自從上海二手房掛牌量突破20萬套大關后。

　　在上海買房選房就變得越來越難了。

　　雖然我們一直說：

　　浦西買房，沒有資源邏輯，跟著環線走。

　　浦東買房，沒有環線邏輯，跟著產業走。

　　但真正落實到買房這件事上，地段、商業、交通、醫療、教育、品質都想要。

　　在上海，確實有幾個板塊，在這幾個方面都沒有明顯短板。

　　今天就和大家聊聊，浦東浦西適合中產客群的“六邊形戰士”板塊。

　　靜安區大寧

　　浦西中環上，能夠稱得上是中產白月光的板塊。

　　也就是靜安區大寧和普陀區長風了。

　　這兩個板塊，都是在2015年之后，快速發展的。

　　北上海的大寧，依托“后媽”靜安幫扶，在中產白月光的大道上一路狂奔。

　　中環西的長風，則是在真如失敗后，走上了“備胎扶正”的光明大道。

　　先來說大寧，2015年靜安、閘北兩區撤二建一，大寧歸于靜安。

　　靜安區成熟的招商引資與城市更新，讓大寧氣質大變。

　　從新世紀初普通小區的歌林春天，到十幾年前格調稍高的寶華現代城、慧芝湖花園，再到金茂府的一錘定音，大寧樓市上了幾個臺階。

　　今年的中建大寧項目更是傳出要賣16萬/m2的價格。

　　如今大寧各方面配套資源一應俱全，是北上海中產買房繞不開的地段。

　　交通上，被內環與中環包裹，有南北高架縱向串聯上只角，還有南北向軌交最重要的干道1號線。

　　商業上，有大寧國際商業廣場、大寧久光、大寧音樂場。

　　大寧的大部分小區與商場的距離都是步行可達。

　　醫療資源有上海第十人民醫院、同濟口腔醫院雙三甲配置，以及靜安區中醫醫院、婦幼保健院作為補充。

　　中產最看重的教育，大寧也很抗打。

　　一梯隊閘北實驗小學；老閘北最強初中，風華初級中學。

　　頂級雙學區，吸引著眾多中產家長。

　　但中產改善天堂并不等于頂豪領地，大寧再頂，它的上限也就是中產+了。

　　大寧的人口密度很大，老公房、商場、醫院集中在板塊的南側，早高峰的南北高架非常堵。

　　周末的時候，沿著共和新路，南北高架下頻繁出沒的貨車，還有噪音和粉塵影響。

　　未來想要共和新路70+分貝的夜間噪音消失，基本是沒可能的了。

　　這幾年1000萬-1500萬總價的新房層出不窮，對大寧二手房也是一個不小的考驗。

　　不過好處是倒逼急售房東降價，創造了不少高性價比買進大寧的機會。

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　　普陀區長風

　　上海浦西中環第二個六邊形戰士板塊，普陀長風，中環內自住標桿。

　　長風能崛起，一是真如不爭氣，二是拆遷拆得快。

　　現在長風已經成為普陀城市界面最好、居住品質最高、有錢人最多的地方。

　　從各方面來看，都不遜于大寧。

　　論學校，長風教育問鼎普陀，有一梯隊的新普陀+梅隴中學、華師大附小、華師大附中（九年制）；

　　醫療配套：三甲兒童醫院，三乙同仁醫院；

　　地鐵交通：有13/15號線雙地鐵；

　　論房子有中海紫御豪庭、國浩長風、雅戈爾8號、沁和園等一大批高端住宅，平均5-10年樓齡；

　　商業配套有長風大悅城、桃源π、近鐵城市廣場、118廣場；

　　綠化資源有長風公園、半馬蘇河公園。

　　最關鍵的是，這是上海中環內的價格洼地，1000萬就能買到長風的三房。

　　想買小戶型的，可以看看長風·嘉佰道103㎡、沁和園88㎡-110㎡、雅戈爾長風8號94㎡、長風瑞仕璟庭85㎡/120㎡。

　　想要改善戶型，雅戈爾長風8號118㎡/187㎡、沁和園150㎡/179㎡、國浩長風匯都149㎡/177㎡/195㎡、長風瑞仕璟庭159㎡/198㎡、浙鐵綠城長風中心154㎡（商住）。

　　大平層戶型： 長風·嘉佰道260㎡/360㎡、中海紫御豪庭245㎡/290㎡、國浩長風匯都225㎡、雅戈爾長風8號234㎡、沁和園245㎡。

　　別墅有中海紫御豪庭（雙拼）、沁和園（疊墅）。

　　這里提醒下，長風板塊總價段甜區是1500-2000萬的3-4房，上海中產改善自住必看的選項。

　　比如沁和園150㎡/179㎡、國浩長風匯都149㎡/177㎡、長風瑞仕璟庭159㎡。

　　總的來說，和長風相比，大寧、新江灣城的商業、交通都處于劣勢；

　　古北/聯洋房齡老化，金虹橋公辦學區缺失。

　　從位置來看，長風靠近長寧和蘇州河，居住舒適性勝過大寧。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　浦東的“六邊形戰士”

　　浦東的新上海人買房，不太看重地段情懷，但卻極其注重性價比。

　　產業、商業、交通、醫療、教育、品質，對他們來講是買房必須考慮的因素。

　　細數浦東各方面都很抗打的中產板塊，老牌的有源深、聯洋、花木和碧云。

　　這幾個板塊都可以看作是環陸家嘴輻射帶，金融行業的白領是主要購買人群。

　　先說源深，浦東內環的老干部板塊，配套已經十分成熟。

　　交通體系四通八達，自駕有世紀大道、張楊路、楊高南路浦東三條主干路，地鐵有2/4/6/9/18/14號線。

　　教育資源優質，福外+建平西校的組合，在浦東內環屬一梯隊。

　　這里的社區品質很高，代表性小區是盛世年華、山水國際和陸家嘴花園等。

　　國企老干部教師等體制內人士是源深的主要居住群體。

　　聯洋是上海第二代國際社區，它的 名氣比其他幾個地方都要大， 據說上海一半的基金經理都住在聯洋。

　　城市界面大氣整潔、商業配套浦東領先、一梯隊進才實驗雞娃家長繞不過的話題、上海金融中心，盡在聯洋10分鐘車程。

　　可以說，聯洋是完美符合浦東買房價值觀的板塊。

　　所以它也是2020-2022年上漲行情的急先鋒、學區房炒作的代表。

　　標桿小區仁恒河濱城，一度沖刺至15-16萬/㎡，現已回調至12萬/㎡。

　　但聯洋也有弊端，那就是房子太老了。

　　即便是標桿盤仁恒河濱城，外立面也十分滄桑了。

　　隨著虹口瑞虹新城、楊浦東外灘、洋涇板塊新房供應不斷，聯洋的老破大們已經沒有優勢。

　　花木是上海的初代城市副中心，它的名氣遠不如徐家匯，但居住氛圍卻更勝一籌。

　　這里的教育資源不如源深聯洋，不過浦東嘉里城的商業配套是加分項。

　　五軌交匯的龍陽路，作為一個交通樞紐來講還算不錯，但商業商辦卻實在一般，是花木的一個遺憾。

　　九間堂別墅和御翠園也拔高了花木的圈層上限，從煤老板到Jack馬，房子都在這里。

　　相比前面幾個地方，碧云在地段上吃虧一些，出了內環，但在居住品質和產業能級上可以說是無可匹敵。

　　碧云是真正意義上的低密國際社區，這里最初的定位是面向歐美企業高管，所以房子以大面積別墅為主。

　　產業能級上，碧云完美銜接了陸家嘴-世紀大道-嘉里城的金融機構總部集聚區、張江藥谷-集電港-雙子塔的張江城市副中心，以及北側規劃320米超高層建筑群的金橋城市副中心。

　　但同樣因為人口密度太低，這里的商業沒有太繁華，而且板塊內部的房源分化比較嚴重。

　　既有維詩凱亞、云間綠大地這樣的純別墅小區，也有世茂湖濱這樣的公寓加別墅，還有羅山花苑這樣的老破小。

　　除了前面幾個老干部板塊，浦東中產最喜歡的還有 前灘 與 張江 。

　　前灘，近幾年的上海頂流板塊，號稱陸家嘴2.0。

　　這里城市界面高級、商業繁華、規劃起點高，最重要的是房子新。

　　冰田廠幼兒園+華二前灘（九年制）優質完整的升學路線吸引眾多雞娃家長。

　　不過前灘小戶型鴿子籠太多，注定了這里還是以年輕中產為主，不會成為純粹 的富人區。

　　張江是上海的產業高地，聚集了一大批高端人才，張江集團中學可能是全市最好的初中。

　　雖然張江深受高薪中產喜愛，但它也有很強的弊端：產業太強，卻沒有做到真正的產城融合。

　　商業定位與消費水平嚴重不匹配，地鐵密度低，醫療也沒跟上。

　　如果不是在張江科學城工作的客群，可能會覺得張江一點都不宜居。

　　而且這里的品質住宅太少，以至于張江湯臣豪園房價瘋漲。

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　　小結

　　樓市調整這幾年，涌現出不少筍盤給了中產家庭入住高能級板塊的機會。

　　然而面對現在復雜的經濟面，越來越多的上海中產漸漸開始推遲買房計劃。

　　他們有的降級置換，有的賣房持幣觀望、有的轉向其他更穩健的投資方式。

　　畢竟，手握資金，就不怕買不到房子。

　　只不過，這里面對買賣時機的把握、對優質筍盤的挑選、對新房與二手之間的權衡取舍，都需要更專業的建議。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。