中經記者 郭陽琛 張家振 上海報道

（因坐擁黃浦江稀缺江景資源，上海保利世博天悅項目備受關注。受訪者/圖）

“這是客戶‘上車’大戶型最后的機會了，所以項目的整體關注度比較高。特別是雙面看江的房源非常稀缺，總共只有10套，已經全部被認購，單價破紀錄的那套房源也有意向客戶在洽談。”6月10日，位于上海市浦東新區的玖麗璟庭（推廣名：保利世博天悅）項目營銷負責人向《中國經營報》記者表示。

保利世博天悅正成為近期上海市乃至全國房地產市場關注的焦點。今年6月，該項目加推第七批次房源，其中一套頂層房源單價約30.27萬元/平方米，刷新了上海市新房備案單價紀錄，總價達7290.23萬元。此外，開盤一年多來，保利世博天悅銷售額已突破200億元。

這只是上海市豪宅市場火熱的一個縮影。記者注意到，5月，上海樓市誕生了綠城潮鳴東方、上海壹號院、康定壹拾玖等多個現象級豪宅熱盤。其中，綠城潮鳴東方所推房源開盤便售罄，上海壹號院和康定壹拾玖則在前期熱銷基礎上繼續加推。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，上海樓市“紅5月”兌現，是各方努力的結果。一方面，市場期待的降準、降息在5月份落地，政策層面在持續釋放利好消息，有利于維持和提振市場信心和預期；另一方面，市場投放的產品契合改善型住房需求，絕對中心區的產品大多聚焦大戶型、高品質、好地段。

江景“樓王”捅破價格天花板

6月5日—9日，保利世博天悅項目3號樓開啟認購。在認購期間，購房者需要驗資500萬元。此外，個人和企業購房者分別需要繳納100萬元和400萬元的認購金。

認購要求如此苛刻，與項目自帶的高價稀缺特質密不可分。保利世博天悅項目江景資源最好的一套頂樓邊套房源，建筑面積240.84平方米，備案單價高達30.27萬元/平方米，超越了此前濱江凱旋門項目頂樓30.2萬元/平方米的單價，刷新了上海市新房備案單價的歷史紀錄。

（保利世博天悅部分房源一房一價表。圖片來源：項目官方公眾號）

記者了解到，3號樓是保利世博天悅的首排“樓王”，共有76套大平層房源。邊套戶型約為239平方米，中間套戶型則為249—251平方米，均價18.22萬元/平方米。

值得一提的是，該批次房源價差非常明顯。和保利世博天悅單價最高的房源對比，隔壁同為頂樓的中間套房源單價僅約20.43萬元/平方米，而2層房源單價最低約11.41萬元/平方米。

保利世博天悅一位置業顧問告訴記者，該項目此次加推還推出了總面積約500平方米的隱藏版大平層產品——“OPUS ONE 500空中行宮”，單套江景面寬35米。“這套房源為5房雙套房規制，擁有兩梯一戶專屬電梯廳，僅陽臺就達5個。”

“邊套戶型則擁有L型轉角落地窗，身處客廳、餐廳都能以不同角度眺望黃浦江，這也是單價較高的主要原因。”該置業顧問進一步表示，特別是雙面看江的房源非常稀缺，總共只有10套，特別受客戶關注。

另據上述保利世博天悅營銷負責人介紹，截至6月10日，項目加推房源的認購率約為30%，6月18日將不用搖號，按照認購順序直接開盤銷售。但雙面看江的房源已經被全部認購，這些房源的景觀視野確實非常好，黃浦江、陸家嘴、南浦大橋都可盡收眼底。

據了解，保利世博天悅拿地至今已有近8年時間。2017年7月，上海聯合產權交易所掛出一宗位于黃浦江邊、規劃建筑面積超20萬平方米的“世博村B地塊”住宅增資項目。該地塊由上海華轅實業有限公司（以下簡稱“上海華轅”）持有，地上建筑為2010年上海世博會參展人員提供住宿和配套服務。

彼時，保利發展通過向上海華轅增資49.7億元，獲得上述項目50%的股權，上海華轅的另一股東為上海市國資委下轄的上海地產集團。根據協議，保利發展還將向上海華轅提供40.7億元貸款。

記者從保利發展方面了解到，保利世博天悅于2024年4月25日首開，項目共計800多套房源，建筑面積190平方米以上的房源占比達92%。截至2025年5月下旬，單盤銷售總額已突破200億元。

加快推盤搶抓需求釋放機遇

今年以來，上海市豪宅市場格外火爆。

克而瑞統計數據顯示，2025年前5個月，上海市總價3000萬元及以上的新房成交915套，已接近2021—2023年的全年水平。綠城潮鳴東方、上海壹號院、康定壹拾玖均成為5月現象級熱盤，陸家嘴太古源邸開盤去化率也近九成。

5月11日，位于上海市徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方正式開盤，120套房源當日全部售罄，銷售總額69.88億元。據悉，該項目銷售均價為19.5萬元/平方米，共收到191組有效認購，認購率近160%，觸發5年限售規則。

5月21日，由中信、新湖、融創合作開發的上海壹號院三批次迎來開盤，戶型以約299平方米和約349平方米的大平層為主，均價約18.5萬元/平方米，套均總價超過6000萬元。此次開盤共吸引170組有效認購，認購率高達266%，開盤僅1小時便全部售罄。

公開資料顯示，上海壹號院地處上海市黃浦區核心風貌區，與新天地直線距離僅約400米，毗鄰豫園和外灘。該項目于2024年8月首次開盤，33套房源當日售罄。今年1月，項目迎來第二批次開盤，當天去化率超96%。此次推出的三批次房源實現“日光”后，上海壹號院在今年內的累計銷售額達108.71億元，成為2025年全國首個單盤銷售破百億元的新房項目。

記者了解到，上海壹號院項目計劃于6月加推第四批次、124套房源，戶型面積為237—355平方米，總價4000萬元起。均價為18.9萬元/平方米，相比上一批次漲價約4000元/平方米。

此外，5月28日，位于靜安區曹家渡板塊的康定壹拾玖首開92套房源實現“日光”。該項目也計劃在6月加推48套房源，均價17萬元/平方米，相比此前也漲價約2000元/平方米。

“我們的推盤節奏是比較快的，基本上每兩個月加推一次。目前，項目僅剩一棟12號樓待售，主要為建筑面積170平方米和190平方米的洋房產品。”上述保利世博天悅營銷負責人補充道。

豪宅市場表現強勢，也為上海樓市整體回暖提供了強勁支撐。克而瑞統計數據顯示，今年5月，上海市共有40個項目入市，新房供應面積約68.9萬平方米，環比大幅上漲44.31%；成交面積約58.96萬平方米，環比上漲14.53%；成交金額攀升至541.03億元，環比上漲48.66%；成交均價91759元/平方米，創下近一年來的新高。

“我們看到，5月上海市新房供應節奏明顯提速，開發商加快推盤步伐，以抓住年中行情與端午小長假帶來的集中需求釋放機遇。核心區域豪宅市場表現尤為亮眼，改善型需求與高端購買力成為成交主力；相比之下，遠郊及外環外區域則相對平淡。”克而瑞方面分析稱。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：翟軍）