要4000-5000萬，十分夸張。

可惜的是，隨著市中心的轉移，福田、南山豪宅區崛起，老舊的銀湖別墅區也在漸漸的被深圳富人拋棄了。

以潤唐山莊為例，十幾年前個個都在搶，現在房價從10萬/平的均價，直接跳水到5.8萬/平的掛牌均價了。

一套194平大平層掛牌單價僅4.3萬/平，總價850個，較2010年下跌超50%。

據成交記錄，現在成交價最低3.69萬一平了。

齊明別墅也是，十幾年前便沖到11萬單價，目前最新成交價也是跳水到8.2萬/平了。

十多年的時間，房產價值縮水嚴重。

銀湖別墅區的衰敗，一方面配套跟不上，另一方面產業空心化，高凈值人群持續外流。

當然，還有規劃，片區開發導致容積率攀升，高層住宅也直接破壞了別墅區原有的純粹性。

當規劃失敗，配套滯后、產業空心化疊加市場下行，即便是有30年富豪圈層底蘊，銀湖別墅區也難以抵擋價值崩塌的浪潮。

觀瀾湖高爾夫別墅

10萬/平均價跌到4.48萬/平

觀瀾湖高爾夫別墅的房價變化堪稱深圳樓市的“極端樣本”。

根據貝殼找房數據，2015年前后，區域內別墅均價首次突破10萬元/㎡，2022年蔓菲亞區部分房源單價更是高達20萬-23萬元/㎡。

然而如今，區域房價已呈現“分層式”下跌，成為投資客的棄兒。

例如核心別墅區的曼菲亞區，在法拍房三拍六拍，價格一降再降，才堪堪有人出手。

其中E1棟別墅，2011年業主以1.05億元購入，可誰能想到，十多年過去，如今評估價只有9923.5萬元。

歷經三次拍賣，最后才以6890.9萬元成交，單價僅4.48萬/㎡。

觀瀾湖比佩亞大宅一套437㎡別墅，今年4月以2420萬元成交，單價5.54萬元，比2022年掛牌價還下降38%。

觀瀾湖高爾夫別墅區的落寞，是市場下行下，缺乏核心資源支撐的市場規律。

該豪宅區地段硬傷，配套滯后，只有景觀資源，本身就靠炒作起來，而當熱潮褪去，區域投資客占比高，自然成為拋售重災區。

中原地產數據顯示，區域內二手房掛牌周期長達18個月，部分房源降價30%仍難以成交。

鏈家經紀人透露，投資客集中拋售導致市場供過于求，2025年第一季度觀瀾湖別墅成交量同比下降45%。

尖崗山豪宅區

均價從15萬/平跌至8.2萬/平

深圳尖崗山豪宅區，這個曾與深圳灣、香蜜湖齊名的頂豪板塊，如今正經歷著令人唏噓的價值衰敗。

從2015年泰禾以57億天價拿下地王時的意氣風發，到十年后整體掛盤均價幾近腰斬的尷尬現狀，這片曾經的“山湖豪宅”已陷入“跌麻了”的困局。

尖崗山的房價巔峰定格在2015-2021年。

彼時，泰禾深圳院子地塊樓面價近8萬/㎡時，片區房價一度飆升至15萬/㎡，曦城、中海九號公館等純別墅區單價穩定在9-15萬/㎡。

然而到2025年，整個片區掛盤均價已跌至8.2萬/㎡，較高峰期跌幅近50%。

值得一提的是，房價甚至被西鄉剛需盤反超，令人唏噓。

尖崗山壹號花園，有業主掛盤單價從10萬/平直降20%至8萬/平，136平四房總價縮水近300萬。

如今，作為豪宅區，片區樓市“高不成低不就”，十分尷尬。

譬如，豪宅盤——“復活”的泰禾院子，2024年以13.8萬/平均價入市，首批63套別墅網傳去化僅70%，單價21.53萬/平的稀缺戶型至今滯銷。

今年曦城一期成交1套，單價僅10.6萬/平。

萬科一剛需盤在2021年開盤時，棄購率就達35%，95平戶型直接滯銷。

尖崗山的衰落始于規劃調整。

2015年后，政府將片區容積率從1.0提升至3.5，新增保障房用地，并引入萬科都會四季、鳳鳴水岸等剛需盤，梯戶比高達2梯7戶，總價500萬即可上車。

這種“高低配”導致片區陷入兩頭不討好的境地：富人看不上，剛需嫌太貴配套跟不上。