北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們是京籍二孩家庭，目前在常營有一套自住房，老大今年九月上一年級，老二明年上幼兒園。目前考慮350預算在家附近再買一套先出租，然后再根據孩子學習情況，看過幾年是賣掉這個換西城還是一直留常營就上陳經綸？

您對此購換房思路有什么建議？還是說等過幾年學區溢價不高了直接買學區？

A：

1、今年上學，過幾年換西城，常規最晚不能超過三年吧？也就是和二寶幼升小之前置換。那現在買套房收租金，假定三年租金收益率5%吧，置換成本是3%，即便不計入裝修成本什么的也沒多大收益。也就是考慮好成本是否劃算，算算賬。

2、根據孩子的學習情況，怎么根據啊？倆孩子差四歲，那除非是做智商測試，否則不太好同步判斷。

三年后是大寶四年級，可以用成績基本判定，二寶可不行啊。大寶小升初時二寶二年級，也不好判斷，一般怎么也得三年級或之后。然后就是大寶中考時了，二寶五年級，這倒是都能憑成績判斷了，但這都九年后了，是不是又晚點兒了？

3、上陳經綸也挺好的，保利屬于北京保障房中級別最高的學校，成績在陳經綸系統內部也排名靠前，好像第六吧，放到北京屬于典型的中等校。

4、過幾年學區溢價不高了直接買學區房，幾年啊？等到二寶幼升小時嗎？也就是大寶四年級的時候。

到時候有可能溢價率下降一些，但如果政策不變，倆孩子怎么保證在同一所學校啊？現在的政策是“二孩同校”，是二寶隨大寶。那假定大寶先轉學，派位如果是不太好的學校呢？這學區房可就大幅降低效果了，等于是二寶受了大寶的連累。

但如果是二寶先入學，是所不錯的小學，到時候政策是否配合大寶說不好，看到時候的運氣了。另外倆寶如果不是同一所學校，那家長接送就得辛苦點兒了。

5、我沒什么建議，只能是列出情況而已。估計您家也是剛有個想法兒吧？甭著急，反正大寶也上學了，考慮清楚再做選擇。

僅供參考。

二

Q:

請問，我看懂您的回復了，但作為家長，我還是想給孩子找個好學校，能直升好初中的，這樣就不用雞娃了，孩子也輕松些。

另外畢竟房子是用來住的，性價比高應該是所有買房人的追求吧？再兼顧保值，上完學是要換回朝陽的。所以想請您再看看以下這幾套房，都是天永學區的，您看哪套能符合要求。

A：

1、我也看懂您的要求了。但還是這句話，甘蔗不能兩頭甜，何況您這還是三頭四頭呢，無法兼顧，只能是適當取舍。所以還是看自己最重視哪方面吧，能實現一點最主要的就是成功，兩個算超值，三個以上可遇不可求。

2、首先說這幾套房既然都是學區房，那從居住的角度講，性價比都不高。典型的就是這套定安里的，單價6.6萬，而您再看南邊定安西里的呢，就因為屬于豐臺區，所以單價5萬。

這倆其實是一個小區，就隔了一條小道，除了學區之外的各種配套都一樣。那這超出的1.6萬就是學區溢價了唄，6.6/5=1.32，溢價率30%以上，居住的性價比也就降低了這么多。450萬的房子，只得到300來萬的居住體驗。

3、其他的既然總價都差不多，那溢價率也是差不多的，高了能到40%，低了也在25%以上。而這溢價部分是否保值得看明年之后的政策，畢竟是過了高峰期了，只能看政策是否支持。

4、直升倒好辦，到目前為止的政策是定安里小學直升十一中南校區。十一中是挺好的學校，建國后北京南城第一所公辦中學，區重點。

5、總之就是這情況吧，我沒什么太多可說的，只是列出這些情況，供參考吧。

三

Q:

請問，孩子2026年上小學，之前向您咨詢過換房問題，非常受用！ 現在我們預算大概800萬左右，主要考慮東城，想問您一下從學區和保值的角度考慮，和平里五區、左安漪園、豆瓣胡同哪個更好呢？

A：

1、假定現在三個選項的學區溢價相等，也就是價格構成相等。那房產保值的第一要素是地段、地段，還是地段兒，北京歷來是北強南弱，自然首選北部了，和平里占優。

2、房產的第二第三要素是性質和品質。性質相當于人的出身（包括學歷），是無法改變的，寒門子弟或藍翔技校的雖然有可能逆襲，但大多數的人生都不如豪門高學歷。

房產性質的常規排序是商品房，公房，福利房，政策房，保障房，安置房，回遷房。那和平里是公房，左安漪園是保障房性質的安置房，豆瓣是回遷房。

3、品質就是具體的樓座樓層戶型朝向+社區綠化物業管理什么的，這看具體房源吧，房子是用來住的，同等條件下越宜居的越保值，至少流動性強。

4、溢價也是一房一議，看房的時候讓中介給算算吧，自己算也行。我估計這仨差不太多，或者只要相差不大就甭分什么高低了。

5、簡單就這情況，對照具體房源排序吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我看了您寫龍爪樹的文章了，情況基本吻合，我就是這邊國企宿舍區的，就因為當時父母單位是大集體，所以在分房時吃了虧，您家是有親戚住這里嗎？否則怎么能知道這情況。

我們現在就是在等，也不知道等到什么時候，您有什么建議嗎？我也想自己買房，畢竟兒子大了，沒房子都不好結婚，外地的都不愿意嫁。但咱這是下崗工人，這么多年也就是攢了100多萬，兒子工資也就萬把塊錢吧，能買哪兒的啊？

A：

1、我家沒親戚住那里，而是有個同學曾經住這兒。他家好像就是玉器廠的，應該已經拆了吧？當年我們家也住平房，大雜院，還挺羨慕這里的新房子呢。結果誰也沒想到拖了這么多年。前幾年聽說是跟北空的有關系，要整體規劃，現在看也不太像。

2、我真沒什么建議，對拆遷規劃完全不懂，也沒有什么消息。

3、100多萬首付，如果是加每個月5000的月供，那總價就是買200多萬的。這價位一般是建議看看東五環外，或是朝陽的傳媒大學到草房一帶，或是通州西部物資學院一帶，價格應該差不多，能買到標準一居室。

但條件肯定談不上多好，只能說是居住的性價比相對高，至少不弱于市區。而且價格走勢也基本跟隨北京大盤，換房時不吃虧。但行情期間的順位大多靠后，也就是占不到什么便宜。

4、其他我沒什么建議，還是看您家自己的判斷吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我首付有60萬，要在北京買房，貸款，能買哪里的房子？不想要老破小和公寓，能解決嗎？看了竇店的中駿云景臺感覺還行，現在打折挺多，70多平的兩居肯定夠了。但就是不知道保值情況會怎樣？您有別的推薦吧，要保值好的，面積大些。

A：

1、我推薦不了，這得找賣房的。問中介吧，他們都有合作的項目，越大的中介合作項目越多。

2、云景臺的保值，那就參考周邊項目唄。典型的就是京港高速西邊的這片住宅區，已經很成熟了，各種形式的小區都有，看看他們現在的價格，基本就是幾年后周邊二手房的價格。到目前為止其中保值相對好的是萬科幸福匯，2萬出頭兒吧，其他不太知名開發商的基本在2萬以下。

新房和其他新的商品其實都一樣，典型的就是新車，價格中都有廠商的利潤，也可以看作是溢價。這溢價一般在上市成為二手貨之后都會逐步耗散，前幾年比較多，后幾年就漸漸穩定了。

當然如果產品的品牌大+品質高+物業維護好+地段兒配套全，那保值就會強的多。另外郊區的樓盤最好有地鐵，這屬于標配，有了不加分，但沒有的話一般都減分，溢價耗散會更快一些。

3、簡單就是這情況，我不方便直接點評人家樓盤，說的只是常規情況。

僅供參考。

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