自2021年國(guó)務(wù)院發(fā)布防止“舊改大拆大建”的通知以來(lái)，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景，廣州城中村的舊改進(jìn)程陷入了前所未有的僵局。其中，廣州知名的康樂村和鷺江村，因新冠疫情而一度成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)，其舊改項(xiàng)目更是屢屢受阻，進(jìn)展緩慢，引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

　　如今，康樂村和鷺江村的拆遷補(bǔ)償方案終于正式獲批，這一重大突破無(wú)疑為廣州城中村改造注入了一劑強(qiáng)心針。它不僅為當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)了新的希望，也為整個(gè)城市的更新與發(fā)展注入了新的活力。同時(shí)，這一進(jìn)展也將對(duì)相關(guān)建材行業(yè)產(chǎn)生積極影響，包括砂石骨料、水泥、玻璃、陶瓷、塑料等，這些行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)向、發(fā)展動(dòng)向以及潛在利好，都值得我們密切關(guān)注。

　　01

　　說(shuō)到舊改，近期關(guān)注度最高的，莫過于康鷺片區(qū)。這兩年，但凡康鷺有任何風(fēng)吹草動(dòng)，都能引起不小討論。作為海珠最貴舊改，其實(shí)施模式、推進(jìn)速度與成效，將直接影響后續(xù)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

　　這兩天，康鷺片區(qū)的拆補(bǔ)方案正式獲批，一石激起千層浪...

　　近日，海珠區(qū)官網(wǎng)正式發(fā)布《廣州市海珠區(qū)鳳和(康樂村、鷺江村)城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案》。針對(duì)康鷺片區(qū)拆遷補(bǔ)償方案，官方給出正式批復(fù)。

　　其中提到，針對(duì)私人住宅，補(bǔ)償對(duì)象分為村民和非村民。

　　項(xiàng)目采取回遷安置或貨幣補(bǔ)償 （棄產(chǎn)） 兩種補(bǔ)償安置方式，或者以兩種補(bǔ)償安置方式結(jié)合進(jìn)行補(bǔ)償。

　　小編梳理了一個(gè)表格，大家可以看看：

　　如果是康鷺村民，選擇回遷安置方式，則核定 復(fù)建安置面積=被拆遷房屋面積×3.5。

　　這一標(biāo)準(zhǔn)，同樣適用于2009年底前建設(shè)的無(wú)證房屋，充分保障了歷史遺留問題的妥善解決。

　　而棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償方面，村民棄產(chǎn)面積中除權(quán)益面積之外的部分，按25000元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)向，被拆遷人給予棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償 。

　　以上關(guān)于村民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與前一版方案保持一致。

　　如果被拆遷人為非村民，則是這次調(diào)整的關(guān)注重點(diǎn)。

　　其有權(quán)屬證被拆遷，房屋按以下方式核定復(fù)建安置面積： 280㎡以內(nèi)部分按1:1比例回遷住宅；超出部分可選擇按16800元/㎡貨幣補(bǔ)償或1:1置換商辦物業(yè)。

　　特別值得注意的是，非村民棄產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也大幅提升，住宅部分達(dá)25000元/㎡，商辦部分為16800元/㎡。

　　要知道，這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，已遠(yuǎn)超同為中心區(qū)的白云（非村民含獎(jiǎng)勵(lì)，約6600元/㎡）。

　　這一補(bǔ)償方案的出臺(tái)，既體現(xiàn)了對(duì)村民權(quán)益的充分保障，也兼顧了非村民業(yè)主的合理訴求。

　　02

　　實(shí)際上，康鷺舊改的拆遷補(bǔ)償方案，也并非“一帆風(fēng)順”。

　　尤其是關(guān)于“非村民補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”，去年年初，一度引起廣州村民們的熱烈討論。

　　大家不妨看看，當(dāng)時(shí)的拆遷補(bǔ)償方案：

　　村民可選擇按證載面積或"宅基面積×3.5"標(biāo)準(zhǔn)回遷

　　非村民則設(shè)定了280平方米的回遷門檻，超出部分按40%公寓+60%貨幣補(bǔ)償（1500元/㎡）處理。

　　這一標(biāo)準(zhǔn)，讓許多早期投資者感到不滿。

　　以某非村民為例，他656平方米的房產(chǎn)只能換得280平住宅、150平公寓及34萬(wàn)元補(bǔ)償。

　　若選擇純貨幣補(bǔ)償，470萬(wàn)元在周邊動(dòng)輒6-10萬(wàn)元/㎡的房?jī)r(jià)面前，確實(shí)顯得捉襟見肘。

　　△圖源：鳳和更新改造

　　當(dāng)時(shí)，大量“外來(lái)建房人”提出兩點(diǎn)核心訴求：

　　一是認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未能體現(xiàn)歷史貢獻(xiàn)，二是希望“先安置后拆遷”以避免風(fēng)險(xiǎn)。

　　他們坦言，拆遷不僅意味著居住改變，更將切斷主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

　　這一困境，在如今多個(gè)舊改都有體現(xiàn)。

　　比如白云區(qū)羅沖圍潭村，舊改規(guī)定回遷安置上限280平，貨幣補(bǔ)償最高僅7590元/平（含獎(jiǎng)勵(lì)）。

　　今年公布的三元里舊改，方案更是差異明顯：

　　國(guó)有用地最高補(bǔ)償超3.78萬(wàn)元/平，如果不是國(guó)有房子，最高補(bǔ)償為7590元/平！

　　這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致許多村民陷入兩難：

　　選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模痤~追不上周邊房?jī)r(jià)；選擇回遷的，又擔(dān)心被安置到偏遠(yuǎn)區(qū)域。

　　究其根源，舊改補(bǔ)償?shù)淖兓c兩個(gè)因素密不可分：

　　一是土地征收政策的紅利，二是過去二十年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

　　在開發(fā)商主導(dǎo)舊改的鼎盛時(shí)期，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往較為優(yōu)厚。然而當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)普遍回調(diào)、成交量萎縮，房企面臨融資困難和銷售壓力，舊改項(xiàng)目的推進(jìn)動(dòng)力自然大幅減弱。

　　這種改造主體的轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)環(huán)境變化，使得舊改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可避免地進(jìn)入調(diào)整期。

　　而康鷺舊改的拆遷補(bǔ)償方案，或許給廣州舊改訂立了一個(gè)全新標(biāo)準(zhǔn)。

　　03

　　這被譽(yù)為"廣州第一土豪村"的項(xiàng)目，為什么能成為“新標(biāo)準(zhǔn)”？

　　要知道，這個(gè)曾經(jīng)不起眼的小村莊，經(jīng)過30多年發(fā)展已成為聞名全國(guó)的“制衣村”。

　　110公頃的彈丸之地，曾聚集超過20萬(wàn)人口，創(chuàng)造了獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

　　其戰(zhàn)略意義，不僅在于破解城中村改造難題的示范作用，更源于其無(wú)可替代的區(qū)位價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　一方面，康鷺舊改位于新中軸之上，天賦異稟。

　　從地理區(qū)位來(lái)看，康鷺片區(qū)與廣州塔直線距離僅2.8公里，距珠江新城核心區(qū)4公里，地鐵11號(hào)線逸景路站近在咫尺。

　　片區(qū)周邊商業(yè)配套成熟，海珠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體環(huán)伺，教育、交通等城市資源一應(yīng)俱全。

　　如此優(yōu)越的區(qū)位條件，使得未來(lái)該區(qū)域住宅用地具備8萬(wàn)+/㎡的升值潛力。

　　另一方面的貴，還體現(xiàn)在改造投資額上。

　　如今的康鷺改造，創(chuàng)下了346.67億元的投資紀(jì)錄，成為廣州中心區(qū)投資規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目。

　　這片“寸土寸金”的土地上，曾經(jīng)孕育著年產(chǎn)值超2000億元的紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群，村民人均年分紅高達(dá)30-50萬(wàn)元。

　　今年，首期9宗地塊已經(jīng)進(jìn)入拆除建設(shè)階段，拆補(bǔ)方案也正式獲批。

　　這個(gè)“中心區(qū)最貴城中村”改造，正式邁入攻堅(jiān)新階段。

　　過去一年，康鷺舊改跑出了“加速度”，月月有突破，周周見成效：

　　從實(shí)施方案高票通過到首建區(qū)地塊拆卸，從安置房開工建設(shè)到首期地塊全面清租。

　　僅用6個(gè)月，就完成7個(gè)地塊清租工作，1547戶租戶全部搬離，展現(xiàn)出驚人的“康鷺?biāo)俣取薄?/p>

　　這效率，頗有當(dāng)年黃埔“軍令狀”的風(fēng)范。

　　進(jìn)入2025年，改造進(jìn)程更是按下“快進(jìn)鍵”。

　　今年3月，康鷺舊改捷報(bào)頻傳：集體物業(yè)拆補(bǔ)方案高票通過、私宅拆補(bǔ)方案啟動(dòng)表決、7個(gè)地塊集體物業(yè)全面開拆。

　　緊接著，恒業(yè)豐針車城等7個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，正式開啟拆除工作，預(yù)計(jì)將釋放35萬(wàn)平土地，實(shí)現(xiàn)逸景路全段連片貫通。

　　改造完成后，康鷺片區(qū)將實(shí)現(xiàn)“破繭成蝶”的華麗轉(zhuǎn)身。

　　還有一點(diǎn)，咱們不能否認(rèn)：

　　康鷺片區(qū)的改造，雖然為海珠未來(lái)發(fā)展注入新動(dòng)能，但也對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)生態(tài)造成顯著沖擊。

　　目前，不少制衣廠老板正在持續(xù)搬遷，租房需求減少，已波及海珠中軸沿線多個(gè)舊村。

　　過去每年一度的招工潮，已經(jīng)不再出現(xiàn)：

　　紅衛(wèi)村村民反映，受康鷺改造影響，房屋出租市場(chǎng)明顯萎縮。

　　周邊的海珠舊改，有部分業(yè)主支持拆遷的動(dòng)因之一，正是租客流失導(dǎo)致租金收益大幅下滑。

　　有中介表示，康鷺周邊的出租房源，需求有一定程度的減少，周邊村內(nèi)租金都略有下滑。

　　對(duì)于這樣一個(gè)兼具示范意義和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重點(diǎn)項(xiàng)目，你有什么看法？

　　歡迎評(píng)論區(qū)留言~

　　文章來(lái)源：在灣區(qū)